??導(dǎo)語(yǔ)

??杭州新政率先落實(shí)城市調(diào)控的自主權(quán)，一二線跟進(jìn)同時(shí)繼續(xù)減稅降費(fèi)空間可期。

??◎  文 / 楊科偉、李詩(shī)昀

??3月14日，杭州放開(kāi)二手房限購(gòu)、放寬增值稅征免條件。兩項(xiàng)新政均精準(zhǔn)指向救市二手房，旨在打通救二手到托新房再到穩(wěn)土地的循環(huán)通路。但我們認(rèn)為，對(duì)于救市效果不宜有過(guò)高預(yù)期，不過(guò)示范意義仍然不容小覷，未來(lái)更多城市有望跟進(jìn)調(diào)整增值稅、個(gè)稅征免條件減輕住房交易負(fù)擔(dān)，更進(jìn)一步，契稅優(yōu)惠稅率也存在調(diào)整空間。

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??杭州放開(kāi)二手房限購(gòu)
增值稅征免年限調(diào)整為2年

??3月14日，杭州發(fā)布新政，優(yōu)化二手房限購(gòu)政策，在該市范圍內(nèi)購(gòu)買二手住房不再審核購(gòu)房人資格；優(yōu)化增值稅征免年限，杭州市范圍內(nèi)個(gè)人出售住房的增值稅征免年限統(tǒng)一調(diào)整為2年。

??2022年以來(lái)，杭州已經(jīng)多次調(diào)整限購(gòu)政策。2022年5月，杭州放寬二手房限購(gòu)，戶籍人口不再設(shè)社保繳納條件、非戶籍社保個(gè)稅要求降至12個(gè)月。9月，富陽(yáng)及蕭山部分街鎮(zhèn)非戶籍人員有社保繳納記錄即可購(gòu)房。2023年10月，杭州將限購(gòu)范圍縮小至上城、拱墅、西湖、濱江等4個(gè)核心城區(qū)，非戶籍有社保繳納記錄即可購(gòu)買1套，并放開(kāi)法拍房限購(gòu)。2024年3月，杭州全面放開(kāi)二手房限購(gòu)。

??增值稅征免條件也在持續(xù)放寬，2022年5月17日，杭州個(gè)人轉(zhuǎn)讓家庭唯一住房，增值稅征免年限由5年調(diào)整到2年。此次新政進(jìn)一步放寬免征條件，即取消“唯一住房”的要求，只要滿足“滿2年”即可。這意味著更多房源可以享受優(yōu)惠稅費(fèi)政策，實(shí)打?qū)嵉販p輕了居民住房交易負(fù)擔(dān)，降低了購(gòu)買二手房的資金門檻，有助于促成二手房交易。

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??杭州二手房成交量?jī)r(jià)三連降、掛牌量高企
春節(jié)后市場(chǎng)并無(wú)明顯起色

??不難發(fā)現(xiàn)，兩項(xiàng)新政均精準(zhǔn)指向二手房領(lǐng)域，這與杭州二手房市場(chǎng)承壓、量?jī)r(jià)持續(xù)走低有關(guān)。成交規(guī)模上，去年下半年以來(lái)，杭州二手房成交便持續(xù)在低位運(yùn)行，11月由于新政成交短暫沖高，但隨即梯度回落，12月以來(lái)成交三連降，2024年2月，杭州二手住宅成交僅22.8萬(wàn)平方米，同、環(huán)比均下降六成以上，前2月累計(jì)成交82.6萬(wàn)平方米，累計(jì)同比轉(zhuǎn)負(fù)，下降11%。價(jià)格方面，即使是去年3月的小陽(yáng)春時(shí)期，杭州二手房成交均價(jià)也未見(jiàn)明顯上漲勢(shì)頭，表明成交規(guī)模走高主要是以價(jià)換量所致，此后成交均價(jià)基本保持在3.2萬(wàn)元/平方米上下的低位徘徊，2024年2月，杭州二手住宅成交均價(jià)跌至31535元/平方米，再創(chuàng)近年以來(lái)新低。

??與此同時(shí)，市場(chǎng)拋售情緒偏濃重，二手房新增掛牌量回到單周4千套高位。去年四季度，杭州二手房掛牌量持續(xù)高增，第43周更是達(dá)到6059套的歷史高位。2024年第1周-第7周，受到春節(jié)假期因素影響，杭州二手房新增掛牌慣性回落至低位。春節(jié)后，掛牌量急速回升，第8周-第10周均保持在單周4000套左右。

??從周度數(shù)據(jù)來(lái)看，春節(jié)后杭州二手房成交修復(fù)勢(shì)頭較為遲緩，“小陽(yáng)春”開(kāi)局不利。節(jié)后的第8周、第9周，二手房成交雖然探底回升，但仍處在相對(duì)低位，較2023年周均值分別下跌35%和21%，第10周，杭州二手房成交規(guī)模重回10萬(wàn)平，略超2023年周均值，同比仍跌38%，市場(chǎng)難言轉(zhuǎn)暖。

??與之形成對(duì)比的是深圳，春節(jié)后深圳二手房市場(chǎng)開(kāi)啟強(qiáng)勢(shì)復(fù)蘇。第8周，二手住宅成交規(guī)模便回升至6.4萬(wàn)平，較2023年周均增長(zhǎng)8%，第9周成交更是進(jìn)一步攀升至8.5萬(wàn)平，同比正增長(zhǎng)、較周均值增長(zhǎng)44%的同時(shí)，還達(dá)到去年下半年以來(lái)單周次新高水平。

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??杭州新政率先落實(shí)城市調(diào)控的自主權(quán)
一二線跟進(jìn)同時(shí)繼續(xù)減稅降費(fèi)空間可期

??正因?yàn)槎址渴袌?chǎng)持續(xù)承壓，杭州兩項(xiàng)新政均精準(zhǔn)指向救市二手房，紓解二手房市場(chǎng)庫(kù)存和流通壓力后，才能釋放出賣一買一的置換改善需求，進(jìn)而穩(wěn)住新房市場(chǎng)，最終打通救二手到托新房再到穩(wěn)土地的循環(huán)通路。

??我們認(rèn)為，應(yīng)理性看待新政的實(shí)際救市效果。聯(lián)系過(guò)往案例，2022年5月、2023年10月杭州兩次較大力度調(diào)控松綁，也僅僅支撐了1-2個(gè)月短暫繁榮行情，很快市場(chǎng)又重歸平淡。此次新政的邊際松綁力度并沒(méi)有超過(guò)前兩次，因而對(duì)政策救市實(shí)效持謹(jǐn)慎樂(lè)觀態(tài)度為宜。

??但不可否認(rèn)的是，杭州新政仍具有較強(qiáng)的示范效應(yīng)。在兩會(huì)民生主題記者會(huì)上，住建部部長(zhǎng)倪虹明確表示“已經(jīng)充分賦予城市調(diào)控的自主權(quán)，城市政府就要扛起責(zé)任，因城施策，優(yōu)化房地產(chǎn)的政策，穩(wěn)定房地產(chǎn)的市場(chǎng)”。杭州新政即是城市掌握充分調(diào)控自主權(quán)的直觀體現(xiàn)。未來(lái)，更多城市有望跟進(jìn)實(shí)施稅收優(yōu)惠政策，通過(guò)調(diào)整增值稅、個(gè)稅征免條件減輕住房交易負(fù)擔(dān)。更進(jìn)一步，全國(guó)層面契稅優(yōu)惠稅率也存在調(diào)整空間，比如不再區(qū)分首套或二套、住房面積大小，統(tǒng)一減按1%稅率征收等。