[易居研究院]6月房?jī)r(jià)跌幅收窄，疫情后市場(chǎng)情緒改善

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以下內(nèi)容節(jié)選自

易居月報(bào)之

【70城房?jī)r(jià)指數(shù)研究報(bào)告】

??核心觀點(diǎn)

??6月70城新建商品住宅和二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比總體趨穩(wěn)，同比繼續(xù)走低。2022年6月，70個(gè)大中城市新建商品住宅價(jià)格環(huán)比跌幅為0.1%，二手住宅價(jià)格環(huán)比跌幅為0.2%，跌幅均較上月有所收窄；70城新建商品住宅、二手住宅價(jià)格同比跌幅分別為1.3%和2.7%，跌幅持續(xù)擴(kuò)大。6月新建商品住宅和二手住宅價(jià)格環(huán)比上漲城市數(shù)量有所增加。

??一線城市房?jī)r(jià)同比漲幅繼續(xù)收窄，二三線城市房?jī)r(jià)同比跌幅持續(xù)擴(kuò)大。同比來(lái)看，6月一二三線城市新建商品住宅價(jià)格分別上漲3.3%、-0.2%、-2.8%；二手住宅價(jià)格分別上漲1.2%、-2.1%、-3.6%。預(yù)計(jì)未來(lái)3個(gè)月內(nèi)一線城市二手住宅價(jià)格同比漲幅將由正轉(zhuǎn)負(fù)，而二三線城市二手住宅價(jià)格同比跌幅將繼續(xù)擴(kuò)大。

??6月強(qiáng)二線城市房?jī)r(jià)強(qiáng)勢(shì)反彈，成都房?jī)r(jià)漲幅連續(xù)3個(gè)月全國(guó)（更多政策，請(qǐng)查閱中房網(wǎng) xbpwlkj.com）第一。6月新建商品住宅價(jià)格和二手住宅價(jià)格漲幅較大的城市以一線和強(qiáng)二線城市為主，環(huán)比跌幅較大的城市以經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)的弱三四線城市為主。其中，成都新建商品住宅和二手住宅價(jià)格漲幅均已連續(xù)3個(gè)月居全國(guó)榜首。深圳6月二手住宅價(jià)格環(huán)比下跌-1%，低迷程度排名全國(guó)第四。

??6月70城二手住宅價(jià)格環(huán)比漲幅收窄至“過(guò)冷區(qū)”上沿附近。6月二手住宅價(jià)格漲幅全國(guó)排名靠前的城市中，南充、太原、青島、重慶、無(wú)錫等城市都存在一定程度的高估。剔除這些城市影響，可能6月70城二手住宅價(jià)格漲幅的回暖程度并不高，市場(chǎng)企穩(wěn)言之尚早。此外，由于今年以來(lái)全國(guó)多地疫情頻發(fā)，在疫情不斷反彈，經(jīng)濟(jì)下行，且居民收入下滑的情況下，我們目前對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期整體仍較為悲觀。

??6月70城新建商品住宅和二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比總體趨穩(wěn)，同比繼續(xù)走低

??1、70城新建商品住宅和二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比跌幅趨穩(wěn)

??易居研究院根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局2022年7月15日公布的《2022年6月70個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況》,對(duì)70個(gè)大中城市新建商品住宅、二手住宅銷售價(jià)格數(shù)據(jù)進(jìn)行算術(shù)平均。計(jì)算得知，2022年6月，70個(gè)大中城市新建商品住宅價(jià)格環(huán)比跌幅為0.1%，跌幅較上月收窄0.08個(gè)百分點(diǎn)。6月70城二手住宅價(jià)格環(huán)比跌幅為0.2%，在連續(xù)下跌9個(gè)月后，本月跌幅繼續(xù)收窄0.18個(gè)百分點(diǎn)。目前雖然市場(chǎng)仍持續(xù)下行，但70城新建商品住宅價(jià)格和二手住宅價(jià)格環(huán)比均開(kāi)始趨穩(wěn)。近幾個(gè)月各地持續(xù)出臺(tái)穩(wěn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策，并降低房地產(chǎn)貸款利率，以滿足居民合理住房需求。預(yù)計(jì)隨著政策效果逐步顯現(xiàn)，下月新建商品住宅價(jià)格和二手住宅價(jià)格下跌幅度將繼續(xù)收窄。

??2、新建商品住宅和二手住宅價(jià)格同比持續(xù)走低

??對(duì)70個(gè)大中城市新建商品住宅、二手住宅銷售價(jià)格數(shù)據(jù)進(jìn)行算術(shù)平均，計(jì)算得知，2022年6月，70城新建商品住宅、二手住宅價(jià)格同比跌幅分別為1.3%和2.7%，跌幅相比5月均擴(kuò)大約0.5個(gè)百分點(diǎn)。其中，新建商品住宅價(jià)格已連續(xù)下跌3個(gè)月，二手住宅價(jià)格已連續(xù)下跌5個(gè)月。結(jié)合環(huán)比數(shù)據(jù)來(lái)看，預(yù)計(jì)新建商品住宅和二手住宅價(jià)格的同比跌幅都還將繼續(xù)擴(kuò)大。

??3、6月新建商品住宅和二手住宅價(jià)格環(huán)比上漲城市數(shù)量有所增加

??2022年6月70個(gè)大中城市中，新建商品住宅價(jià)格上漲、持平、下跌的城市數(shù)量分別為31個(gè)、1個(gè)和38個(gè)。其中，相比5月，上漲城市數(shù)量增加6個(gè)，持平城市數(shù)量減少1個(gè)，下跌城市數(shù)量減少5個(gè)。

??與此同時(shí)，二手住宅價(jià)格上漲的城市數(shù)量為21個(gè)，持平的城市有1個(gè)，下跌的城市數(shù)量高達(dá)48個(gè)。相比5月，6月房?jī)r(jià)上漲的城市數(shù)量增加6個(gè)，房?jī)r(jià)持平的城市數(shù)量減少1個(gè)，房?jī)r(jià)下跌的城市數(shù)量減少5個(gè)。

??目前，新建商品住宅價(jià)格下跌的城市數(shù)量仍在半數(shù)以上。此外，可以看出，二手住宅市場(chǎng)溫度明顯較新建商品住宅市場(chǎng)更冷。

??一線城市房?jī)r(jià)同比漲幅繼續(xù)收窄，二三線城市房?jī)r(jià)同比跌幅持續(xù)擴(kuò)大

??本報(bào)告對(duì)一二三線70個(gè)大中城市新建商品住宅銷售價(jià)格和二手住宅銷售價(jià)格數(shù)據(jù)進(jìn)行算數(shù)平均，計(jì)算得知：2022年6月，一線城市新建商品住宅價(jià)格環(huán)比上漲0.5%，二線城市環(huán)比上漲0.1%，三線城市環(huán)比下跌0.3%，其中，一線城市新建商品住宅價(jià)格環(huán)比漲幅較上月擴(kuò)大0.1個(gè)百分點(diǎn)，二線城市環(huán)比漲幅由負(fù)轉(zhuǎn)正，較上月回升0.13個(gè)百分點(diǎn)，三線城市跌幅收窄0.02個(gè)百分點(diǎn)。6月一線城市二手住宅價(jià)格環(huán)比上漲0.1%，二線城市環(huán)比下跌-0.1%，三線城市環(huán)比下跌-0.3%。一線城市二手住宅價(jià)格環(huán)比漲幅較上月無(wú)明顯變化，二三線城市環(huán)比跌幅分別收窄0.23和0.15個(gè)百分點(diǎn)。

??同比來(lái)看，6月一二三線城市新建商品住宅價(jià)格分別上漲3.3%、-0.2%、-2.8%；二手住宅價(jià)格分別上漲1.2%、-2.1%、-3.6%。無(wú)論房屋類型，一線城市房?jī)r(jià)同比漲幅均持續(xù)收窄，二三線城市房?jī)r(jià)同比跌幅均持續(xù)擴(kuò)大。

??房?jī)r(jià)的同比漲幅走勢(shì)在很大程度上能夠反映樓市的周期波動(dòng)規(guī)律。觀察2013年1月至2022年6月一二三線城市二手住宅價(jià)格漲幅的周期波動(dòng)，可以發(fā)現(xiàn)，整體上看，房?jī)r(jià)波動(dòng)上一線城市最大，二線城市其次，三線城市最小。一般在房?jī)r(jià)下跌周期，三線城市房?jī)r(jià)最先開(kāi)始下跌，而二線城市其次，一線城市則最晚。在本輪周期中，一二三線城市二手住宅價(jià)格同比漲幅分別于2021年3月、6月、5月見(jiàn)頂，此后相繼回落。其中，三線城市二手住宅價(jià)格同比漲幅于今年1月率先由正轉(zhuǎn)負(fù)，而二線城市二手住宅價(jià)格同比漲幅也于今年3月由正轉(zhuǎn)負(fù)。由此，我們可以參考2014年下半年的二手房市場(chǎng)價(jià)格下跌情形，以及目前的一二三線城市二手住宅價(jià)格環(huán)比跌幅推斷，未來(lái)3個(gè)月內(nèi)一線城市二手住宅價(jià)格同比漲幅將由正轉(zhuǎn)負(fù)，而二三線城市二手住宅價(jià)格同比跌幅將繼續(xù)擴(kuò)大。

??6月強(qiáng)二線城市房?jī)r(jià)強(qiáng)勢(shì)反彈，成都房?jī)r(jià)漲幅連續(xù)3個(gè)月第一

??2022年6月新建商品住宅價(jià)格環(huán)比漲幅排名前十的城市依次為成都、杭州、北京、青島、上海、合肥、廈門、揚(yáng)州、遵義、南京，以一線和強(qiáng)二線城市為主；新建商品住宅價(jià)格環(huán)比跌幅較大的城市則有岳陽(yáng)、宜昌、大理、北海、秦皇島等，主要為經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)的弱三線城市。二手住宅價(jià)格環(huán)比漲幅排名前十的城市依次為成都、南充、杭州、合肥、北京、太原、青島、廣州、重慶、無(wú)錫。二手住宅價(jià)格環(huán)比跌幅較大的城市有岳陽(yáng)、宜昌、吉林、深圳、哈爾濱等。

??具體來(lái)看，成都新建商品住宅和二手住宅價(jià)格漲幅均已連續(xù)3個(gè)月居全國(guó)榜首，6月二者漲幅分別高達(dá)1.3%和2.0%。我們認(rèn)為近三個(gè)月成都二手住宅價(jià)格漲幅較大的主要原因是，成都二手房限價(jià)政策大幅放松后，壓抑的市場(chǎng)需求逐步釋放，二手房成交量迅速增加，帶動(dòng)房?jī)r(jià)明顯上漲。

??6月杭州房地產(chǎn)市場(chǎng)也相對(duì)較熱，其新建商品住宅價(jià)格漲幅為1.0%，全國(guó)排名第二；二手住宅價(jià)格漲幅0.6%，全國(guó)排名第三。此外，合肥新建商品住宅和二手住宅價(jià)格漲幅分別為0.5%和0.6%。6月岳陽(yáng)和宜昌新建商品住宅和二手住宅市場(chǎng)表現(xiàn)均全國(guó)最差。值得注意的是，深圳自從出臺(tái)二手房指導(dǎo)價(jià)政策后，二手住宅市場(chǎng)持續(xù)低迷。6月深圳二手住宅價(jià)格環(huán)比下跌-1%，排名甚至全國(guó)倒數(shù)第四。

??6月70城二手住宅價(jià)格環(huán)比漲幅收窄至“過(guò)冷區(qū)”上沿附近

??2021年10月，70城二手住宅房?jī)r(jià)指數(shù)環(huán)比漲幅曲線自2015年3月以來(lái)首次跌入“過(guò)冷區(qū)”。6月70城二手住宅價(jià)格環(huán)比跌幅為0.21%，已收窄至“過(guò)冷區(qū)”上沿附近。但需要注意的是，6月二手住宅價(jià)格漲幅全國(guó)排名靠前的城市中，南充、太原、青島、重慶、無(wú)錫等城市都存在一定程度的高估。剔除這些城市影響，可能6月70城二手住宅價(jià)格漲幅的回暖程度并不高，市場(chǎng)企穩(wěn)言之尚早。此外，由于今年以來(lái)全國(guó)多地疫情頻發(fā)，在疫情不斷反彈，經(jīng)濟(jì)下行，且居民收入下滑的情況下，我們目前對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期整體仍較為悲觀。70城二手住宅價(jià)格環(huán)比漲幅可能還將在“過(guò)冷區(qū)”停留兩三個(gè)月。