[克而瑞]疫中探市｜疫情特別周報（5.2-5.8）

??周觀點

??政策：縣城落戶限制將全面取消，長春、長沙、蘇州等16城調(diào)控松綁

??樓市成交：總量繼續(xù)走低，疫情城市北京、蘇州項目銷售冷熱分化

??新增供應：總量環(huán)比腰斬，蘇州、杭州預售取證提速

??疫情動態(tài)

??截止至2022年5月8日，全國報告累計新型冠狀病毒肺炎確診病例865921例，其中，上海本周新增確診14655例，北京本周新增確診619例。

??4月以來，全國至少43個城市發(fā)布“靜態(tài)管理”疫情防控通告。其中徐州、西安、唐山等已解除區(qū)域靜態(tài)管理，上海、蘇州、上饒等仍處在局部或全域靜態(tài)管控中。本周，安陽、鄭州、西寧、湛江等城市開始實行區(qū)域靜態(tài)管控。

??政策動態(tài)

??縣城落戶限制將全面取消

??長春、長沙、蘇州等16城調(diào)控松綁

??第19周，中央及地方出臺一系列穩(wěn)增長、調(diào)控松綁、支持復工復產(chǎn)政策。

??中央層面，銀保監(jiān)會召開專題會議傳達學習貫徹中央政治局會議精神，會議指出因城施策落實好差別化住房信貸政策，支持首套和改善性住房需求，靈活調(diào)整受疫情影響人群個人住房貸款還款計劃，要區(qū)分項目風險與企業(yè)集團風險，不盲目抽貸、斷貸、壓貸，保持房地產(chǎn)融資平穩(wěn)有序。中辦、國辦印發(fā)《關(guān)于推進以縣城為重要載體的城鎮(zhèn)化建設的意見》，將全面落實取消縣城落戶限制政策。

??16個城市房地產(chǎn)政策分類放松，需求端主要涉及松綁限購、松綁限貸、放寬公積金貸款、降低住房交易成本、出臺購房補貼。第一，長沙、揚州、中山等4城松綁限購，長沙限購區(qū)域內(nèi)家庭購買第2套商品住房的間隔時間由網(wǎng)簽滿6年縮短為滿4年，揚州取消大專及以上人才和生育二孩及以上家庭在市區(qū)購房限制，中山調(diào)整限購區(qū)域范圍，東區(qū)街道、石岐街道外其他區(qū)域不再列入限購范圍，蘇州非限購區(qū)域房產(chǎn)不再計入家庭限購套數(shù)；第二，贛州、連云港等4城下調(diào)商貸首付比例，贛州將首付比例調(diào)至國家政策規(guī)定最低比例，連云港首套房最低首付比例降至20%；第三，長春取消認房又認貸，對貸款已結(jié)清并購買二套房的，執(zhí)行首套房貸款政策；第四，長春、岳陽、梅州等10城放松公積金貸款，中山、岳陽、馬鞍山、嘉興等上調(diào)公積金最高可貸額度，長春、資陽、梅州、鎮(zhèn)江等降低公積金貸款首付比例；第五，無錫降低住房交易成本，個人住房轉(zhuǎn)讓增值稅免征年限由5年降至2年；第六，長春、岳陽、樂山、資陽等4城發(fā)布購房補貼，岳陽在市城區(qū)購房按其所繳納契稅稅額的50%予以補貼，并對人才發(fā)放2-20萬元不等的一次性購房補貼。

??供給端助企紓困，主要涉及放松土拍、放寬預售取證條件、適度松綁預售資金監(jiān)管。第一，中山、徐州等3城優(yōu)化土拍規(guī)則，徐州競買保證金按土地掛牌起始價由原來的100%調(diào)整為50%繳納，剩余出讓金在辦理建設工程規(guī)劃許可證前繳清，中山加大重點地區(qū)土地出讓供應，合理調(diào)控供地規(guī)模、節(jié)奏和結(jié)構(gòu)，優(yōu)化土地價款支付時間；第二，長春、岳陽放寬預售取證條件，長春對繳齊土地出讓金本金、欠繳違約金的項目，按照本金及違約金的比例允許部分預售，岳陽多層建筑形象進度達到三分之一及以上、高層建筑形象進度達到四分之一及以上的樓棟，可申請辦理商品房預售許可；第三，徐州、中山、梅州等4城適度松綁預售資金監(jiān)管，中山超過監(jiān)管額度的資金可由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提取使用，梅州、徐州增設預售資金提取節(jié)點，徐州還將試點銀行保函替換預售監(jiān)管資金。

??復工復產(chǎn)方面，上海已經(jīng)發(fā)布兩批復工復產(chǎn)企業(yè)“白名單”，多家大型公司公開表示“已開始有序復工復產(chǎn)”，還公布郵政快遞業(yè)第一批復工復產(chǎn)“白名單”企業(yè)。長春市規(guī)上工業(yè)企業(yè)復工率達95%，對于房地產(chǎn)行業(yè)，長春還發(fā)布了20條新政助企紓困，包括實行“辦繳分離”、建立項目開工“綠色通道”、加大對房地產(chǎn)企業(yè)的金融支持等。

??新華社：促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展；

??證監(jiān)會：積極支持房企債券融資，研究拓寬基礎(chǔ)設施REITs試點范圍；

??銀保監(jiān)會：落實好差別化住房信貸政策，支持首套和改善性住房需求；

??央行上?？偛浚阂蛞咔橛绊憘€人房貸還款，鼓勵金融機構(gòu)應延盡延；

??中辦、國辦：新型城鎮(zhèn)化勾勒協(xié)調(diào)發(fā)展新圖景，落實取消縣城落戶限制政策；

??國常會：部署署進一步為中小微企業(yè)紓困舉措；

??人民銀行廣州分行：廣東房地產(chǎn)開發(fā)貸重回增長通道，支持房企債券融資；

??資陽：首套房商貸利率降至4.9%，5月買房送現(xiàn)金補貼；

??中山：六條支持政策穩(wěn)樓市，岐江新城不再列入限購區(qū)域；

??鎮(zhèn)江：降低公積金貸款首付比例，結(jié)清首次再申請首付比例40%；

??長沙：首套商品住房網(wǎng)簽滿4年可購買第二套商品住房；

??長春：20條樓市新政，探索購房補貼轉(zhuǎn)為個人按揭貸款分期補助；

??岳陽：多項措施穩(wěn)樓市，契稅優(yōu)惠、購房補貼，土地出讓金分期；

??揚州：降低人才及二孩家庭公積金貸款首付比例，最低調(diào)整至20%；

??徐州：鼓勵金融機構(gòu)下調(diào)房貸首付比例，拍地保證金降至50%；

??無錫：個人住房轉(zhuǎn)讓增值稅免征年限由5年調(diào)整為2年；

??蘇州：二手房取消限售年限，非限購區(qū)域房產(chǎn)不計入家庭限購套數(shù)；

??梅州：二套房公積金貸款首付比例降至二成；

??馬鞍山：調(diào)整公積金貸款額度，夫妻雙方最高可貸60萬元；

??連云港：首套房首付比調(diào)至20%，引導商業(yè)銀行下調(diào)房貸利率；

??樂山：購買新房首套補貼8000元，二套補貼12000元；

??嘉興：首次使用住房公積金購買首套房，雙人最高貸款額80萬元；

??贛州：房展期間購房者貸款年齡放寬至70歲，首套房貸利率降至5.2%；

??徐州：18條政策助推房地產(chǎn)復工復產(chǎn)，競拍保證金降至50%、鼓勵降首付比例；

??揚州：取消大專及以上人才、二孩及以上家庭市區(qū)買房限購政策。

??售樓處開放情況

??上海、丹東等15城線下售樓處關(guān)閉

??包頭、長春等恢復開放

??CRIC調(diào)研數(shù)據(jù)顯示，靜態(tài)封控城市中，仍有15個城市線下售樓處處在關(guān)閉狀態(tài)。上海、丹東等尚在靜態(tài)管控中的城市，營銷中心都暫未對外開放。

??包頭等城市隨著靜態(tài)管控解除，步入常態(tài)化防控階段，線下售樓處已經(jīng)恢復開放，值得一提的是封控時間較長的長春，5月4日房管局正式發(fā)文，允許售樓處、展廳等恢復營業(yè)。煙臺雖已解除管控，但售樓處仍暫未對外營業(yè)，所有營銷活動繼續(xù)在線上開展。

??新房成交

??總量繼續(xù)走低

??疫情城市北京、蘇州項目銷售冷熱分化

??2022年第19周成交整體繼續(xù)回落。一線城市成交指數(shù)為48.78，環(huán)比下降16.38點；二線城市成交指數(shù)為38.26，環(huán)比下降14.07點；三四線城市成交指數(shù)為51.38，環(huán)比下降28.55點。

??一線城市：4城成交環(huán)比全面下滑，北京成交穩(wěn)中微跌，廣州、深圳成交明顯回落，上海僅成交0.5萬平方米，創(chuàng)近年單周新低。

??二線城市：除長沙成交低位回升以外，受假期備案延遲等影響，其他所有監(jiān)測城市成交皆走弱，其中，成都、青島、寧波環(huán)比近乎腰斬。

??三四線城市：除南充、連云港成交環(huán)比有所回升外，絕大多數(shù)城市成交環(huán)比皆回落，超七成城市成交不及2022年周平均水平。

??第19周，北京、合肥、杭州等17個重點監(jiān)測城市共計開盤/加推39次，平均開盤去化率43%。推盤項目數(shù)量方面，合肥推盤次數(shù)最多，周內(nèi)有保利中交和光逸境等8個項目面世，平均去化率32%，而廣州、福州等僅有1個項目開盤或加推。

??推盤去化率高低分化，長沙萬科瑧灣匯、泉州建發(fā)和著開盤近乎全部售罄，去化率在9成以上，濟南綠城·濟南蘭園、北京中海匯智里、深圳合正方洲銷售表現(xiàn)也頗為亮眼，去化率在7成以上，反觀南京都會紫京、無錫大華公園城市、北京中駿金輝·未來云城等項目成交遇冷，去化率不足5%。

??聚焦受疫情影響城市樓市表現(xiàn)，本周4個重點監(jiān)測城市共開盤加推6個項目，平均開盤去化率約為41%，北京項目銷售冷熱不均，中海匯智里開盤推售555套房源，認購412套，去化率高達74%，山水首府去化也達到五成，但反觀中駿金輝·未來云城加推去化僅2%。

??從續(xù)銷項目認購表現(xiàn)來看，疫情城市客戶來訪轉(zhuǎn)化率同樣高低差異明顯，以蘇州為例，5個重點監(jiān)測續(xù)銷項目中，工業(yè)園區(qū)的雅樾瀾庭由于產(chǎn)品力和價格優(yōu)勢，銷售表現(xiàn)不俗，周內(nèi)來訪40組客戶，19組完成認購，轉(zhuǎn)化率接近50%，而云山著來訪80組客戶，僅成交7組，轉(zhuǎn)化率不足10%。

??新增供應

??總量環(huán)比腰斬，蘇州、杭州預售取證提速

       2022年第19周，全國重點城市共取得預售證面積205萬平方米，環(huán)比下降48%

??2022年第19周，重點城市供應面積TOP10項目中，杭州、蘇州入圍項目較多，并且嵐漫之城以6.8萬平方米的預證面積摘得冠軍。

      附表

??中央及地方政府第19周出臺相關(guān)政策匯總

??中央

    地方