??中房網(wǎng)訊 （亞晨/文）國(guó)家統(tǒng)計(jì)局今日（12月15日）公布的《2022年1-11月份全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資和銷(xiāo)售情況》顯示，1-11月份全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資123863億元，同比下降9.8%；商品房銷(xiāo)售面積121250萬(wàn)平方米，同比下降23.3%；商品房銷(xiāo)售額118648億元，下降26.6%。

??同日公布的《70個(gè)大中城市商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格變動(dòng)情況》顯示，11月份70個(gè)大中城市新建商品住宅和二手住宅環(huán)比下跌的城市分別有51個(gè)和62個(gè)，與上月相比，新房下跌城市減少7個(gè)，二手房下跌城市數(shù)量保持不變；同比方面，下降城市分別有51個(gè)和64個(gè)，與上月持平。根據(jù)易居研究院測(cè)算，11月份全國(guó)70個(gè)城市新建商品住宅價(jià)格指數(shù)環(huán)比漲幅為-0.2%，同比漲幅為-2.3%；全國(guó)70個(gè)城市二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格指數(shù)環(huán)比漲幅為-0.4%，同比漲幅為-3.7%。

??房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速跌幅加大

??具體來(lái)看，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資完成情況方面，1-11月份全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資123863億元，同比下降9.8%；其中，住宅投資94016億元，下降9.2%。

??中泰證券研究所政策組負(fù)責(zé)人、首席分析師楊暢指出，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資仍在回落，根據(jù)累計(jì)值折算后的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資當(dāng)月同比下降19.9%，是年內(nèi)最低點(diǎn)；因此，如何進(jìn)一步在下游需求端做文章，或是穩(wěn)住房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資，進(jìn)而穩(wěn)經(jīng)濟(jì)的重要考量。

??土地購(gòu)置面積方面，1-11月份為8455萬(wàn)平方米，同比下降53.8%；土地成交價(jià)款7591億元，同比下降47.7%。從到位資金來(lái)看，1-11月份，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金136313億元，同比下降25.7%。其中，國(guó)內(nèi)貸款15823億元，下降26.9%；利用外資66億元，下降26.6%；自籌資金48994億元，下降17.5%；定金及預(yù)收款44601億元，下降33.6%；個(gè)人按揭貸款21870億元，下降26.2%。

??從數(shù)據(jù)來(lái)看，土地市場(chǎng)數(shù)據(jù)處于惡化狀態(tài)，購(gòu)地方面壓力較大。但在易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)看來(lái)，地價(jià)方面的數(shù)據(jù)更值得關(guān)注。此次11月份單月地價(jià)為14956元/平方米，這說(shuō)明各地在穩(wěn)地市方面，已經(jīng)拿出了好地塊推介，從側(cè)面也說(shuō)明供地意愿非常急迫。另外，嚴(yán)躍進(jìn)表示，企業(yè)資金狀況若不及時(shí)走出來(lái)，可能后面風(fēng)險(xiǎn)還會(huì)加大。近期“三支箭”政策充分體現(xiàn)了對(duì)于房企資金面的關(guān)注，但鑒于到位資金狀況還沒(méi)有實(shí)質(zhì)性改變，甚至還有惡化，所以接下來(lái)要進(jìn)一步夯實(shí)四季度以來(lái)的房地產(chǎn)金融政策。

??商品房單月銷(xiāo)售略有回升，同比降幅繼續(xù)擴(kuò)大

??商品房銷(xiāo)售方面，總體仍保持在下跌兩成以上水平。從單月銷(xiāo)售情況看，相比10月份出現(xiàn)一定回升。

??數(shù)據(jù)顯示，1-11月份，商品房銷(xiāo)售面積121250萬(wàn)平方米，同比下降23.3%，其中住宅銷(xiāo)售面積下降26.2%。商品房銷(xiāo)售額118648億元，下降26.6%，其中住宅銷(xiāo)售額下降28.4%。

??值得注意的是，在10月份出現(xiàn)大幅降溫態(tài)勢(shì)后，11月份略有回升。根據(jù)2022年以來(lái)的國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)分拆后測(cè)算，11月份商品房銷(xiāo)售面積為10071萬(wàn)平方米，環(huán)比上漲3.22%。商品房銷(xiāo)售額為9816億元，環(huán)比上漲3.85%。從同比情況來(lái)看，降幅繼續(xù)擴(kuò)大，11月份商品房銷(xiāo)售面積和銷(xiāo)售額相比2021年同期分別下降了33.26%和32.22%。

??對(duì)此，嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，當(dāng)前疫情管控放開(kāi)，雖然樓市的基本面非常虛弱，但總體會(huì)朝著好的方向發(fā)展。

??庫(kù)存方面，已經(jīng)連續(xù)2個(gè)月出現(xiàn)回升勢(shì)頭。截至11月末，商品房待售面積55203萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)10%。其中，住宅待售面積為26294萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)18%。

??房?jī)r(jià)總體延續(xù)降勢(shì)

??國(guó)家統(tǒng)計(jì)局同日發(fā)布的《70個(gè)大中城市商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格變動(dòng)情況》顯示，11月各線城市商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比下降，一線城市同比漲幅回落、二三線城市同比降勢(shì)趨緩。

??根據(jù)報(bào)告，11月份70個(gè)大中城市新建商品住宅價(jià)格環(huán)比上漲的城市有16個(gè)，環(huán)比下跌的城市有51個(gè)，3個(gè)城市環(huán)比持平，而上月這些數(shù)字分別為10個(gè)、58個(gè)和2個(gè)。二手住宅方面，環(huán)比上漲的城市為5個(gè)，環(huán)比下跌的城市達(dá)62個(gè)，3個(gè)城市持平，與上月保持一致。

??具體到各城市表現(xiàn)，新建商品住宅方面，11月份杭州（0.7%）環(huán)比漲幅居首，成都、長(zhǎng)沙、泉州和南充4個(gè)城市以0.5%的漲幅并列第二；濟(jì)寧（-1.1%）、牡丹江（-1%）和哈爾濱（-0.9%）環(huán)比跌幅居前；同比來(lái)看，包括成都、杭州、北京、上海、長(zhǎng)沙、濟(jì)南、南昌、合肥、銀川、烏魯木齊、西安、寧波、?？?、重慶、贛州、南京、廣州和青島在內(nèi)的18個(gè)城市上漲；僅深圳一個(gè)城市持平；以北海、湛江和哈爾濱為代表的51個(gè)城市處于下跌態(tài)勢(shì)。

??嚴(yán)躍進(jìn)指出，11月份房?jī)r(jià)指數(shù)環(huán)比上漲的城市數(shù)量有所增多，這些信號(hào)的出現(xiàn)不是偶然，至少說(shuō)明相比過(guò)去“跌跌不休”的風(fēng)險(xiǎn)走勢(shì)，當(dāng)前此類(lèi)走勢(shì)有所遏制和改變。而此類(lèi)上漲城市數(shù)量增多，背后源于房企定價(jià)策略的調(diào)整，也有助于引導(dǎo)市場(chǎng)預(yù)期的變化。

??二手住宅方面，11月份昆明（0.5%）、蚌埠（0.4%）和成都（0.3%）位居環(huán)比漲幅前三；牡丹江（-1.2%）和濟(jì)寧（-1%）位居跌幅前兩位，安慶、湛江和瀘州以-0.9%的跌幅處于并列第三。