[克而瑞]反內(nèi)卷圣地長(zhǎng)沙，房?jī)r(jià)收入比僅5.04

??對(duì)于很多其他地方的人來(lái)說(shuō)，提及長(zhǎng)沙，首先想到的便是芒果臺(tái)、茶園悅色，隨后便是橘子洲頭、岳麓山下，梅溪湖畔、解放西旁，揚(yáng)帆夜市、五一廣場(chǎng)……在復(fù)古街區(qū)的超級(jí)文和友拍下賽博朋克感的魔幻與震撼。悠閑的逛吃到零點(diǎn)，夜生活才剛剛開(kāi)啟。

??長(zhǎng)沙作為娛樂(lè)之都，已經(jīng)連續(xù)14年被評(píng)為我國(guó)十大幸福城市，作為初代網(wǎng)紅城市，長(zhǎng)沙以芒果系娛樂(lè)產(chǎn)業(yè)、美食小吃和低房?jī)r(jià)特質(zhì)贏得人心，成為時(shí)下反內(nèi)卷人士心中的圣地。

??高房?jī)r(jià)是城市發(fā)展的副產(chǎn)品，長(zhǎng)沙成為反內(nèi)卷人士心中的圣地的原因之一則得益于長(zhǎng)沙持續(xù)穩(wěn)定的房?jī)r(jià)。

??在2020年名義GDP突破萬(wàn)億的十八城中，安居壓力最大的是深圳，家庭房?jī)r(jià)收入比已飆升至22.09，其次是上海，北京列第三。

??而長(zhǎng)沙的家庭房?jī)r(jià)收入比最低，僅為5.04。

??在這樣的背景下，長(zhǎng)沙的人口吸附力也在不斷增強(qiáng)。七普數(shù)據(jù)顯示，2020年長(zhǎng)沙常住人口突破千萬(wàn)，達(dá)到1004.79萬(wàn)人，近十年復(fù)合人口增速3.62%。

??在高能級(jí)十八城中排名第五，排名前四分別為深圳、西安、廣州、鄭州。

??2021年長(zhǎng)沙常住人口年內(nèi)增長(zhǎng)19.11萬(wàn)元至1023.9萬(wàn)人，此時(shí)湖南省常住人口反而整體減少23.3萬(wàn)人。這也側(cè)面說(shuō)明在疫情之下，人們用腳投票，選擇了更宜居，生活品質(zhì)感和生存壓力最能彼此平衡的長(zhǎng)沙。

??長(zhǎng)沙持續(xù)穩(wěn)定的房?jī)r(jià)得益于限制性政策出臺(tái)早，2011-2015年期間，長(zhǎng)沙的房?jī)r(jià)平穩(wěn)在6000元/平，雖然2016年起有部分炒房客開(kāi)始瞄準(zhǔn)長(zhǎng)沙，但卻被一系列政策按在湘江邊。

??2018年，“6·25新政”出臺(tái)，這個(gè)被稱(chēng)之為長(zhǎng)沙“史上最強(qiáng)”的調(diào)控方案，對(duì)限售、限購(gòu)、限貸進(jìn)行全面升級(jí)。

??CRIC數(shù)據(jù)顯示，截至2022年9月15日，長(zhǎng)沙商品住宅成交均價(jià)11993元/平，明顯低于同為中部二線的鄭州（15234元/平）和武漢（16473元/平）；位于高能級(jí)十八城的最低位。

??量大價(jià)低，持續(xù)穩(wěn)定的樓市表現(xiàn)，使得長(zhǎng)沙的購(gòu)房以自住需求為主，且買(mǎi)房的擇時(shí)性要求較弱，剛需入市更有自主性，因此也對(duì)房子的品質(zhì)與配套提出了更高的要求。

??通過(guò)比對(duì)CRIC客戶數(shù)據(jù)庫(kù)和長(zhǎng)沙城市柵格地圖數(shù)據(jù)庫(kù)，挖掘長(zhǎng)沙在當(dāng)前市場(chǎng)上的購(gòu)房客戶畫(huà)像，發(fā)現(xiàn)16-25歲的年輕女性購(gòu)房的意愿更高。

??在長(zhǎng)沙2022年1月發(fā)布的“十四五規(guī)劃”中，首次明確提出長(zhǎng)沙將建議“女性友好型城市”，通過(guò)豐富女性消費(fèi)供給、聚焦女性消費(fèi)場(chǎng)景、提升女性消費(fèi)品質(zhì)，讓女性有更多元的選擇權(quán)和話語(yǔ)權(quán)。

??我們通過(guò)騰訊日活數(shù)據(jù)可知，長(zhǎng)沙男性占比57%；女性43%；而女性的購(gòu)房意愿略高于男性，達(dá)到1.02。

??在房?jī)r(jià)平穩(wěn)運(yùn)行的市場(chǎng)下，長(zhǎng)沙購(gòu)房的主導(dǎo)力量更多來(lái)源于女性。

??從年齡結(jié)構(gòu)來(lái)看，長(zhǎng)沙越年輕的群體，買(mǎi)房的意愿越強(qiáng)。2022年長(zhǎng)沙市高校畢業(yè)生預(yù)計(jì)將達(dá)到24.26萬(wàn)人，同比增加3.48萬(wàn)人。年輕人的力量不容小覷，時(shí)代的主場(chǎng)正在轉(zhuǎn)換，關(guān)注95后00后，不再是關(guān)注未來(lái)，而是關(guān)注現(xiàn)在。

??2022年四月，長(zhǎng)沙人才政策再度升級(jí)，“45條”細(xì)則。對(duì)諾貝爾獎(jiǎng)獲得者、院士等能實(shí)現(xiàn)成果轉(zhuǎn)化并推動(dòng)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的一流科學(xué)家和創(chuàng)新團(tuán)隊(duì)實(shí)行“一事一議”，最高給予1億元綜合資助。對(duì)國(guó)際級(jí)產(chǎn)業(yè)人才、國(guó)家級(jí)產(chǎn)業(yè)領(lǐng)軍人才、省市級(jí)產(chǎn)業(yè)領(lǐng)軍人才，分別給予200萬(wàn)元、150萬(wàn)元、100萬(wàn)元獎(jiǎng)勵(lì)補(bǔ)貼和200平、150平、100平全額購(gòu)房補(bǔ)貼；并在每年選5個(gè)產(chǎn)業(yè)領(lǐng)軍人才團(tuán)隊(duì)項(xiàng)目，根據(jù)投資力度和落地成效，最高給予1000萬(wàn)元資金支持。

??同時(shí)還對(duì)35歲以下畢業(yè)兩年內(nèi)，落戶并在長(zhǎng)工作的博士、碩士和全日制本科畢業(yè)生，分別給予3萬(wàn)、2萬(wàn)和1.2萬(wàn)元租房和生活補(bǔ)貼，并對(duì)首次在長(zhǎng)購(gòu)房的博士和碩士給予10萬(wàn)、3萬(wàn)元的購(gòu)房補(bǔ)貼。

??在各種獎(jiǎng)勵(lì)和配套設(shè)施跟進(jìn)之下，高學(xué)歷人士的安居意愿隨之提升，本科及以上學(xué)歷的潛在購(gòu)房客戶的購(gòu)房意愿達(dá)到1.53，遠(yuǎn)高于專(zhuān)科和高中及以下學(xué)歷。人才決定未來(lái)。人才無(wú)安居的后顧之憂，樂(lè)業(yè)的目標(biāo)也將水到渠成。

??基于高意向客戶的基礎(chǔ)特征畫(huà)像，我們進(jìn)一步深入長(zhǎng)沙各板塊。最終得出了以下四大區(qū)域：

??大學(xué)城、洋湖垸和金星北板塊，客戶聚集度較高

??首先，我們通過(guò)年齡、學(xué)歷、性別、家庭結(jié)構(gòu)和置業(yè)目的五個(gè)維度，綜合得出各板塊的高意向客戶聚集度。發(fā)現(xiàn)大學(xué)城板塊、洋湖垸板塊和金星北板塊的活躍置業(yè)客戶聚集度較高。

??岳麓的高鐵西、麓谷新區(qū)和芙蓉區(qū)中心板塊，產(chǎn)業(yè)支撐性強(qiáng)

??其次，為了衡量板塊活躍置業(yè)人群的可持續(xù)性，我們需要引入職住比這個(gè)指標(biāo)。高職住比往往代表著板塊內(nèi)具有強(qiáng)有力的產(chǎn)業(yè)支撐，能穩(wěn)定且持續(xù)地對(duì)人口形成吸附力，為活躍客戶置業(yè)提供購(gòu)買(mǎi)力支撐。反之，低職住比意味著板塊內(nèi)就業(yè)機(jī)會(huì)少，以居住人口為主，遭遇市場(chǎng)下行期時(shí)活躍購(gòu)房客戶穩(wěn)定性較弱。

??從職住比來(lái)看，排名前三的岳麓-高鐵西板塊、岳麓-麓谷新區(qū)板塊和芙蓉區(qū)中心板塊聚焦了長(zhǎng)沙高精尖的產(chǎn)業(yè)人口；IT、金融人士多就職于此。

??開(kāi)福中心、雨花中心和雅塘井灣板塊，居住人口位居前三

??最后，板塊內(nèi)常住人口規(guī)模也是不容忽視的活躍置業(yè)客戶衡量指標(biāo)，再高的活躍人口聚集度，如果沒(méi)有上規(guī)模的常住人口支撐，對(duì)市場(chǎng)成交的貢獻(xiàn)和作用也微乎其微。

??截至2022年9月，在長(zhǎng)沙的84個(gè)板塊中，開(kāi)福中心板塊、雨花中心板塊和雅塘井灣板塊居住人口位居前列，板塊內(nèi)的居住人口均超25萬(wàn)人。

??芙蓉、開(kāi)福、雨花、天心四大中心和麓谷板塊，綜合購(gòu)房實(shí)力最強(qiáng)

??綜合以上三個(gè)維度，我們對(duì)長(zhǎng)沙各板塊的客戶綜合支撐實(shí)力做出評(píng)價(jià)。芙蓉、開(kāi)福、雨花、天心四大中心和麓谷板塊在活躍客戶聚集度、職住比和常住人口規(guī)模三個(gè)維度上表現(xiàn)出較強(qiáng)的客戶綜合支撐實(shí)力；是長(zhǎng)沙最具購(gòu)房實(shí)力的五大板塊。

??高房?jī)r(jià)是城市發(fā)展的副產(chǎn)品，隨著我國(guó)近三十年的高速發(fā)展，每座城市都在面臨著高房?jī)r(jià)的入侵。

??時(shí)代不斷發(fā)展，人們對(duì)人生的態(tài)度也不斷發(fā)生著改變。此前工作機(jī)會(huì)集聚的東南沿海城市是社會(huì)共識(shí)中的淘金地，吸納了一批又一批志存高遠(yuǎn)的優(yōu)質(zhì)青年。而今在高房?jī)r(jià)、高成本、高競(jìng)爭(zhēng)的三高壓力下，work life balance成為了很多人的妄想?；貧w生活本身，反內(nèi)卷的歸鄉(xiāng)或者逃離北上廣深成了一股浪潮。

??長(zhǎng)沙正是在這樣的時(shí)代背景下成為反內(nèi)卷人士心中的圣地。它既能提供高能級(jí)城市便捷齊備的基礎(chǔ)設(shè)施，又能在低房?jī)r(jià)保障中享有人間煙火的溫馨時(shí)光。