[克而瑞]萬(wàn)億GDP三線城市周期系列研究 泉州：強(qiáng)經(jīng)濟(jì)而弱樓市格局能否改變

??導(dǎo)讀

??在經(jīng)濟(jì)全線飄紅、周邊縣市房?jī)r(jià)普漲的作用下，泉州樓市是否將迎來(lái)新一輪上升周期？

??◎  研究員 / 楊科偉、柏品慧、李詩(shī)昀

??2020年，泉州GDP首破萬(wàn)億，經(jīng)濟(jì)格局弱市強(qiáng)縣，“龍頭”晉江民營(yíng)經(jīng)濟(jì)異常發(fā)達(dá)，GDP規(guī)模遠(yuǎn)高于主城區(qū)，外來(lái)人口多達(dá)百萬(wàn)計(jì)。房地產(chǎn)市場(chǎng)整體運(yùn)行平穩(wěn)，主城區(qū)成交均價(jià)常年保持在1萬(wàn)元/平方米附近窄幅波動(dòng)，在萬(wàn)億GDP強(qiáng)三線城市中實(shí)屬價(jià)格洼地。長(zhǎng)期以來(lái)，泉州市政府深諳調(diào)控節(jié)奏及力度，堪稱落實(shí)“三穩(wěn)”的代表城市。而在經(jīng)濟(jì)全線飄紅、周邊縣市房?jī)r(jià)普漲的作用下，泉州樓市是否將迎來(lái)新一輪上升周期？

??01

??經(jīng)濟(jì)格局弱市強(qiáng)縣
樓市運(yùn)行平穩(wěn)房?jī)r(jià)處洼地

??……略……

??一、GDP首破萬(wàn)億格局弱市強(qiáng)縣，“龍頭”晉江民營(yíng)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)外來(lái)人口百萬(wàn)

??（本節(jié)有刪減）

??分區(qū)縣來(lái)看，泉州經(jīng)濟(jì)發(fā)展整體呈弱市強(qiáng)縣態(tài)勢(shì)。2019年，豐澤區(qū)、泉港區(qū)和鯉城區(qū)GDP都在700億元附近，洛江區(qū)則不足300億元。反觀南安市、惠安縣GDP皆突破1000億元，晉江市民營(yíng)經(jīng)濟(jì)異常發(fā)達(dá)，乃是泉州經(jīng)濟(jì)發(fā)展高地，GDP高達(dá)2546億元，甚至高于主城區(qū)GDP規(guī)模。

?

??七普數(shù)據(jù)顯示，2020年，泉州常住人口達(dá)到878.2萬(wàn)人，較2010年六普增長(zhǎng)65.4萬(wàn)人。郊縣人口規(guī)模優(yōu)勢(shì)顯著，2020年，晉江市常住人口多達(dá)206.2萬(wàn)人，穩(wěn)居全市首位。其次為南安市，常住人口達(dá)151.8萬(wàn)人，惠安縣、安溪縣常住人口均突破100萬(wàn)人。

??相較于2010年六普，僅限于永春縣2020年七普常住人口有所減少，凈減少約3萬(wàn)人，其余區(qū)縣常住人口均有不同程度的增長(zhǎng)。其中，豐澤區(qū)人口吸附力明顯提升，過(guò)往10年間常住人口凈增長(zhǎng)16.9萬(wàn)人，南安市、惠安縣和晉江市人口規(guī)模持續(xù)提升，常住人口增量均在10萬(wàn)人附近。

??二、樓市內(nèi)生型需求驅(qū)動(dòng)，成交平穩(wěn)均價(jià)萬(wàn)元屬價(jià)格洼地

??……略……

??02

??2020年泉州樓市強(qiáng)勁復(fù)蘇
地市高燒不退

??……略……

??一、廈門(mén)、漳州樓市周期基本同頻，泉州則相對(duì)獨(dú)立

??（本節(jié)有刪減）

??泉州、廈門(mén)、漳州同處福建東南部，被譽(yù)為閩南金三角，民營(yíng)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)、產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)堅(jiān)實(shí)。論及房地產(chǎn)市場(chǎng)，廈門(mén)、漳州市場(chǎng)周期基本同頻，泉州則走出了獨(dú)立的市場(chǎng)周期。具體來(lái)說(shuō)：

??第一，從成交走勢(shì)來(lái)看，廈門(mén)、漳州市場(chǎng)拐點(diǎn)、成交振幅相近，泉州則明顯不同。2013-2016年廈門(mén)、漳州迎來(lái)新房成交高峰，泉州成交卻處在相對(duì)低位。2017-2018年，廈門(mén)、漳州成交步入下降通道，2018年成交跌至谷底，但泉州成交明顯放量，2018年更是創(chuàng)歷史新高。

?

??二、2020年樓市強(qiáng)勁復(fù)蘇，2021年各區(qū)域市場(chǎng)全面轉(zhuǎn)暖

??……略……

??三、供地偏緊逢拍必?fù)?，毛坯最高限價(jià)升至2.2萬(wàn)/平方米

??（本節(jié)有刪減）

??房企補(bǔ)貨意愿強(qiáng)烈，盡管多數(shù)地塊采用“限房?jī)r(jià)競(jìng)地價(jià)”方式出讓，很大程度上限制開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的利潤(rùn)空間，但開(kāi)發(fā)商參拍熱情依然高漲，基本逢拍必?fù)專?020年泉州主城區(qū)涉宅用地平均溢價(jià)率維持在25%高位。

??2020年，土拍限價(jià)有所放寬，區(qū)域限價(jià)紅線適度提升，并在年底“破2”，豐澤區(qū)城東板塊的2020-8號(hào)中駿云禧地塊、2020-9號(hào)融創(chuàng)宸東壹號(hào)地塊，毛坯限價(jià)達(dá)到2.2萬(wàn)元/平方米。

??2021年前4月，泉州土拍市場(chǎng)保持高熱，三宗優(yōu)質(zhì)宅地成交，平均溢價(jià)率達(dá)85%。其中，臺(tái)商投資區(qū)S2020-22號(hào)地塊吸引21家品牌房企激烈爭(zhēng)奪，最終成交溢價(jià)率高達(dá)121%，并以8827元/平方米的樓板價(jià)刷新區(qū)域單價(jià)地王。

??03

??泉州樓市三落三起
2020年3月進(jìn)入新一輪上升周期

??……略……

??一、2009年至今市場(chǎng)周期三降三升，單周期時(shí)間跨度20-30個(gè)月

??鑒于成交走勢(shì)乃是房地產(chǎn)市場(chǎng)行情的晴雨表，我們選用泉州2009年至今商品住宅月度成交面積進(jìn)行市場(chǎng)周期劃分。為了排除異常值和特殊值的干擾，我們對(duì)月度成交數(shù)據(jù)做了濾波處理。

??不難發(fā)現(xiàn)，2009年至今，泉州房地產(chǎn)市場(chǎng)共經(jīng)歷3個(gè)上升周期和3個(gè)下降周期，單個(gè)周期的時(shí)間跨度都在20-30個(gè)月。具體來(lái)說(shuō)：

??2009年8月-2011年12月，泉州房地產(chǎn)市場(chǎng)處在下降周期，時(shí)間跨度29個(gè)月，成交面積濾波降幅達(dá)65%。在此期間，泉州樓市陷入低迷，成交逐步回調(diào)、震蕩筑底。

??2012年1月-2013年11月，泉州房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入上升周期，時(shí)間跨度23個(gè)月，成交面積濾波增幅達(dá)233%。2012年1月，泉州房地產(chǎn)市場(chǎng)迎來(lái)上行拐點(diǎn)，成交濾波探底回升。

??2013年12月-2015年12月，泉州房地產(chǎn)市場(chǎng)步入下降周期，持續(xù)兩年時(shí)間，成交面積濾波降幅達(dá)45%。成交呈“L型”筑底走勢(shì)，即2013年12月-2014年6月成交濾波快速下滑，6月以后成交濾波逐步走穩(wěn)、低位盤(pán)整。

??2016年1月-2018年6月，泉州房地產(chǎn)市場(chǎng)步入上升周期，時(shí)間跨度長(zhǎng)達(dá)兩年半，成交面積濾波增幅155%。其中，2016年1月-12月，成交濾波報(bào)復(fù)性反彈至歷史高位，2017年1月-2018年6月，成交面積濾波先降后升，但整體仍維持高位。

??2018年7月-2020年2月，泉州房地產(chǎn)市場(chǎng)重回下降周期，本輪周期時(shí)長(zhǎng)20個(gè)月，成交濾波梯次降低，降幅高達(dá)57%。2018年7月-2019年8月，成交濾波緩步下降，2019年8月-2020年2月，市場(chǎng)轉(zhuǎn)冷疊加疫情影響，成交濾波斷崖式下降。

??2020年3月至今，泉州房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入上升周期，時(shí)間跨度已超14個(gè)月，成交濾波最高增幅達(dá)79%。2020年3月-2020年9月，泉州房地產(chǎn)市場(chǎng)強(qiáng)勁復(fù)蘇，成交觸底反彈，2020年9月至今，成交高位維持。

??二、2009年8月-2011年12月樓市陷入低迷，主因過(guò)量供地致供求失衡

??……略……

??三、2012年1月-2013年11月周期走強(qiáng)，源于購(gòu)房消費(fèi)升級(jí)標(biāo)配三房

??……略……

??四、受困于供求失衡成交失速，2013年12月-2015年12月艱難去庫(kù)存

??……略……

??五、土拍火爆疊加人口激增，2016年1月-2018年6月步入迅猛上升周期

??2016年1月-2018年6月，泉州房地產(chǎn)市場(chǎng)步入上升周期，時(shí)間長(zhǎng)達(dá)兩年半，成交面積濾波增幅155%。

??2016年，在地王和棚改催化下，泉州樓市步入快速上行通道，成交濾波在12個(gè)月內(nèi)實(shí)現(xiàn)翻番。2016年，泉州政府嚴(yán)控供地規(guī)模，全年市區(qū)僅出讓兩宗涉宅用地，總建面僅24萬(wàn)平方米，兩幅地塊遭眾房企哄搶，最終成交溢價(jià)率分別達(dá)到132%和215%，洛江區(qū)LJ2016-01-02地塊更是以7597元/平方米的樓面價(jià)刷新地王記錄。

??與此同時(shí)，泉州棚改明顯發(fā)力，2016年泉州棚改計(jì)劃開(kāi)工量達(dá)到2萬(wàn)套，且規(guī)定70%以上實(shí)行貨幣化安置，催生了規(guī)?？捎^的增量購(gòu)房需求。此外，泉州還在2016年出臺(tái)購(gòu)房補(bǔ)貼和人才補(bǔ)貼，助力購(gòu)房需求釋放，市六區(qū)購(gòu)房皆可享受總價(jià)1%-3%的補(bǔ)貼，泉港區(qū)最多補(bǔ)貼成交備案價(jià)格的8%，在此基礎(chǔ)上，鯉城區(qū)、洛江區(qū)還向本科及以上學(xué)歷畢業(yè)生發(fā)放2-8萬(wàn)元的人才購(gòu)房補(bǔ)貼。

??2017年，受限簽政策制約，成交濾波逐月走低，但實(shí)際房地產(chǎn)市場(chǎng)熱度不遜2016年。由于廈門(mén)、福州等城市房?jī)r(jià)大幅躍升、購(gòu)房門(mén)檻提高，投資客轉(zhuǎn)而涌入泉州，一時(shí)間，住宅庫(kù)存消化殆盡，市場(chǎng)一房難求，項(xiàng)目基本開(kāi)盤(pán)必?fù)?，平均去化率達(dá)到90%以上。為維穩(wěn)房地產(chǎn)市場(chǎng)，泉州連番加碼調(diào)控，4月落地限購(gòu)、限售，11月升級(jí)限購(gòu)、限售，出臺(tái)限漲令，非戶籍居民指定區(qū)域內(nèi)限買(mǎi)1套、跨區(qū)購(gòu)房或非戶籍購(gòu)房限售5年、預(yù)售價(jià)格不得超過(guò)屬地2016年10月均價(jià)的1.3倍，同時(shí)調(diào)整土地出讓結(jié)構(gòu)，減少市區(qū)優(yōu)質(zhì)宅地供應(yīng)，轉(zhuǎn)而批量供給邊郊地塊，為地市降溫。

??2018年上半年，泉州樓市、地市維持高熱，核心區(qū)域依然一房難求，城東、東海等熱門(mén)板塊日光盤(pán)頻現(xiàn)，房企拿地態(tài)度頗為激進(jìn)，土拍競(jìng)爭(zhēng)格外激烈，典型如臺(tái)商投資區(qū)S2017-07地塊，經(jīng)歷571輪競(jìng)拍方才出讓，刷新泉州土拍輪數(shù)之最。與此同時(shí)，泉州調(diào)控持續(xù)升級(jí)，4月將泉港區(qū)納入調(diào)控范圍，6月出臺(tái)搖號(hào)新規(guī)保剛需，規(guī)定中心市區(qū)項(xiàng)目搖號(hào)時(shí)60%以上房源留給剛需家庭。

??本輪上升周期成交增勢(shì)異常迅猛且持續(xù)時(shí)間較長(zhǎng)，核心原因有兩點(diǎn)：第一，土拍市場(chǎng)持續(xù)火爆，地價(jià)上漲倒逼房?jī)r(jià)上漲預(yù)期；第二，人口快速增長(zhǎng)，購(gòu)房需求加速釋放，一方面全面放開(kāi)二胎，泉州出現(xiàn)生育小高峰，2016、2017年人口出生率皆超過(guò)14‰，創(chuàng)十年來(lái)新高。另一方面，泉州全面放開(kāi)落戶限制，省內(nèi)外遷入人口大幅增長(zhǎng)，2016年市轄區(qū)凈遷入人口同比翻番，2017年市轄區(qū)凈遷入人口總數(shù)首次突破萬(wàn)人。

??六、人口增速放緩、郊縣加速外流，2018年7月-2020年2月重回下降

??2018年7月-2020年2月，泉州房地產(chǎn)市場(chǎng)重回下降周期，本輪周期時(shí)長(zhǎng)20個(gè)月，成交濾波降幅高達(dá)57%。2019年8月以前，成交濾波下滑增速偏緩，14個(gè)月時(shí)間實(shí)際降幅14%，8月以后市場(chǎng)加速轉(zhuǎn)冷，疊加2020年初新冠肺炎疫情影響，成交濾波呈現(xiàn)斷崖式下滑。

??2018年下半年，泉州樓市開(kāi)始出現(xiàn)轉(zhuǎn)冷跡象，邊郊市場(chǎng)寒潮來(lái)襲、去化唯艱，不過(guò)核心區(qū)域市場(chǎng)熱度猶存、日光盤(pán)頻現(xiàn)。下半年，泉州土地市場(chǎng)也有所降溫，出讓地塊區(qū)位不佳，房企拿地積極性下降，溢價(jià)率明顯回落。

??2019年，泉州市場(chǎng)持續(xù)低溫運(yùn)行且區(qū)域分化加劇。具體而言，鯉城、豐澤等區(qū)銷售表現(xiàn)不俗，尤其是鯉城區(qū)，大量棚改拆遷戶持幣入市，新開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目平均去化率超95%，熱點(diǎn)板塊認(rèn)籌率屢創(chuàng)新低，新天城市廣場(chǎng)等熱銷盤(pán)非剛需客戶中簽率僅1.8%。反觀邊郊市場(chǎng)明顯供過(guò)于求，典型如臺(tái)商投資區(qū)，開(kāi)盤(pán)平均去化率僅47%。2019年9月，泉州松綁非核心區(qū)域限購(gòu)，允許產(chǎn)業(yè)急需人才憑勞動(dòng)合同購(gòu)買(mǎi)1套商品房。

??本輪低迷行情根源在于人口增速放緩，后繼需求乏力，一方面，新生人口增速趨緩，隨著二胎效應(yīng)減退，2018年泉州市人口出生率重回下降通道，2019年進(jìn)一步降至11.7‰，較2017年高峰期下降3.1個(gè)千分點(diǎn)。另一方面，市轄區(qū)人口遷入明顯放緩，2018年總計(jì)1.3萬(wàn)人遷入泉州市區(qū)，但同比增速由45%收窄至6%，2019年遷入人數(shù)僅為1萬(wàn)，同比由升轉(zhuǎn)降。下轄郊縣人口更是加速外流，2018-2019年，南安縣、安溪縣凈遷出人口數(shù)分別以每年52%和28%的增速增長(zhǎng)，2019年兩縣凈遷出人口合計(jì)達(dá)3.73萬(wàn)人。

??七、倒掛加劇、縣市普漲推升主城房?jī)r(jià)看漲預(yù)期，2020年3月迎上行拐點(diǎn)

??2020年3月至今，泉州房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入上升周期，時(shí)間跨度已超14個(gè)月，成交濾波最高增幅達(dá)79%。

??2020年3月，疫后泉州樓市迅速?gòu)?fù)蘇，二手房市場(chǎng)率先回暖，核心區(qū)域優(yōu)質(zhì)二手學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格跳漲，最高達(dá)到4萬(wàn)元/平方米。受新房限價(jià)影響，一、二手房?jī)r(jià)格倒掛加劇，套利空間明顯增加，買(mǎi)到即賺到預(yù)期下泉州樓市開(kāi)啟“打新熱”。

??此后，泉州新房成交快速攀升，市場(chǎng)高熱由核心區(qū)域逐漸傳導(dǎo)至市區(qū)全域。起初豐澤、鯉城等核心區(qū)域樓市率先回暖，東海等熱點(diǎn)板塊更是出現(xiàn)“萬(wàn)人搖”，萬(wàn)科城市之光、云璽臺(tái)等熱銷盤(pán)非剛需客戶搖號(hào)中簽率低于5%，但臺(tái)商投資區(qū)等外圍區(qū)域復(fù)蘇偏慢，在售項(xiàng)目去化壓力較大，平均去化率不足六成，低于全市平均水平近20個(gè)百分點(diǎn)。而后，隨著泉州周邊縣市房?jī)r(jià)普漲，典型如安溪縣價(jià)格突破2萬(wàn)元/平方米，打開(kāi)泉州房?jī)r(jià)想象空間，泉州市區(qū)邊郊區(qū)域市場(chǎng)顯著轉(zhuǎn)暖，在售項(xiàng)目去化明顯提速，前期折扣紛紛回收。

??由于泉州主城區(qū)宅地供應(yīng)長(zhǎng)期緊俏，新房供給不足更是加劇市場(chǎng)恐慌心理，后期主城區(qū)樓市基本處于人等房甚至一房難求狀態(tài)。

??與此同時(shí)，房企補(bǔ)貨意愿強(qiáng)烈，2020年至今泉州土拍持續(xù)升溫，即便供地結(jié)構(gòu)仍趨向邊緣化、“限房?jī)r(jià)競(jìng)地價(jià)”限制利潤(rùn)空間，房企參拍熱情依然高漲，基本逢拍必?fù)尅?020年，泉州宅地平均溢價(jià)率維持在25%高位。2021年前4月，土拍熱度有增無(wú)減，三宗宅地平均溢價(jià)率高達(dá)85%。

??本輪快速上升周期源自市場(chǎng)預(yù)期轉(zhuǎn)變，具體而言：第一，優(yōu)質(zhì)二手學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格跳漲，主城區(qū)一二手價(jià)格全面倒掛，“買(mǎi)到即賺到”激起“打新熱”；第二，周邊縣市房?jī)r(jià)普漲，安溪房?jī)r(jià)突破2萬(wàn)，打開(kāi)泉州房?jī)r(jià)想象空間，投資價(jià)值突顯；第三，市場(chǎng)供不應(yīng)求，主城區(qū)供地緊俏，普遍人等房，置業(yè)群體恐慌性購(gòu)房。

??04

??短期成交將穩(wěn)中有升
但區(qū)域分化更看好豐澤、鯉城

??……略……

??一、短期看供求關(guān)系，供求偏緊格局下市場(chǎng)熱度延續(xù)成交將穩(wěn)中有升

??（本節(jié)有刪減）

??我們認(rèn)為泉州樓市前景短期看供求關(guān)系。一方面，供遠(yuǎn)大于求的階段房地產(chǎn)市場(chǎng)整體低迷，典型如2014年，供求顯著失衡，市場(chǎng)觀望情緒濃重，主城區(qū)成交面積跌至140萬(wàn)平方米，同比下降39%。另一方面，供求平衡乃至供小于求的階段房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)火熱，典型如2018年，供求基本平衡，潛在購(gòu)房需求平穩(wěn)有序釋放，主城區(qū)成交面積升至321萬(wàn)平方米，創(chuàng)歷史新高。

??具體而言，泉州市政府善于把控供地節(jié)奏，根據(jù)市場(chǎng)實(shí)際需求情況，動(dòng)態(tài)調(diào)整歷年供地指標(biāo)，致使房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系常年保持在良性的均衡區(qū)間范圍。譬如，2014-2015年泉州房地產(chǎn)市場(chǎng)陷入長(zhǎng)達(dá)兩年的下降周期，成交持續(xù)低迷，房地產(chǎn)庫(kù)存日漸高企。受此影響，2016年泉州大幅調(diào)降供地指標(biāo)，全年主城區(qū)僅出讓3宗涉宅用地，成交建面低至25萬(wàn)平方米，有序引導(dǎo)房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸恢復(fù)至供求平衡的狀態(tài)。

2018年以來(lái)，泉州土地供應(yīng)依舊緊俏，主城區(qū)年均涉宅用地成交建面都在200萬(wàn)平方米附近，遠(yuǎn)不及同期商品住宅成交規(guī)模。截至2020年末，泉州主城區(qū)涉宅用地去化周期低至0.73年，房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系持續(xù)偏緊，供不應(yīng)求將是市場(chǎng)常態(tài)。

??受限于供地持續(xù)偏緊，泉州主城區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求基本平衡，供求比常年維持在0.8-1.2區(qū)間窄幅波動(dòng)。2021年1-4月，泉州主城區(qū)商品住宅供應(yīng)面積52萬(wàn)平方米，成交面積86萬(wàn)平方米，供求比低至0.61。鑒于下半年泉州均有集中供貨的市場(chǎng)慣例，預(yù)計(jì)2021年下半年供應(yīng)將有所放量，但整體提升幅度將明顯受限，短期內(nèi)供不應(yīng)求的市場(chǎng)格局難以根本性扭轉(zhuǎn)。

??聯(lián)系到泉州供地持續(xù)偏緊，樓市供不應(yīng)求將是市場(chǎng)常態(tài)?？梢云谠S的是，短期內(nèi)泉州房地產(chǎn)市場(chǎng)仍將延續(xù)高熱度，潛在購(gòu)房需求將持續(xù)釋放，成交有望穩(wěn)中有升。尤其是2021年下半年，隨著供應(yīng)有所放量，屆時(shí)成交將明顯提升。

??二、各區(qū)域市場(chǎng)持續(xù)分化，更看好豐澤、鯉城，泉港猶存去化壓力

??（本節(jié)有刪減）

??2021年，不僅主城區(qū)市場(chǎng)持續(xù)火爆，而且外圍板塊市場(chǎng)全面轉(zhuǎn)暖，近乎開(kāi)盤(pán)即磬。具體而言，鯉城區(qū)新房近乎斷供，僅限于經(jīng)開(kāi)區(qū)的中南宸樾單盤(pán)在售，限價(jià)1.08萬(wàn)元/平方米，距離2公里的橋南板塊因優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)加持，二手房售價(jià)2萬(wàn)元/平方米。

??豐澤區(qū)新房供應(yīng)緊俏，普遍人等房。其中，中心城區(qū)僅中梁?jiǎn)蝹€(gè)待開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目，體量?jī)H218套，限價(jià)2萬(wàn)元/平方米，周邊居住環(huán)境較差，安置房較多，鄰近的萬(wàn)達(dá)板塊二手房售價(jià)2萬(wàn)元/平方米。城東板塊生活配套成熟，更適宜居住，2020年前3年不供地，僅中駿、融創(chuàng)2個(gè)待開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目，限價(jià)2.2萬(wàn)元/平方米，周邊同品質(zhì)二手房售價(jià)3萬(wàn)元/平方米。東海板塊定位CBD，5-6年前市政府搬遷，規(guī)劃利好逐步兌現(xiàn)。當(dāng)下東海板塊市場(chǎng)最火爆，投資客成交占比7-8成，源于一、二手價(jià)格嚴(yán)重倒掛，新房限價(jià)1.4-1.5萬(wàn)元/平方米，周邊二手房售價(jià)2萬(wàn)元/平方米。

??臺(tái)商投資區(qū)起點(diǎn)定位高，學(xué)區(qū)、生活配套趨于成熟，市場(chǎng)潛力逐漸被認(rèn)可，僅美的云璽臺(tái)單盤(pán)在售，首開(kāi)近乎售罄，中海土拍溢價(jià)率過(guò)高要求現(xiàn)房銷售，現(xiàn)處于待開(kāi)盤(pán)狀態(tài)，精裝限價(jià)1.45萬(wàn)元/平方米。

??洛江區(qū)屬工業(yè)區(qū)，配套差、人口少，市場(chǎng)相對(duì)封閉。其中，萬(wàn)安板塊靠近城東板塊，限價(jià)1.2萬(wàn)元/平方米，僅正榮單盤(pán)已在2021年5月清盤(pán)。陽(yáng)江新城限價(jià)1.2萬(wàn)元/平方米，僅南益單盤(pán)售罄。雙陽(yáng)板塊市場(chǎng)相較封閉，地緣性客戶居多，僅金輝單盤(pán)在售，限價(jià)9000元/平方米。河市、馬甲、羅溪等鄉(xiāng)鎮(zhèn)板塊，市場(chǎng)更為封閉，房?jī)r(jià)6000-8000元/平方米。

??泉港區(qū)屬化工區(qū)，居住環(huán)境差，市場(chǎng)更為封閉，房?jī)r(jià)乃是全市的價(jià)格洼地，為拉平全市房?jī)r(jià)做貢獻(xiàn)。在售項(xiàng)目以本土中小開(kāi)發(fā)商居多，品牌房企較少進(jìn)駐。

??截至2021年4月末，豐澤區(qū)、鯉城區(qū)庫(kù)存告急，去化周期皆不足6個(gè)月，熱點(diǎn)板塊已然面臨無(wú)房可售的窘境。遠(yuǎn)郊區(qū)域去庫(kù)存壓力仍需警惕，尤其是泉港區(qū)，庫(kù)存面積88萬(wàn)平方米，消化周期長(zhǎng)達(dá)26.7個(gè)月，去化壓力著實(shí)不容小覷。

??我們認(rèn)為短期內(nèi)各區(qū)域市場(chǎng)將持續(xù)分化，豐澤區(qū)、鯉城區(qū)庫(kù)存已然告急，供不應(yīng)求將是市場(chǎng)常態(tài)，房地產(chǎn)市場(chǎng)前景值得期許，預(yù)計(jì)成交將持續(xù)高位運(yùn)行，房?jī)r(jià)仍面臨一定的上漲壓力。而以泉港區(qū)為代表的遠(yuǎn)郊區(qū)域猶存去化壓力，預(yù)計(jì)房地產(chǎn)市場(chǎng)將繼續(xù)走穩(wěn)，成交量?jī)r(jià)整體提升幅度有限。

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??長(zhǎng)期成交先升后降
波谷、波峰區(qū)間250-300萬(wàn)平

??……略……

??一、自然增長(zhǎng)人口持續(xù)高增，安溪、南安等郊縣戶籍人口機(jī)械流失

??（本節(jié)有刪減）

??我們認(rèn)為泉州樓市前景長(zhǎng)期看人口需求及市場(chǎng)預(yù)期。一方面，隨著外來(lái)人口大幅增多，有望帶動(dòng)不菲的增量購(gòu)房需求，房地產(chǎn)市場(chǎng)明顯受益。譬如，2016年10月泉州全面放開(kāi)落戶限制，致使2016-2018年新晉落戶人口提速增長(zhǎng)，年均戶籍人口增量皆超10萬(wàn)人，房地產(chǎn)市場(chǎng)就此步入長(zhǎng)達(dá)30個(gè)月的上升周期。另一方面，隨著本地人口不斷外流，潛在購(gòu)房需求增長(zhǎng)明顯受限，房地產(chǎn)市場(chǎng)陷入沉寂。譬如，2019年泉州戶籍人口再現(xiàn)加速外流的趨勢(shì)，省內(nèi)外遷入人口11.5萬(wàn)人，遷出人口14.2萬(wàn)人，凈遷出人口2.6萬(wàn)人，創(chuàng)近10年來(lái)新高，房地產(chǎn)市場(chǎng)步入下降周期。

??基于傳統(tǒng)生育觀念作祟，泉州本地居民生育意愿強(qiáng)烈，出生人口常年保持在10萬(wàn)人以上。而在全面二孩政策落地執(zhí)行后，2017年泉州迎來(lái)出生人口高峰期，戶籍出生人口達(dá)到18.2萬(wàn)人。受此影響，泉州自然增長(zhǎng)人口持續(xù)高增，2016-2018年，泉州戶籍自然增長(zhǎng)人口連續(xù)三年保持在10萬(wàn)人以上高位，2019年小幅回落至8.5萬(wàn)人。

??以安溪、南安為首的郊縣戶籍人口機(jī)械流失，并有加速外流的趨勢(shì)。泉州主城區(qū)人口吸附力平平，本地戶籍人口低速增長(zhǎng)，2019年主城區(qū)戶籍人口機(jī)械增長(zhǎng)1.1萬(wàn)人。除了晉江市、石獅市本地戶籍人口略有增長(zhǎng)之外，其余郊縣本地戶籍人口持續(xù)外流，廈門(mén)成主要承接地。尤其是安溪縣，2019年戶籍遷入人口0.8萬(wàn)人，戶籍遷出人口3.5萬(wàn)人，機(jī)械減少2.7萬(wàn)人。

??

??二、土拍適度放松限價(jià)強(qiáng)化房?jī)r(jià)看漲預(yù)期，區(qū)域房?jī)r(jià)梯隊(duì)將重塑

??就市場(chǎng)預(yù)期而言，城市地價(jià)、房?jī)r(jià)成為重要的參考標(biāo)準(zhǔn)。一方面，城市地價(jià)、房?jī)r(jià)快速上漲的階段，市場(chǎng)預(yù)期一致看好。譬如，2015年底泉州土拍誕生新的地王，保利總價(jià)21.7億元奪下豐澤區(qū)2015-18號(hào)地塊，樓板價(jià)6757元/平方米，刷新城東板塊單價(jià)地王紀(jì)錄，成為房地產(chǎn)市場(chǎng)上升周期拐點(diǎn)的導(dǎo)火索。另一方面，城市地價(jià)、房?jī)r(jià)階段性回調(diào)的階段，市場(chǎng)預(yù)期普遍不容樂(lè)觀。譬如，2011年市場(chǎng)觀望情緒濃重，打折降價(jià)常態(tài)化，多項(xiàng)目折扣力度低至9折，房地產(chǎn)市場(chǎng)陷入陣痛調(diào)整期，全年成交跌至谷底。

??而在萬(wàn)億GDP強(qiáng)三線城市中，現(xiàn)階段泉州房?jī)r(jià)屬于絕對(duì)的價(jià)格洼地。2021年1-4月，泉州主城區(qū)商品住宅成交均價(jià)低至11104元/平方米，遠(yuǎn)低于東莞、南通、無(wú)錫、佛山這類強(qiáng)三線城市。主要還是受限價(jià)政策影響，泉州主城區(qū)土拍實(shí)行“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”，致使房?jī)r(jià)持續(xù)低位運(yùn)行。

??2020年，泉州主城區(qū)適度放松限價(jià)，洛江區(qū)、臺(tái)商投資區(qū)、豐澤區(qū)等區(qū)域限價(jià)紅線有所提升，區(qū)域房?jī)r(jià)梯隊(duì)將重塑。例如洛江區(qū)LJ2020009號(hào)地塊，毛坯限價(jià)12000元/平方米，較2019年限價(jià)紅線上調(diào)1000元/平方米。又如臺(tái)商投資區(qū)S2020-10號(hào)地塊，毛坯限價(jià)12500元/平方米、精裝限價(jià)14500元/平方米，較2019年限價(jià)紅線均上調(diào)1500元/平方米。尤其是2020年底豐澤區(qū)出讓的兩宗商住用地，毛坯限價(jià)22000元/平方米，成為主城區(qū)首次限價(jià)突破2萬(wàn)億/平方米的地塊。

??三、2022年進(jìn)入下降周期，成交將由波峰300萬(wàn)平跌至波谷250萬(wàn)平

??2020年3月以來(lái)，泉州房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入新一輪上升周期，核心動(dòng)因不乏以下兩方面因素：其一，疫后泉州經(jīng)濟(jì)強(qiáng)勢(shì)復(fù)蘇，疊加信貸資金整體充裕，房地產(chǎn)市場(chǎng)顯著受益，本地居民加杠桿購(gòu)房，2020年末泉州住戶中長(zhǎng)期貸款余額升至3056億元，同比增長(zhǎng)20%。其二，2020年泉州土拍環(huán)節(jié)適度放開(kāi)限價(jià)，多區(qū)域限價(jià)紅線有所提升，年末主城區(qū)毛坯限價(jià)歷史首次突破2萬(wàn)元/平方米，市場(chǎng)預(yù)期區(qū)域房?jī)r(jià)梯隊(duì)將重塑，房?jī)r(jià)猶存一定的上漲壓力。

??聯(lián)系到泉州每輪上升及下降周期時(shí)間跨度都在兩年至兩年半之間，預(yù)計(jì)本輪上升周期時(shí)間跨度也將在兩年至兩年半之間，2021年末或者2022年初主城區(qū)成交面積濾波有望升至本輪上升周期的波峰，隨后將步入新一輪下降周期。

??具體而言，泉州主城區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求基本平衡，成交主要取決于供應(yīng)。2020年，泉州主城區(qū)供地節(jié)奏明顯加快，年底更是迎來(lái)土地成交高峰期，12月共計(jì)出讓7宗涉宅用地，成交建面一舉突破100萬(wàn)平方米，創(chuàng)2016年以來(lái)單月新高。

??從拿地到項(xiàng)目首開(kāi)按照6-9個(gè)月的時(shí)間周期測(cè)算，預(yù)計(jì)2021年下半年泉州主城區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)或?qū)⒚黠@放量，屆時(shí)成交也將明顯回升，全年成交面積有望接近300萬(wàn)平方米。而在土拍限價(jià)適度放松后，以臺(tái)商投資區(qū)為代表的遠(yuǎn)郊區(qū)域房?jī)r(jià)出現(xiàn)一輪補(bǔ)漲行情，在售項(xiàng)目大都取消折扣優(yōu)惠，售價(jià)皆向備案價(jià)上限靠攏。但由于限價(jià)政策難言實(shí)質(zhì)性松綁，現(xiàn)階段房?jī)r(jià)上漲行情實(shí)屬噱頭炒作，整體漲幅著實(shí)有限。

2022-2023年，泉州主城區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)或?qū)⑦M(jìn)入新一輪下降周期，成交也將步入下降通道，但由于本地內(nèi)生型需求支撐，成交并不會(huì)明顯失速。預(yù)計(jì)主城區(qū)年均成交面積同比跌幅將保持在5%-10%區(qū)間范圍，2023年成交或?qū)⒌链溯喯陆抵芷诘牟ü龋瓿山幻娣e約250萬(wàn)平方米。