[中房研協(xié)]產(chǎn)業(yè)定位的回歸以及未來(lái)可能的政策走向

??熱點(diǎn)事件

??在第五輪中國(guó)-歐盟工商領(lǐng)袖和前高官對(duì)話上，國(guó)務(wù)院副總理劉鶴指出，對(duì)于明年中國(guó)經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)整體性好轉(zhuǎn)，我們極有信心。房地產(chǎn)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，針對(duì)當(dāng)前出現(xiàn)的下行風(fēng)險(xiǎn)，我們已出臺(tái)一些政策，正在考慮新的舉措，努力改善行業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債狀況，引導(dǎo)市場(chǎng)預(yù)期和信心回暖。未來(lái)一個(gè)時(shí)期，中國(guó)城鎮(zhèn)化仍處于較快發(fā)展階段，有足夠需求空間為房地產(chǎn)業(yè)穩(wěn)定發(fā)展提供支撐。

??中房評(píng)論

??19年后官方再次確認(rèn)房地產(chǎn)是宏觀經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)

??劉鶴副總理在第五輪中國(guó)-歐盟工商領(lǐng)袖和前高官對(duì)話上，以非常正式的具有政府文書(shū)效力的書(shū)面致辭，再次確認(rèn)房地產(chǎn)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，這是一個(gè)重磅且意義重大的表述。上一次官方類(lèi)似表述還是2003年8月12日，國(guó)家相關(guān)部門(mén)下發(fā)《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的通知》，也就是在中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展歷史上非常著名的國(guó)發(fā)18號(hào)文，正式將房地產(chǎn)業(yè)定位為“國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)”。19年之后，國(guó)務(wù)院副總理在正式場(chǎng)合的再次確認(rèn)，某種意義上也帶有政策路線調(diào)整的性質(zhì)。尊重市場(chǎng)規(guī)律，正視房地產(chǎn)的作用，取消非常規(guī)的政策打壓，才有利于我國(guó)經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定發(fā)展。

??房地產(chǎn)的發(fā)展歷程雖然曲折但始終是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的壓艙石

??近20年來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)在曲折中向上生長(zhǎng)，為宏觀經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定增長(zhǎng)發(fā)揮了重要作用。由于長(zhǎng)期以來(lái)市場(chǎng)供需失衡，房地產(chǎn)尤其是住房?jī)r(jià)格快速攀升，2006年政府開(kāi)始進(jìn)行宏觀調(diào)控，主要是以國(guó)務(wù)院發(fā)布“國(guó)X條”的形式進(jìn)行。政策出發(fā)點(diǎn)是好的，希望房?jī)r(jià)平穩(wěn)上漲，而非短期大漲。但市場(chǎng)自有其規(guī)律，并不完全遵從政府的意志，市場(chǎng)往往在政策發(fā)布的前期會(huì)有所收斂，但隨著交易情緒的恢復(fù)、穩(wěn)定及逐步高漲，房?jī)r(jià)又周而復(fù)始的向上。這種看似市場(chǎng)或企業(yè)不太聽(tīng)話，不斷與政策博弈的場(chǎng)面，其實(shí)并非有意為之，而是背后市場(chǎng)規(guī)律的作用，是供需關(guān)系以及預(yù)期決定了價(jià)格的波動(dòng)。2010年之后，限購(gòu)為代表的行政限制類(lèi)政策陸續(xù)出臺(tái)，政策開(kāi)始調(diào)控需求側(cè)，抑制投機(jī)需求，支持首套及改善需求。調(diào)控主體也逐漸由中央政府轉(zhuǎn)換到地方政府，取消一刀切政策，進(jìn)行“分類(lèi)管理，因城施策”。

??從歷史的角度看，房地產(chǎn)行業(yè)受到鼓勵(lì)的時(shí)候并不多，似乎總是與各類(lèi)政策調(diào)控相伴。但有一點(diǎn)必須承認(rèn)，每當(dāng)宏觀經(jīng)濟(jì)下行的時(shí)候，房地產(chǎn)政策往往是趨向?qū)捤傻?，政府通過(guò)刺激民眾購(gòu)房，激活消費(fèi)，拉動(dòng)投資，進(jìn)而通過(guò)房地產(chǎn)再帶動(dòng)上下游產(chǎn)業(yè)鏈幾十個(gè)行業(yè)的發(fā)展。這一招可謂屢試不爽，不斷的在證明一個(gè)結(jié)論：房地產(chǎn)是宏觀經(jīng)濟(jì)的壓艙石，更是穩(wěn)定劑。

??進(jìn)入新時(shí)代，房地產(chǎn)依然有合理的發(fā)展空間

??最近幾年，房地產(chǎn)業(yè)遭遇了發(fā)展寒流，既有“三道紅線”等政策的打壓，也有疫情不斷反復(fù)造成的需求回落，不少高周轉(zhuǎn)高負(fù)債的民營(yíng)房企倒下，行業(yè)規(guī)模在2021年觸頂后開(kāi)始回落。無(wú)論是業(yè)內(nèi)從業(yè)者還是行業(yè)外的旁觀者，都發(fā)出了疑問(wèn)，房地產(chǎn)行業(yè)還有發(fā)展前途嗎？因?yàn)槿珖?guó)都戶均一套房了，從存量的角度也夠用了。如果僅從宏觀的、簡(jiǎn)單的、靜止的角度去衡量，確實(shí)房地產(chǎn)業(yè)到了供需相對(duì)平衡的階段。但是，房地產(chǎn)恰恰是不動(dòng)產(chǎn)，不是均質(zhì)無(wú)差的快消品，每一套房子都是獨(dú)一的，人們對(duì)房子的需求也是個(gè)性化的，具有復(fù)雜的變量關(guān)系，哪怕一個(gè)人通過(guò)繼承擁有了一套或幾套房，依然有再置換購(gòu)房的需求。這是宏觀敘事不能解決的問(wèn)題。

??即便從宏觀的角度，也應(yīng)明確，我國(guó)的城鎮(zhèn)化依然處在相對(duì)較快的發(fā)展中，每年依然有大量的人口從農(nóng)村向城市，從小城市向中心城市轉(zhuǎn)移。隨著時(shí)間的推移，每年依然有大量的舊城改造量需要完成。隨著城市的生長(zhǎng)，每年也有大量的拆遷安置量。隨著人民對(duì)美好生活的不斷追求，商業(yè)設(shè)施、旅游設(shè)施、養(yǎng)老設(shè)施還有大量的需求沒(méi)有滿足。

??房地產(chǎn)并非淪落成一個(gè)灰暗的沒(méi)落行業(yè)，而是走過(guò)了耀眼的、荷爾蒙噴薄的青少年階段，進(jìn)入了更加成熟、穩(wěn)重、節(jié)制卻又不可或缺的中年時(shí)代。未來(lái)相當(dāng)長(zhǎng)一段時(shí)間，房地產(chǎn)依然是規(guī)模上十萬(wàn)億的大市場(chǎng)。

??政府“正在考慮新的舉措”是什么

??從劉鶴副總理的語(yǔ)境看，“努力改善行業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債狀況，引導(dǎo)市場(chǎng)預(yù)期和信心回暖”這句話非常關(guān)鍵，也是我們得以預(yù)判政策走向的窗口。

??首先是改善行業(yè)資產(chǎn)負(fù)債情況。行業(yè)是指什么呢，應(yīng)該不單單是指企業(yè)部門(mén)，也包括消費(fèi)部門(mén)。毋庸置疑，開(kāi)發(fā)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債情況不樂(lè)觀，負(fù)債率高、現(xiàn)金流緊張；同時(shí)家庭部門(mén)資產(chǎn)負(fù)債情況是，存款率高，大量的資金沉淀在銀行賬戶里，沒(méi)有被消費(fèi)或投資，這也是當(dāng)前經(jīng)濟(jì)滯漲的原因之一。只有企業(yè)部門(mén)和家庭部門(mén)進(jìn)行充分的經(jīng)濟(jì)聯(lián)系，資源的雙向流動(dòng)，才有可能真正改善行業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債情況。這里就觸及到了關(guān)鍵點(diǎn)，如何鼓勵(lì)家庭部門(mén)的消費(fèi)，或者說(shuō)對(duì)于房地產(chǎn)而言，要允許家庭部門(mén)進(jìn)行消費(fèi)與投資，讓家里的存款動(dòng)起來(lái)。大膽猜測(cè)，劉副總理的新舉措之一，就是要逐步解除各類(lèi)限制措施，解除家庭存款的各種封印，進(jìn)而改善企業(yè)部門(mén)的資產(chǎn)負(fù)債情況。

??“三道紅線”也有進(jìn)一步調(diào)整的余地。對(duì)于行業(yè)而言，是鼓勵(lì)企業(yè)做強(qiáng)做大還是希望山頭林立？在自然選擇狀態(tài)下，每個(gè)行業(yè)基本都會(huì)出現(xiàn)1-2個(gè)頭部企業(yè)，市場(chǎng)集中度高度集中。政府在宏觀上劃定管理紅線，前提是這種紅線相對(duì)其他行業(yè)是非歧視性的。我們應(yīng)當(dāng)支持鼓勵(lì)優(yōu)質(zhì)大型房企繼續(xù)做大，在法律框架內(nèi)自由經(jīng)營(yíng)、自由定價(jià)、自由競(jìng)爭(zhēng)，當(dāng)然企業(yè)負(fù)債過(guò)高，信用喪失，也要自己負(fù)責(zé)經(jīng)營(yíng)失敗的后果。特別強(qiáng)調(diào)，企業(yè)經(jīng)營(yíng)的外部環(huán)境穩(wěn)定非常重要，如果是因?yàn)檎叩膭×易儎?dòng)，尤其是政策不合理收緊或監(jiān)管，沒(méi)有給企業(yè)充分的戰(zhàn)略調(diào)整時(shí)間，導(dǎo)致企業(yè)陷入經(jīng)營(yíng)困境，這種政策本身就值得商榷，要是因?yàn)檎叩牟缓侠砭o縮導(dǎo)致大片優(yōu)質(zhì)企業(yè)經(jīng)營(yíng)困難，那么調(diào)整不合理政策幾乎就是一種必然。

??其次是引導(dǎo)市場(chǎng)預(yù)期和信心回暖。房地產(chǎn)遇冷，企業(yè)資金鏈緊張，很大程度上是消費(fèi)者觀望，看不準(zhǔn)市場(chǎng)走向，擔(dān)心買(mǎi)了沒(méi)回報(bào)，買(mǎi)了會(huì)爛尾。

??如何改變負(fù)面預(yù)期，進(jìn)而引導(dǎo)正面預(yù)期，如何提升消費(fèi)者信心，進(jìn)而提升開(kāi)發(fā)企業(yè)的信心？政府要讓利：降低首套及二套房的契稅稅率；降低存量房轉(zhuǎn)讓的個(gè)人所得稅、營(yíng)業(yè)稅稅率；暫緩?fù)七M(jìn)房地產(chǎn)稅的改革；限地價(jià)不限房?jī)r(jià)；給予合格購(gòu)房者相應(yīng)補(bǔ)貼。金融要有作為：大幅降低首套及二套房的首付比例；個(gè)稅抵房貸利息。

??通過(guò)一系列的優(yōu)惠政策，降低購(gòu)房成本，激發(fā)購(gòu)房熱情，滿足購(gòu)房需求，盡快激活開(kāi)發(fā)企業(yè)的現(xiàn)金回流，在做好住房保障的前提下，解除各類(lèi)束縛市場(chǎng)發(fā)展的不合理政策限制，釋放房地產(chǎn)市場(chǎng)的活力，讓市場(chǎng)機(jī)制在房地產(chǎn)資源配置中發(fā)揮主導(dǎo)作用。