[克而瑞]行業(yè)透視 |? 房企入局保障性租賃住房的機(jī)會(huì)

??自去年7月國(guó)務(wù)院發(fā)布《關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見(jiàn)》以來(lái)，保障性租賃住房上升國(guó)家戰(zhàn)略，住建部表示“十四五”時(shí)期40個(gè)重點(diǎn)城市計(jì)劃新增保障性租賃住房650萬(wàn)套（間），其中，2021年40個(gè)城市共籌集保障性租賃住房94.2萬(wàn)套，超額完成93.6萬(wàn)套的籌集計(jì)劃。在此情況下，房企切入保租房建設(shè)，有什么機(jī)會(huì)呢？

??保租房可由多主體投資、多渠道供給

??房企切入渠道較多

??保障性租賃住房由多主體投資、多渠道供給，籌集保障性租賃住房主要涉及利用集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地、企事業(yè)單位自有閑置土地、產(chǎn)業(yè)園區(qū)配套用地、非居住存量房屋和新供應(yīng)國(guó)有建設(shè)用地五種建設(shè)方式支持保障性租賃住房建設(shè)，尤其是明確利用非居住存量土地和房屋建設(shè)保障性租賃住房時(shí)不補(bǔ)繳土地價(jià)款。

??可以分為新建以及盤(pán)活兩種發(fā)展模式。其中新建方式方面，除了新供應(yīng)國(guó)有土地之外，還可以利用部分單位集體的存量土地，增加保租房的供給；而在存量房屋市場(chǎng)方面，可以通過(guò)對(duì)對(duì)閑置和低效利用的商業(yè)辦公、旅館、廠房、倉(cāng)儲(chǔ)、科研教育等非居住存量房屋盤(pán)活，改建為保障性租賃住房的，另外有部分市場(chǎng)上持有主體，如長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)商和個(gè)人房源等，符合保租房認(rèn)定的，可以進(jìn)行保租房認(rèn)定，納入保租房管理。

??積極探索保租房金融體系

??REITs打通“投融管退”閉環(huán)

??企業(yè)參與保租房建設(shè)，由于項(xiàng)目需精裝修建成后運(yùn)營(yíng)，存在項(xiàng)目回報(bào)周期長(zhǎng)資金沉淀壓力大的問(wèn)題，同時(shí)租金一般要低于市場(chǎng)價(jià)格約15%-20%，回報(bào)率相對(duì)較低。在多重因素的影響下，以前房企參與保租房的意愿并不強(qiáng)，不過(guò)為推進(jìn)保租房發(fā)展，當(dāng)前各地政府從土地、稅收優(yōu)惠等多方面進(jìn)行扶持，在金融方面也出臺(tái)多種政策推動(dòng)保租房發(fā)展，意圖打通投融管退閉環(huán)，鼓勵(lì)更多市場(chǎng)主體加入建設(shè)。

??2022年年初發(fā)布通知“銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)向持有保障性租賃住房項(xiàng)目認(rèn)定書(shū)的保障性租賃住房項(xiàng)目發(fā)放的有關(guān)貸款不納入房地產(chǎn)貸款集中度管理”，使得銀行有充足空間加大對(duì)保障性租賃住房項(xiàng)目的信貸投放，從而加快保障性租賃住房的建設(shè)。近幾個(gè)月以來(lái)，證監(jiān)會(huì)、發(fā)改委等多方就保租房REITs發(fā)展提供支持，同時(shí)深交所、上交所分別推進(jìn)首單保租房REITs的申報(bào)審批工作，為開(kāi)發(fā)企業(yè)做出資金退出的范本以及指引，完成投融管退的閉環(huán)，保障性租賃住房金融體系進(jìn)一步完善。

??首批申報(bào)REITs項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)周期不到三年

??出租率高、現(xiàn)金流穩(wěn)定

??5月27日中金廈門(mén)安居REITs、紅土創(chuàng)新深圳安居REITs分別于上交所、深交所和證監(jiān)會(huì)報(bào)送申請(qǐng)材料，是首批申報(bào)的保租房租賃REITs，主要原始受益人分別是廈門(mén)安居集團(tuán)有限公司和深圳市人才安居集團(tuán)有限公司，兩者均是國(guó)有獨(dú)資企業(yè)。

??具體從底層資產(chǎn)來(lái)看，6個(gè)項(xiàng)目均獲得保租房認(rèn)證，且產(chǎn)權(quán)明晰。租賃表現(xiàn)中，出租率相對(duì)較高，6個(gè)項(xiàng)目均達(dá)到98%以上，其中深圳安居保利香檳苑達(dá)到100%，同時(shí)租戶租賃期限較長(zhǎng)，一般以3年期為主，租約高穩(wěn)定保證項(xiàng)目的出租率高，從而為項(xiàng)目帶來(lái)持續(xù)穩(wěn)定的現(xiàn)金收入。租金組成方面，主要以住房租賃為主，深圳安居的百泉閣和錦園另有商業(yè)配套或者車(chē)位租賃服務(wù)。同時(shí)根據(jù)項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)周期來(lái)看，廈門(mén)安居的兩個(gè)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)時(shí)間均約為2.33年，深圳安居的保利香檳苑運(yùn)營(yíng)周期最長(zhǎng)約為2.67年，最短的百泉閣為2個(gè)月，整體來(lái)看資金回報(bào)周期相對(duì)較短。

??從首批申報(bào)REITs的產(chǎn)品情況來(lái)看，資產(chǎn)證券化申請(qǐng)需要產(chǎn)權(quán)明確，同時(shí)具有一定的規(guī)模，對(duì)企業(yè)的持有出租房源套數(shù)規(guī)模有一定的要求。除了住房租賃收入外，還可以發(fā)展商業(yè)、車(chē)位的租賃服務(wù)，租金構(gòu)成相對(duì)豐富。成熟的保租房項(xiàng)目出租率相對(duì)較高且租約穩(wěn)定，保證持續(xù)穩(wěn)定的現(xiàn)金流。在項(xiàng)目建設(shè)運(yùn)營(yíng)周期方面，從投入運(yùn)營(yíng)到項(xiàng)目資產(chǎn)證券化申報(bào)，周期相對(duì)較短，解決企業(yè)住房租賃項(xiàng)目資金沉淀周期長(zhǎng)，資金壓力大等難題。這兩個(gè)項(xiàng)目的審批，將為市場(chǎng)化企業(yè)后續(xù)申報(bào)保租房REITs提供參照經(jīng)驗(yàn)。

??房企參加保租房建設(shè)可以擴(kuò)充投資方式

??提升品牌占有率

??從首批申請(qǐng)保租房REITs項(xiàng)目來(lái)看，在進(jìn)行資產(chǎn)證券化之前該模式屬于保租房建設(shè)中房企重資產(chǎn)持有保租房的模式。保租房的重資產(chǎn)持有模式即房企獲得項(xiàng)目所有權(quán)，包括競(jìng)拍或收購(gòu)獲得土地資產(chǎn)（包括 “非改?！钡龋?，還有盤(pán)活模式的收購(gòu)閑置房屋或在建項(xiàng)目，進(jìn)行項(xiàng)目新建以及改建改造，后續(xù)通過(guò)持續(xù)運(yùn)營(yíng)，獲得持續(xù)的租金收入。重資產(chǎn)模式項(xiàng)目產(chǎn)權(quán)較為清晰，有利于開(kāi)展后續(xù)的融資活動(dòng)，但該模式資金回報(bào)周期長(zhǎng)，資金壓力大對(duì)企業(yè)融資能力和項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)能力要求較高。資產(chǎn)證券化工具的引用，為重資產(chǎn)持有保租房資金退出提供一個(gè)參考路徑，將有效縮短資金回報(bào)周期，降低企業(yè)資金壓力，特別是對(duì)一些近兩年有保租房建設(shè)任務(wù)的國(guó)企來(lái)說(shuō)具有重要意義。

??除了重資產(chǎn)模式之外，房企參加保租房建設(shè)，還可以通過(guò)輕資產(chǎn)模式，以及輕重結(jié)合的模式去參與。輕資產(chǎn)模式中房企依靠其在運(yùn)營(yíng)、管理方面的優(yōu)勢(shì)，與資產(chǎn)持有方通過(guò)簽訂協(xié)議等方式進(jìn)行合作，一般負(fù)責(zé)合作企業(yè)的租賃住房運(yùn)營(yíng)管理。而輕重結(jié)合的模式，通常指通過(guò)成立項(xiàng)目公司并負(fù)責(zé)項(xiàng)目建設(shè)運(yùn)營(yíng)，通過(guò)“小股操盤(pán)”模式進(jìn)行保障性租賃住房的建設(shè)。一般由政府提供土地出資項(xiàng)目公司，由企業(yè)負(fù)責(zé)建設(shè)運(yùn)營(yíng)，房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)在合作項(xiàng)目公司持有少數(shù)股份，進(jìn)行自身技術(shù)、品牌等軟實(shí)力的輸出，掌握整個(gè)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)進(jìn)度，而將一部分資金壓力轉(zhuǎn)讓合作方，在收取一定技術(shù)服務(wù)費(fèi)的同時(shí)獲得超額收益，實(shí)現(xiàn)較高回報(bào)率的同時(shí)降低對(duì)負(fù)債率的影響。

??整體來(lái)看，“十四五”期間，保障性租賃住房作為重點(diǎn)城市新增住房供應(yīng)的主力，涉及規(guī)模較大，在當(dāng)前國(guó)家已經(jīng)探索基礎(chǔ)設(shè)施REITs的產(chǎn)品發(fā)行，也逐步對(duì)保租房的金融體系進(jìn)行完善，房企資金退出完善的背景下，保租房不失為房企布局的一個(gè)新賽道。一方面可以盤(pán)活資產(chǎn)回收資金，另一方面可以增加企業(yè)的盈利增長(zhǎng)點(diǎn)，同時(shí)對(duì)樹(shù)立良好政商關(guān)系，提升租賃市場(chǎng)品牌占有率，形成自有業(yè)務(wù)資源互通等多方面具有重要意義。