[克而瑞]20城近8成樓盤“跌跌跌”，以價換量效果如何

??從降價效果來看，只有降幅達到10%以上的中低檔項目對短期成交促進作用較為顯著，余下多數(shù)項目效果平平，居民購房信心尚未恢復(fù)，觀望情緒也比較濃厚。

??◎  作者 / 楊科偉、俞倩倩

??2022年伴隨著房地產(chǎn)行業(yè)進入深度調(diào)整期，房價亦由增轉(zhuǎn)降，據(jù)國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，70個大中城市房價指數(shù)同比自4月開始進入負(fù)增長區(qū)間，且跌幅持續(xù)擴大，至11月末已擴大至2.3%，超過50個城市的房價下跌。分能級來看，一線及強二線城市同比漲幅收窄，改善需求支撐房價正增。三四線城市尤其是需求透支、投資撤場的一類城市房價同比出現(xiàn)較大幅度回調(diào)。

??年末我們對20個典型城市90個典型項目進行調(diào)研，近8成項目出現(xiàn)了不同程度的價格下跌，但是對成交刺激效果平平，未來去化壓力猶存。

??20城近8成項目價格下跌
僅廣寧蘇錫常等核心區(qū)改善盤“越貴越漲”

??據(jù)CRIC調(diào)研數(shù)據(jù)，20個典型城市2022年四季度有新推盤動作的90個重點監(jiān)測樓盤中，71個項目（占比79%）預(yù)售價格較前一次開盤有了不同程度的下跌，僅19個樓盤（占比21%）價格堅挺，穩(wěn)中有增，但多數(shù)漲幅基本在10%以內(nèi)。

??聚焦到單個項目，我們可以看到少數(shù)漲價項目主要集中在東南沿海熱點二三線城市廣州、蘇州、南京、無錫、常州等核心區(qū)域改善盤，且呈現(xiàn)出“越貴越漲”特征，新開盤項目福州晉安區(qū)建發(fā)朗云、徐州云龍區(qū)招商央璽首開定價均顯著超過周邊競品價格。多數(shù)加推項目價格持穩(wěn)，蘇州姑蘇區(qū)天地源平江觀棠雅苑、南京建鄴區(qū)金基中北朗樾府均處于核心區(qū)域改善盤，價格較上一次開盤漲幅均只有1%，保值屬性凸顯。

??中檔跌價項目多，低檔跌價幅度大
環(huán)都市圈三四線“投資退潮”

??聚焦占比近8成的71個降價項目，可以看出，中檔跌價項目多，低檔跌價幅度大：在降價項目中，中檔項目達41個，占比高達6成，低檔項目21個，占比30%。而從跌價幅度來看，低檔項目降幅最大高達17%，其余檔次產(chǎn)品降價幅度在13%-15%不等。

??聚焦跌幅較大的項目，主要集中在熱點二線城市和環(huán)都市圈三四線城市，武漢復(fù)星外灘中心、南京海倫堡璟熙府等項目跌幅在30%及以上，環(huán)京廊坊、大廠、香河，長三角鹽城、粵港澳大灣區(qū)珠海，投資投機需求退潮顯著，部分項目跌幅也在2成以上。

??6成以上項目以價換量效果平平
中低檔降幅超10%走量更有效

??而針對于以價換量效果，我們看到，71個項目中約45個項目降價之后效果平平，日均銷量較降價前持平甚至小幅微降，僅26個項目銷量出現(xiàn)提升，而日均銷量增幅達2套以上的僅9個項目。

??聚焦這些“以價換量”效果顯著的項目，可以看出以中低檔項目為主，降幅普遍在10%以上，“剛需更剛”，客戶降級情況顯著，只要項目價格達到其實際支付能力便會“買單”。以廣州保利時光印象為例，11月開盤較上一批次價格降幅高達3成，降價前日銷量9.6套，降價后日銷量上升至11.6套。

??整體而言，2022年四季度打折現(xiàn)象依舊普遍，主要是基于房企年終業(yè)績沖刺，回款承壓，房企“以價換量”意愿迫切，僅少數(shù)核心城市改善盤價格“堅挺”，呈現(xiàn)“越貴越漲”。目前來看，打折項目主要以中低檔項目居多，中檔跌價項目多，低檔跌價幅度大，隨著剛需降級、投資退潮，熱點城市外圍板塊項目和環(huán)都市圈三四線項目跌幅顯著。而從降價效果來看，只有降幅達到10%以上的中低檔項目對短期成交促進作用較為顯著，余下多數(shù)項目效果平平，居民購房信心尚未恢復(fù)，觀望情緒也比較濃厚。

??預(yù)判后市，我們認(rèn)為，年末打折是房企傳統(tǒng)營銷動作，無論是折扣力度還是對銷售的提振作用均不具備可持續(xù)性，目前從各城市房價來看，基本“探底”，預(yù)期核心一線和部分強二線整體房價會維持在2019年、2020年的水平，弱二線和三四線城市房價大概率會跌到2015年左右的水平。