[克而瑞]央企都不來了 上海還是拍出了新地王

??6月17日上午，上海公開出讓位于嘉定的兩宗純住宅用地，分別為嘉定區(qū)徐行鎮(zhèn)06-04地塊和嘉定區(qū)嘉定新城E27-1地塊，總出讓面積達16.28萬平方米，起始總價達32.3億元，競拍結(jié)果再次印證了上海地市之火熱，先有新城+中垠+市北聯(lián)合體以溢價率201.30%競得徐行地塊，而后建發(fā)地產(chǎn)又以總價41.98億斬獲新城地塊，成為嘉定新地王。

??央行、銀監(jiān)局親自坐鎮(zhèn)，央企退出難阻“地王現(xiàn)象”

??“地王現(xiàn)象”對于上海這樣的一線城市早已不算新鮮事，地價沒有最高只有更高，此前也曾頒布“滬九條”加大限購力度來抑制需求，可房企拿地?zé)崆椴粶p，央企成為“地王制造機”，基于此，也有傳言稱相關(guān)政府部門已對表現(xiàn)激進的部分央企進行約談，雖未被證實，但可以看到的是此次嘉定土拍中，許多此前風(fēng)頭無限的央企“老面孔”諸如信達、電建、保利都沒有出現(xiàn)，最終參與競拍的以大中型民營企業(yè)居多，并且拍地現(xiàn)場還有央行和銀監(jiān)局坐鎮(zhèn)觀察，足以見得相關(guān)部門對于一線地價的高度重視。并且根據(jù)出讓要求，兩地塊均要求以中小套型住宅(即多層住宅建筑面積不大于90平方米、小高層住宅建筑面積不大于95平方米、高層住宅建筑面積不大于100平方米)為主，基于此可以推斷項目入市也主要為滿足剛需客群的基本居住需求。

??事實上，以民營房企為主體的土拍市場成交價格并不低廉，徐行地塊和新城地塊在剔除住宅自持和配套保障房等部分，商品住宅的樓板價分別可到達25373元/平米和37862元/平米，我們以建發(fā)獲得的嘉定新城新地王為例，該地塊旁邊即為金地2015年9月23日以總價20.1億元拿下的地王項目，當(dāng)時的成交樓板價為18600元/平米，僅9個月時間土地價格已然翻倍，而且據(jù)CRIC監(jiān)測，目前嘉定新城板塊商品住宅的在售均價約為27000元/平米，面粉貴于面包的現(xiàn)象依舊存在。

??高房價考驗購房者承受能力，政府加大土地供應(yīng)才是王道

??不得不說，對于地王頻出的一線城市，房企對于地價的承受力在逐步提升，大型房企拼資金，中小房企抱團取暖，本著“再不拿地就晚了”的心態(tài)，地價也被“哄抬”得越來越高，南匯周浦一地塊近期成交樓板價也成功突破了40000元/平米，可值得注意的是，無論我們推斷未來區(qū)域房價能高至幾何，最終還是需要購房者買單，一旦超出了他們的承受能力和心理預(yù)期，即便地王高開也只能是“有價無市“，這也是政府一再強調(diào)調(diào)控地價的主要原因；相較于蘇州、南京等地出臺的地塊熔斷機制，從根源處加大土地供應(yīng)才應(yīng)是標(biāo)本兼治之策。