15城房價終結(jié)“三連降”，但量價“過熱”恐尚早

??導(dǎo)語

??在復(fù)蘇尚不明朗的現(xiàn)階段，更需要維持政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性，穩(wěn)定各方主體預(yù)期、重塑行業(yè)信心，使行業(yè)盡快回歸平穩(wěn)健康的良性發(fā)展軌道。

??◎  文 /楊科偉、姚鄭康、李詩昀

??據(jù)16日國家統(tǒng)計局發(fā)布，1月70個大中城市房價數(shù)據(jù)表示全國房價環(huán)比出現(xiàn)較大轉(zhuǎn)變。一線城市商品住宅銷售價格環(huán)比轉(zhuǎn)漲、二三線城市環(huán)比降勢趨緩。

??結(jié)合此前3月房價同、環(huán)比數(shù)據(jù)來看，鄭州、武漢、天津、福州、徐州等共計15城房價結(jié)束“3連降”，這表明寬松政策和低房貸政策確實使得一部分城市樓市下行壓力有所緩解。

??近日最高層撰文強調(diào)防范房地產(chǎn)業(yè)引發(fā)系統(tǒng)性風(fēng)險，要著力改善預(yù)期、擴大有效需求，重提房住不炒和新發(fā)展模式。結(jié)合70城房價和近期市場變化來看，政策引導(dǎo)下，當前市場復(fù)蘇勢頭還是點狀的、脆弱的，底部修復(fù)過程也是較為緩慢的，短期內(nèi)市場仍需要溫和的政策保駕護航，呵護來之不易的市場信心，在復(fù)蘇初現(xiàn)的現(xiàn)階段，談?wù)摿績r“過熱”甚至在政策頻繁調(diào)整還為時尚早。

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??36城新房房價環(huán)比上漲
但55城新房同比、二手房環(huán)比仍下降

??1月份，70個大中城市中，新建商品住宅和二手住宅銷售價格環(huán)比上漲城市分別有36個和13個，比上月分別增加21個和6個。

??1月份，一線城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比由上月持平轉(zhuǎn)為上漲0.2%；二手住宅銷售價格環(huán)比由上月下降0.5%轉(zhuǎn)為上漲0.4%。二線城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比由上月下降0.3%轉(zhuǎn)為上漲0.1%；二手住宅銷售價格環(huán)比下降0.3%，降幅比上月收窄0.1個百分點。三線城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比下降0.1%，降幅比上月收窄0.2個百分點。

??具體到主要城市來看，上海、合肥新建住宅價格環(huán)比增幅0.7%領(lǐng)銜，成都、寧波環(huán)比上漲0.6%，西寧環(huán)比上漲0.5%，北京環(huán)比上漲0.4%。

??值得注意的是，1月多數(shù)大中城市房價同比仍同比下降，市場仍處于探底過程。1月70個大中城市中仍有55個城市新建商品住宅銷售價格同比下降，比上月增加2個。從指數(shù)上來看，二線和三四線新建商品住宅銷售價格分別同比下降1.1%和3.8%。

??總而言之，1月房價出現(xiàn)“止跌”，與主要城市，如鄭州、天津、南京等，新房年后成交量回暖相符合。但仍需注意的是多數(shù)城市房價仍同比下降，探底過程沒有結(jié)束。

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??15城房價環(huán)比上漲結(jié)束“3連降”
首套房貸利率下限已降至底部

??聚焦房價同、環(huán)比3連降城市，1月共有21個城市“3連降”，其中新進人城市為包頭，二線城市鄭州、武漢、天津、福州等以及三四線城市徐州、岳陽等15城則1月房價環(huán)比上漲。

??一方面，房價“3連降”城市數(shù)量首次大幅下降，可見政策刺激效果立竿見影，市場下行城市2023年初市場均出現(xiàn)顯著量價回暖。

??利率下限動態(tài)調(diào)整政策確實緩解了一部分壓力城市樓市下行壓力，據(jù)CRIC統(tǒng)計，惠州、肇慶8個首套房利率下限低于4%的城市，春節(jié)后一周成交規(guī)模已超過2022年年末周均23%。

??另一方面，越來越多城市退出房價“3連降”行列，后續(xù)首套房利率下限將不再下降，或?qū)⒕痛松仙?。同時相關(guān)調(diào)控政策或?qū)⒂伤赊D(zhuǎn)緊。鑒于這一類城市當前新房房價同比仍下跌、二手房房價環(huán)比仍下降，整體市場將將企穩(wěn)、難談?wù)嬲龔?fù)蘇。二季度若中止政策寬松環(huán)境后，樓市或?qū)⒚媾R新的壓力，當前在售項目案場來訪認購回升和網(wǎng)簽備案量價齊升的現(xiàn)象或?qū)⒔禍亍?/p>

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??再重申化解房地產(chǎn)業(yè)風(fēng)險
著力改善預(yù)期、擴大有效需求
推動行業(yè)平穩(wěn)過渡

??2月15日，《求是》雜志發(fā)表習(xí)近平總書記重要文章《當前經(jīng)濟工作的幾個重大問題》，在中央經(jīng)濟工作會議公報的基礎(chǔ)上，文章進一步強調(diào)了房地產(chǎn)之于國民經(jīng)濟的重要性，明確化風(fēng)險、保穩(wěn)定的工作目標，壓實各級各部門主體責任，點明未來地方因城施策的發(fā)力方向，最后重申“房住不炒”的定位，明確向新模式轉(zhuǎn)型轉(zhuǎn)型必然性。具體來說：

??首先，強調(diào)了房地產(chǎn)之于國民經(jīng)濟的重要性，房地產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟增長、就業(yè)、財稅收入、居民財富、金融穩(wěn)定都具有重大影響，變相印證“房地產(chǎn)支柱產(chǎn)業(yè)地位”。

??也正因為此，房地產(chǎn)領(lǐng)域風(fēng)險處置不當，極易引發(fā)系統(tǒng)性風(fēng)險，為此，四季度以來中央一系列保交樓、保優(yōu)質(zhì)市場主體政策持續(xù)落地，及時托底市場，避免硬著陸。當然，在風(fēng)險化解工作過程中，也要防范可能存在的道德風(fēng)險，比如企業(yè)“主動躺平放棄自救”，甚至出現(xiàn)挪用資金等違法犯罪行為。

??其次，著力改善預(yù)期、擴大有效需求，點明未來地方因城施策的發(fā)力方向，一方面，重點支持挖潛空間更大的改善性需求，考慮到剛需的支持性政策已經(jīng)出臺了很多，改善性需求的挖潛空間、政策空間都更大，地方政策松綁可以更多在激活改善性需求上發(fā)力，放寬購房套數(shù)限制、下調(diào)二套房首付比例、實行認貸不認房、降低住房交易稅費、縮短住房限售年限都是政策可選項。另一方面，定向支持多孩家庭、人才新市民群體購房，比如多孩家庭可以多購1套、下調(diào)非戶籍人才限購社保要求、新市民購房給補貼等。

??最后，重申“房住不炒”的長期定位，明確向新模式轉(zhuǎn)型是房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的必由之路?！胺孔〔怀础笔情L期定位，不會發(fā)生動搖，短期內(nèi)的紓困松綁政策是對市場過熱時期政策的糾偏調(diào)整，并不是鼓勵炒房，也不會任由投機炒作故態(tài)復(fù)萌、房價脫離控制飛漲，化解市場風(fēng)險不能以注入新的風(fēng)險和透支未來為代價，類似房貸利率下限動態(tài)調(diào)整機制，當市場企穩(wěn)回升之后，寬松性政策大概率將調(diào)整甚至收回。

??人口增長和高速城鎮(zhèn)化是支撐過去20年房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展的兩大基石，但人口增長放緩甚至負增長、結(jié)構(gòu)老齡化、城鎮(zhèn)化進程減慢是大勢所趨，未來告別“三高”的粗放發(fā)展模式，轉(zhuǎn)入高質(zhì)量發(fā)展軌道是行業(yè)發(fā)展的必由之路。

??綜上所述，結(jié)合近期決策層表態(tài)，房地產(chǎn)政策托而不舉主基調(diào)未變，短期內(nèi)，妥善化解處理企業(yè)、交付等行業(yè)風(fēng)險，守住不引發(fā)系統(tǒng)性風(fēng)險的底線，改善市場預(yù)期，因城施策要更精準更對癥，圍繞有效需求、特定人群發(fā)力。中長期來看，堅持“房住不炒”定位不動搖，逐步由“三高”粗放發(fā)展舊模式轉(zhuǎn)入高質(zhì)量發(fā)展新模式。

??結(jié)合70城房價和近期市場變化來看，前期寬松政策和低房貸政策確實使得一部分城市初現(xiàn)復(fù)蘇跡象。但復(fù)蘇是局部而非全面的，持續(xù)性是脆弱的、尚且存疑的，底部修復(fù)過程也較為緩慢，短期內(nèi)市場仍需要溫和的政策保駕護航，呵護來之不易的市場信心，一些壓力城市寬松政策也有進一步加碼的必要，促使房地產(chǎn)市場早日重回良性循環(huán)軌道。近期，市場上也有聲音指出要警惕“量價過熱”，我們認為，基于歷史經(jīng)驗，警惕市場過熱并大幅震蕩是有必要的，待市場徹底企穩(wěn)，類似于房貸利率動態(tài)調(diào)節(jié)機制，寬松性政策適時調(diào)整或退出是有必要的，任何一個單邊上升或單邊下降的、劇烈波動的行情都是不利于行業(yè)發(fā)展的。但在復(fù)蘇尚不明朗的現(xiàn)階段，更需要維持政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性,穩(wěn)定各方主體預(yù)期、重塑行業(yè)信心，使行業(yè)盡快回歸平穩(wěn)健康的良性發(fā)展軌道。