[貝殼研究院]房企2020年度財(cái)務(wù)報(bào)告解讀

??【引言】

??2020年極為不凡，這個(gè)庚子年給整個(gè)世界帶來太多改變，從國際到國內(nèi)，從政治到經(jīng)濟(jì)，其中有些改變的影響將是深遠(yuǎn)的。而對(duì)于中國的房地產(chǎn)行業(yè)，在經(jīng)歷短暫停擺到快速修復(fù)過程中，“三道紅線”的規(guī)則或許挑戰(zhàn)了行業(yè)過去發(fā)展的底層邏輯。由于國情的特殊性，帶來房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展趨于非理性繁榮，而在“房住不炒”的堅(jiān)定立場(chǎng)和因城施策、因企施策的調(diào)控浪潮中，房企試圖在行業(yè)轉(zhuǎn)軌中尋找新的發(fā)展契機(jī)，由此2020年的房企財(cái)報(bào)尤為關(guān)鍵，不僅是疫情后的首張成績(jī)單，更是“三道紅線”后的首次財(cái)報(bào)披露。

??【數(shù)據(jù)說明】

??本文基于房企2020年財(cái)務(wù)報(bào)告，針對(duì)性選擇100家上市房企作為研究對(duì)象（下文簡(jiǎn)稱樣本房企），具體名單詳見附件。

??需要說明的本文關(guān)于“三道紅線”的統(tǒng)計(jì)方式，為了具有更高“可比性”，均采用統(tǒng)一計(jì)算公式，個(gè)別與房企披露數(shù)據(jù)存在差異，實(shí)為計(jì)算口徑的差異，不存在實(shí)質(zhì)沖突。

??三道紅線計(jì)算公式：

??1) 剔除預(yù)收款項(xiàng)的資產(chǎn)負(fù)債率=（總負(fù)債-預(yù)收款項(xiàng)-合同負(fù)債）/（總資產(chǎn)-預(yù)收款項(xiàng)-合同負(fù)債）

??2) 凈負(fù)債率=（有息負(fù)債-貨幣現(xiàn)金）/總權(quán)益

??3) 現(xiàn)金短債比=貨幣現(xiàn)金/短期債務(wù)

第一章  快速降檔與短期波動(dòng)

??踩線現(xiàn)狀：從金融有益論，到金融中性論，“三道紅線”及時(shí)且必要；40%樣本房企成功實(shí)現(xiàn)降檔，看重降檔結(jié)果是短時(shí)的，而關(guān)注降檔質(zhì)量是長(zhǎng)期的。

??樣本房企2020年零踩線房企數(shù)量29家，占比29%，較2019年增加12家。從變化情況看，降檔（降1檔與降2檔）房企占比達(dá)40%，其中10家房企較2019年下降2檔，1家房企快速下降3檔。2020年房企財(cái)務(wù)表現(xiàn)中降檔、“變綠”成為主旋律。

??政策背景為2020年8月，住建部、人民銀行召開重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)座談會(huì)，參會(huì)的重點(diǎn)12家房企出席會(huì)議，會(huì)后“三道紅線”信息迅速普及全行業(yè)。盡管截至目前尚未有“三道紅線”官方標(biāo)準(zhǔn)出臺(tái)，而彼時(shí)距離2020年末所剩的時(shí)間已不多，可最終通過房企2020年財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)上分析，房企降負(fù)債的結(jié)果超預(yù)期。

??事實(shí)上，金融相關(guān)產(chǎn)業(yè)在房地產(chǎn)行業(yè)中扮演著至關(guān)重要的角色，一定限度內(nèi)的金融密集度上升有利于行業(yè)發(fā)展，但兩者之間的關(guān)系非線性，也并非無限制，超過合理水平，尤其是債務(wù)規(guī)模達(dá)到邊際點(diǎn)后，金融擴(kuò)張可能是有害的，從金融有益的論調(diào)，回歸金融中性。房地產(chǎn)行業(yè)在近幾年債務(wù)創(chuàng)造過度，此時(shí)金融監(jiān)管“三道紅線”政策的出臺(tái)必要且及時(shí)，為我國房地產(chǎn)行業(yè)長(zhǎng)期穩(wěn)定發(fā)展建立風(fēng)險(xiǎn)保障體系。而少數(shù)房企如此快速的降負(fù)債，其降檔質(zhì)量、安全性和穩(wěn)定性還有待觀察。

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