[中房研協(xié)]2021年7月典型城市二手住宅市場分析

??二手住宅相關(guān)政策

??7月，二手住宅價格管控政策逐步升級，并延伸到多個城市，西安、無錫、紹興建立二手住房成交參考價格發(fā)布機制，對價格虛高的二手房房源進(jìn)行下架處理；上海開啟二手房掛牌價核驗政策，未通過價格核驗的二手房源，將無法對外發(fā)布；溫州規(guī)定不得以學(xué)區(qū)房為賣點發(fā)布房源信息，不得發(fā)布、傳播炒作學(xué)區(qū)房；太原實行房產(chǎn)地址“學(xué)位限定”，引導(dǎo)教育資源的公平化，同時，防止以學(xué)區(qū)房名義炒作房價，讓教育和住房回歸本質(zhì)。

??典型城市二手住宅交易情況分析

??2.1     二手住宅成交總量環(huán)比持續(xù)下跌

??7月，典型城市二手住宅成交面積合計1106.4萬平方米，較上月減少4.67%，絕對額減少54.3萬平方米。武漢、廣州、天津、深圳成交量環(huán)比上漲，其余城市環(huán)比均呈下跌。從同比數(shù)據(jù)來看，除北京、武漢、鄭州略有增加，其余典型城市成交量均有不同程度的下降。

??具體來看，上海成交量本月繼續(xù)保持首位，達(dá)到196.7萬平方米，環(huán)比減少13.7%，較去年同期下降17.7%；北京成交量次之，達(dá)到164.0萬平方米，環(huán)比減少4.4%，同比上漲9.4%；武漢、重慶、天津成交量均超過100萬平方米，其中武漢成交量環(huán)比增加33.9%，同比增加8.0%；重慶環(huán)比上月減少1.4%，同比減少15.2%；天津環(huán)比增加2.6%，同比減少3.5%；合肥、青島、成都、廈門、深圳成交量均未超過50萬平方米，其中，成交量最低的為深圳，為26.2萬平方米，環(huán)比微增0.4%，同比減少78.7%。

??2.2    深圳成交套數(shù)與上月持平，同比大幅下跌

??7月，十三個典型城市二手住宅共成交12.2萬套，武漢、北京、鄭州同比呈現(xiàn)上漲，其余城市成交套數(shù)同比均有不同程度的下跌；武漢、廣州、天津成交套數(shù)環(huán)比增加，深圳與上月基本持平，其余城市成交套數(shù)較上月均有所減少。從具體城市來看，上海成交套數(shù)居十三個典型城市首位，達(dá)到2.4萬套，環(huán)比下跌14.6%，較去年同期減少16.4%；北京成交1.8萬套，位居第二，環(huán)比下跌5.3%，較去年同期增加9.0%；武漢、重慶、天津成交套數(shù)均超過1萬套；合肥、青島、成都、廈門、深圳成交套數(shù)均低于0.5萬套，其中，深圳成交套數(shù)最少，為0.3萬套，與上月基本持平，同比減少77.2%。

??2.3     典型城市二手住宅銷售價格同比指數(shù)整體均呈現(xiàn)上漲

??2.3.1   深圳二手住宅銷售價格環(huán)比持續(xù)下跌

??根據(jù)國家統(tǒng)計局最新公布的二手住宅銷售價格指數(shù)，7月，除深圳環(huán)比呈現(xiàn)下跌，其余典型城市二手住宅價格環(huán)比均有不同程度的上漲，北京、上海環(huán)比上升0.7個百分點，漲幅并列第一；其次為廣州，環(huán)比上漲0.6%；南京、武漢、鄭州、青島、廈門環(huán)比漲幅分布在0.3%-0.4%之間；成都二手住宅價格與上月持平；深圳二手住宅銷售價格環(huán)比持續(xù)下跌，降幅為0.4%。同比漲幅最大的為廣州，較去年同期高12.2個百分點；北京、上海同比漲幅分別為10.7%、10.3%；其他城市中，深圳、南京、合肥、成都、重慶同比漲幅均超過5%；天津二手住宅價格較去年同期微增。

??從定基指數(shù)的角度來看，7月，典型城市二手住宅價格整體均高于上年12個月平均價格，其中漲幅最大的為廣州，高于上年平均價格12.1個百分點，北京、上海分別高于上年平均價格11.2%、10.3%；深圳、成都、南京、合肥、重慶、廈門均高于上年平均價格5個百分點以上；天津二手房銷售價格與上年平均價格基本持平。

??2.3.2   90平方米以上戶型價格漲幅較為明顯

??從結(jié)構(gòu)上看，7月二手住宅交易市場上，90平方米以上的中等及大戶型整體漲幅較為明顯，從具體城市來看，廣州、天津、鄭州、重慶、廈門90-144平方米戶型價格漲幅高于其他兩種戶型；上海、南京、武漢144平方米以上戶型價格漲幅突出；深圳三種戶型價格較上月均有明顯下跌。

??二手住宅與新建商品住宅成交情況對比

??3.1     新建商品住宅成交量環(huán)比下跌逾一成

??7月，典型城市新建商品住宅成交面積為1317.5萬平方米，環(huán)比減少12.78%，絕對額減少193.0萬平方米。同期二手住宅成交量是新建商品住宅成交量的0.84倍，成交量區(qū)域分化顯著：上海二手房成交面積是新房成交面積的2.52倍；北京二手房成交面積是新房成交面積的1.78倍；廈門二手房成交面積是新房成交面積的1.20倍，其余城市二手房成交面積均少于新房成交面積。從絕對額來看，武漢新房成交面積最高，達(dá)到173.6萬平方米，同期二手房成交面積是新房的0.78倍；其次為重慶，新房成交面積166.5萬平方米，同期二手房成交面積是新房的0.71倍；廈門新房成交面積最少，僅有27.1萬平方米。新房成交套數(shù)與成交面積情況保持一致，同期二手房成交套數(shù)是新房成交套數(shù)的1.06倍，絕對額較新房成交套數(shù)多0.64萬套。

??3.2    典型城市新房價格環(huán)比、同比指數(shù)均有明顯增長

??7月，十三個典型城市新房銷售價格延續(xù)上月上漲態(tài)勢，環(huán)比、同比指數(shù)均呈現(xiàn)明顯增長。青島環(huán)比指數(shù)較上月提升1個百分點，位列典型城市首位；其次為北京，環(huán)比漲幅為0.8%；其余城市環(huán)比漲幅均未超過0.7%；合肥新房價格較上月提升0.1%，位列典型城市末位。從同比指數(shù)來看，典型城市新房銷售價格較去年同期均有顯著提高，其中漲幅最大的為廣州，同比增加10.9%；其次為重慶，同比上漲8.3%；同比漲幅位于末位的是深圳，較去年同期增長3.3%。

??從定基指數(shù)的角度來看，十三個典型城市新房價格均顯著高于上年平均價格，漲幅最大的為廣州，較上年平均價格提高10.5個百分點；重慶定基價格指數(shù)位列第二，高于上年平均價格9.1個百分點；排名末兩位的是深圳及鄭州，分別高于上年平均價格的4.0%、3.7%。

??從結(jié)構(gòu)上看，與上月相比，北京、鄭州、重慶、上海90平方米以下戶型銷售價格環(huán)比漲幅突出；成都90-144平方米戶型價格漲幅較為明顯；青島、天津、廈門、合肥、廣州144平方米以上大戶型價格較上月有明顯上漲。

??本月，二手房交易政策的發(fā)布主要集中在二三線城市，西安、無錫、紹興建立二手房交易價格參考機制；溫州、太原從規(guī)范學(xué)區(qū)房的角度出發(fā)，防止以學(xué)區(qū)房的名義進(jìn)行炒作；一線城市上海加碼二手房價格掛牌管控，開啟二手房掛牌價核驗政策?？梢钥闯觯S著越來越多的二三線城市建立二手房成交價參考機制，房地產(chǎn)市場調(diào)控已開啟二手房模式，逐漸彌補過往調(diào)控政策中的空白。部分城市樓市調(diào)控取得積極進(jìn)展，二手房市場降溫明顯。

??從成交量來看，7月二手住宅成交面積延續(xù)下跌趨勢，典型城市成交總量環(huán)比下跌4.67%。從具體城市來看，青島、南京、上海二手住宅成交量同比、環(huán)比均有顯著下降；深圳二手房月成交量同比跌幅近八成，環(huán)比微增。同期新房市場成交總量環(huán)比下跌逾一成，多數(shù)典型城市新房成交量環(huán)比呈下跌態(tài)勢?？傮w來看，二手房成交面積是新房成交面積的0.84倍。

??隨著調(diào)控力度不斷升級，二手房價格增速較上月有所放緩。從二手房銷售均價來看，除深圳環(huán)比呈現(xiàn)下跌外，其余典型城市二手房價格環(huán)比、同比指數(shù)均呈現(xiàn)上漲，整體而言，二手房市場降溫效果明顯。從數(shù)據(jù)上看，北京、上海二手房價格環(huán)比增速并列第一；廣州緊隨其后；在不斷加碼的政策管控下，深圳樓市調(diào)控效果顯著，二手房銷售價格持續(xù)下跌。