[克而瑞]京、滬也難逃降溫，同樣靠國(guó)企、央企“托底”

??考慮到重點(diǎn)城市土拍規(guī)則均已向京、滬看齊，接下來(lái)土地市場(chǎng)的高溢價(jià)時(shí)代將一去不返。

??◎  作者 /馬千里、吳嘉茗、邱娟

??■■■ 核心城市第二輪集中土拍已經(jīng)接近尾聲，重頭戲京、滬土拍姍姍來(lái)遲。首輪土拍規(guī)則就已經(jīng)十分完善的京、滬，第二輪集中土拍表現(xiàn)如何？與首輪有何差異？土拍熱度、盈利空間和房企拿地態(tài)度發(fā)生了怎樣的變化？

??1 京、滬也難逃撤牌、延期出讓
熱度較首輪均有下降

??與首輪幾乎全部成功出讓不同，京、滬第二輪土拍熱度均有所下降，在正式土拍前均出現(xiàn)了撤牌、終止出讓情況。

??北京有26宗地延期至第三次集中土拍，上海則終止出讓了7宗宅地。從成交情況來(lái)看，兩城熱度均有明顯下降，上海尤為典型，首輪土拍中上海有六成（18宗）地塊進(jìn)入一次性報(bào)價(jià)，本次土拍中僅有兩成（6宗）進(jìn)入一次性報(bào)價(jià)。北京表現(xiàn)較上海稍好，共有4宗地塊觸及最高限價(jià)，海淀區(qū)2宗地塊進(jìn)入競(jìng)方案階段。

??另外，企業(yè)拿地積極性明顯下調(diào)，聯(lián)合拿地比重明顯提升。北京參拍房企仍以中海、華潤(rùn)、首開(kāi)、城建等“老面孔”為主，且主要是國(guó)企、央企，相比之下民企參拍意愿有所降低；上海第二輪土拍中有6宗土地是以聯(lián)合體的形式拿地的，較首輪明顯增加。

??2 北京：開(kāi)拍前夕六成地塊提前退場(chǎng)
報(bào)名房企數(shù)量驟減

??北京第二輪集中供地出讓前夕，規(guī)劃局公告披露26宗地塊將延期至第三批集中供地出讓，占原本計(jì)劃出讓地塊的六成（按幅數(shù)），在土拍正式到來(lái)之前，便宣告了本次土地出讓熱度下降的預(yù)期。最終北京本次成交地塊共17宗，成交總建面162.4萬(wàn)平方米，攬金513億元，整體平均溢價(jià)率為4%。

??懷柔、順義全部地塊延期出讓，海淀區(qū)4宗地報(bào)名人數(shù)最多

??按本次延期出讓的地塊分布情況來(lái)看，各區(qū)域的“延期比例”也在一定程度上體現(xiàn)了區(qū)域受認(rèn)可程度：懷柔、順義區(qū)的地塊均延期出讓，而海淀區(qū)是唯一“全員晉級(jí)”的區(qū)域，且044號(hào)、045號(hào)地塊的報(bào)名人數(shù)在本次土拍中領(lǐng)先其他地塊，可見(jiàn)在市場(chǎng)遇冷時(shí)期，核心區(qū)域的受認(rèn)可程度更加凸顯。

??海淀區(qū)2宗地塊進(jìn)入競(jìng)方案階段，多數(shù)地塊未及最高限價(jià)

??分區(qū)域來(lái)看，海淀區(qū)本次熱度最高，東升鎮(zhèn)2宗地塊在總價(jià)、政府持有份額均上限后進(jìn)入競(jìng)方案階段；昌平1宗小型宅地觸頂，搖號(hào)成交，主要由于該地塊體量較小、配建要求較低，封頂價(jià)仍有一定盈利空間；大興區(qū)黃村鎮(zhèn)地塊也觸及價(jià)格上限，進(jìn)入競(jìng)現(xiàn)房銷售階段。除此以外，本次其他地塊均沒(méi)有觸及最高限價(jià)，通州、石景山、平谷區(qū)出讓地塊更是全部底價(jià)成交，可見(jiàn)不同區(qū)域的土地?zé)岫纫膊豢上嗵岵⒄摗?/p>

??拿地還是老面孔，外來(lái)中小型開(kāi)發(fā)商“沒(méi)想法”

??本輪成功拿地的房企基本都是北京土拍市場(chǎng)的“老面孔”，中鐵、首開(kāi)、華潤(rùn)和中海成為最大贏家：首開(kāi)、中鐵各拿3宗，華潤(rùn)、中海也各有2宗地塊入賬（含聯(lián)合體拿地），外地房企僅有龍湖通過(guò)與北辰的聯(lián)合體成功拿下1宗地。在當(dāng)前政策環(huán)境下，一線城市拍地門檻較高，小型房企、外來(lái)房企投資難度大，投資積極性也明顯下降。

??整體地房比偏高，疊加配建要求后盈利空間進(jìn)一步遭擠壓

??盈利方面，本次成交地塊均設(shè)有商品住宅銷售指導(dǎo)價(jià)，對(duì)比成交樓板價(jià)與住宅銷售指導(dǎo)價(jià)來(lái)看，地房比主要分布在30%-65%左右，對(duì)企業(yè)而言留有一定的盈利空間，這也是本次土地仍有部分溢價(jià)成交的主要原因。但如果加上配建保障性住房、共有產(chǎn)權(quán)房（銷售限價(jià)更低）以及現(xiàn)房銷售等限制條件，實(shí)際土地成本比名義樓面價(jià)更高，企業(yè)的盈利難度依然較大。

??3 上海：超半數(shù)地塊底價(jià)成交
進(jìn)入一次性報(bào)價(jià)地塊降至兩成

??上海本次土拍掛出27宗宅地（不含保障、租賃，含城中村改造），開(kāi)拍前又緊急終止掛牌7宗地，余下的20宗均成功出讓，總成交金額480.6億元。整體來(lái)看，超半數(shù)地塊以底價(jià)成交，且拿地房企多為上海本土的城投以及本土深耕房企，外來(lái)品牌房企在滬拿地?cái)?shù)量明顯減少，市場(chǎng)熱度顯著降溫。

??流拍率大幅提升，整體溢價(jià)率降至3.77% 

??首輪土拍中上海涉宅地僅有1宗于開(kāi)拍前近10天撤牌，而二輪集中土拍臨近開(kāi)拍緊急撤牌7宗地，流拍率（含撤牌）升至26%，較首輪提升了23個(gè)百分點(diǎn)。從整體溢價(jià)率水平來(lái)看，由于上海兩次土拍競(jìng)價(jià)環(huán)節(jié)均設(shè)置中止價(jià)、最高報(bào)價(jià)和一次性書面報(bào)價(jià)，從源頭上杜絕了高溢價(jià)的可能性，地價(jià)得到有效控制，平均溢價(jià)率依然維系在較低水平，僅有3.77%，較首輪下降了1.69個(gè)百分點(diǎn)。就具體地塊來(lái)看，本次上海成交的20宗含宅地塊中有9宗地塊溢價(jià)出讓，其余11宗地塊均為底價(jià)成交，整體市場(chǎng)熱度較首輪有明顯下降。另外，本次僅有6宗進(jìn)入一次性報(bào)價(jià)環(huán)節(jié)，較首輪明顯減少。溢價(jià)率最高的地塊為青浦區(qū)西虹橋滬青平公路北側(cè)48-06A地塊，該地塊距離國(guó)家會(huì)展中心直線距離約1.6公里，位于大虹橋核心地段，經(jīng)過(guò)多輪報(bào)價(jià)后被路勁+象嶼+招商聯(lián)合體以63.95億競(jìng)得，成交樓板價(jià)37570元/平方米，溢價(jià)率9.86%。

??地方國(guó)企頻繁出手，聯(lián)合拿地比重顯著提升

??上海第二輪土拍中成功出讓的20宗地塊中，有6宗土地是以聯(lián)合體的形式拿地的，較首輪明顯增加。另外，與首輪土拍一致，本地國(guó)企拿地比重依然較高，像上海城開(kāi)、上海城建、上海城投、臨港、徐房、新長(zhǎng)寧等地方國(guó)企拿地比重高達(dá)40%，成為本輪土拍的大贏家。值得注意的是，在上海首輪土拍中表現(xiàn)積極的碧桂園、金地等品牌房企在本輪土拍偃旗息鼓、無(wú)一斬獲。

??拿地成本明顯下降，盈利空間有所提升 

??總體來(lái)看，楊浦、嘉定、寶山等區(qū)域地塊熱度相對(duì)較低，尤其是楊浦的兩宗宅地，均底價(jià)或低溢價(jià)成交，成交樓板價(jià)較之前明顯下降。以本次集中土拍樓板價(jià)最高的楊浦區(qū)江浦社區(qū)D-05地塊（江浦街道162街坊）為例，該地地處內(nèi)環(huán)內(nèi)，并且是純宅地，被上海城建以41.4億元的總價(jià)競(jìng)得，樓板價(jià)為68060元/平方米，而去年7月底金隅在距其1.3公里的地方競(jìng)得的純宅地的樓板價(jià)為85764元/平方米，參考這一價(jià)格，江浦街道162街坊樓板價(jià)下降了20.6%，拿地成本明顯下降。按照其10.99萬(wàn)元/平方米的房地聯(lián)動(dòng)價(jià)測(cè)算的話，地房比僅有61.9%，房地差高達(dá)41840元/平方米，盈利情況較之前明顯提升。

??其余地塊按照各地塊的房地聯(lián)動(dòng)價(jià)測(cè)算，這些地塊的地房比均在60%以下，盈利也均保持在較高的水平，尤其是青浦、嘉定、臨港的部分地塊地房比在40%左右，盈利十分可觀。

??整體來(lái)看，同其它城市一樣，作為樓市風(fēng)向標(biāo)的京、滬二輪集中土拍也有一定程度的降溫。不過(guò)，鑒于兩城首輪土拍規(guī)則本就較為“完善”，首輪土拍表現(xiàn)已經(jīng)較為理性，因此兩城本輪土拍較首輪降幅不及其余城市那樣顯著?？紤]到重點(diǎn)城市土拍規(guī)則均已向京、滬看齊，接下來(lái)土地市場(chǎng)的高溢價(jià)時(shí)代將一去不返，尤其是在房地產(chǎn)行業(yè)整體資金環(huán)境仍然高度收緊的環(huán)境下，低溢價(jià)拿地將成為熱點(diǎn)城市集中土拍常態(tài)，“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)”調(diào)控效果顯現(xiàn)。

??不過(guò)，需要關(guān)注的是，沈陽(yáng)、長(zhǎng)春等非熱點(diǎn)城市已經(jīng)出臺(tái)政策托市，典型如哈爾濱出臺(tái)16條穩(wěn)樓市舉措，同時(shí)市場(chǎng)上也出現(xiàn)了各種調(diào)控將放松的論斷。為從供給側(cè)維穩(wěn)行業(yè)波動(dòng)，接下來(lái)地方政府在第三輪集中供地中如何穩(wěn)定投資預(yù)期將成為重中之重。