[克而瑞]2021年三季度中國(guó)房地產(chǎn)總結(jié)與展望（下篇）

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??投資篇

??三季度投資力度大幅回落

??四季度料將延續(xù)謹(jǐn)慎態(tài)勢(shì)

??三季度，在核心城市集中供地大面積推遲的情況下，房企拿地積極性大幅回落。銷售50強(qiáng)中，有超七成房企7、8月平均投資金額較1-6月均值下降50%，且自上半年以來(lái)，單月投資金額持續(xù)減弱，8月50強(qiáng)投資金額更是創(chuàng)下近一年新低，整體投資呈現(xiàn)謹(jǐn)慎的態(tài)勢(shì)。

??企業(yè)端來(lái)看，在首輪集中供地中表現(xiàn)積極的龍頭房企，三季度投資力度放緩最為顯著，尤其是投資集中一二線的房企，三季度投資金額平均降幅超過(guò)60%。就8月單月來(lái)看，50強(qiáng)中甚至有半數(shù)房企未有新增土儲(chǔ)入賬。

??總結(jié)

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??投資集中度：前三季度銷售TOP20占據(jù)5成新增貨值，強(qiáng)者恒強(qiáng)格局未變

??截至2020年8月末，新增貨值百?gòu)?qiáng)門檻為131.2億元，同比下降12%，新增土地價(jià)值、新增土地建面的百?gòu)?qiáng)門檻分別為48.3億元和92.7萬(wàn)平方米，金額同比下降6%，建面則基本持平。1-8月新增貨值高于2000億的房企有5家，超過(guò)千億的房企共有18家，較去年同期分別減少4家和5家。由此可見(jiàn)，第二輪集中供地延遲對(duì)企業(yè)在第三季度的投資造成了一定影響。

??新增貨值的集中度方面則呈現(xiàn)兩大特征，第一，整體延續(xù)了“強(qiáng)者恒強(qiáng)”的格局，銷售前二十強(qiáng)房企新增貨值占百?gòu)?qiáng)房企的55%，行業(yè)集中度維持高位；第二，龍頭房企第三季度的拿地力度明顯下滑，新增貨值占比與二季度末相比下滑4個(gè)百分點(diǎn)，主要仍是雙集中供地的延遲而導(dǎo)致，雙集中供地恢復(fù)后預(yù)計(jì)龍頭房企的拿地比例將回升。

??值得注意的是，各梯隊(duì)拿地集中度的變化情況有所不同：10強(qiáng)房企和31-50強(qiáng)房企拿地集中度在持續(xù)下滑，相應(yīng)地，11-30強(qiáng)房企拿地集中度連續(xù)上升，多以區(qū)域深耕的房企為主。

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??02

??投資意愿：謹(jǐn)慎態(tài)度下百?gòu)?qiáng)拿地銷售為0.31，僅11-30強(qiáng)投資較為積極

??從前三季度的拿地銷售比變化情況來(lái)看，2021年百?gòu)?qiáng)房企的投資積極性與雙集中供地的節(jié)奏緊密相關(guān)：

??第一季度受到春節(jié)的影響，且原本就是投資淡季。加之雙集中供地出臺(tái)，各大城市暫緩?fù)恋毓?yīng)，導(dǎo)致企業(yè)拿地意愿不強(qiáng)，百?gòu)?qiáng)拿地銷售比僅有0.2。其中一季度主要是國(guó)企、央企憑借資金優(yōu)勢(shì)投資迅速鋪排。

??第二季度22城集中供地，房企積極參拍，導(dǎo)致第二季度整體拿地銷售比大幅上升至0.38，接近監(jiān)管要求的40%紅線。其中21-30強(qiáng)房企拿地積極性提高最為顯著，主要由于該梯隊(duì)企業(yè)積極參與杭州、廈門等熱點(diǎn)城市的土拍并有所斬獲。

??第三季度集中供地暫告一段落，且第二輪集中出讓延遲，導(dǎo)致房企拿地積極性小幅回落至0.34，為下一輪集中供地騰出資金額度。

       整體來(lái)看，百?gòu)?qiáng)房企前三季度拿地銷售比為0.31，較去年同期大幅下降，在當(dāng)前的政策、市場(chǎng)環(huán)境下，房企投資風(fēng)格整體偏謹(jǐn)慎。

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