[克而瑞]除了萬科恒大碧桂園3個(gè)學(xué)霸 房企銷售還有誰厲害？

　　6月13日，國家統(tǒng)計(jì)局公布了前5個(gè)月的房地產(chǎn)宏觀數(shù)據(jù)。同時(shí)，多家房企也陸續(xù)公布了5月份的銷售情況，1-5月39家典型房企累計(jì)銷售10101.61億，同比上升72%。截止到6月8日碧桂園也公布其銷售業(yè)績已超過1000億元，2016年雖未過半，千億房企已有三家：萬科、恒大、碧桂園。

　　從5月份單月銷售業(yè)績情況來看，39家典型房企普遍好于去年同期，除四家企業(yè)出現(xiàn)了較明顯的下滑外，其它房企都有不同程度的上漲，整體同比增長49%。其中，萬科、碧桂園兩家房企單月銷售額均超過300億，龍湖單月業(yè)績也首次突破了100億。

　　增長情況方面，有9家企業(yè)同比翻番，漲幅超過100%。從2016年1-5月的同比增長情況來看，碧桂園、旭輝、瑞安三家房企今年以來一直維持著超過100%的高速增長。單就5月份的增長率來說，首開、瑞安兩家企業(yè)呈爆發(fā)式增長，同比漲幅分別高達(dá)277%和265%。首開一方面由于主要項(xiàng)目布局受北京市場火熱所影響，另一方面，是由于重點(diǎn)項(xiàng)目的開盤加推及熱銷，如別墅項(xiàng)目首開瑯樾、商住項(xiàng)目首開熙悅灣、通州項(xiàng)目首開香溪郡等。瑞安則是因?yàn)橛姓w的商業(yè)項(xiàng)目出售以及其他資產(chǎn)處置等。

　　然而由于4月份房企銷售業(yè)績普遍處于較高的水平，受政策及前期較高基數(shù)影響，企業(yè)的環(huán)比數(shù)據(jù)表現(xiàn)并不像同比一樣出色?？梢钥闯?，隨著限制性政策的推出，房企業(yè)績的環(huán)比增速出現(xiàn)了一定的放緩甚至下滑。

　　從前5月累計(jì)銷售業(yè)績看，39家典型房企整體累計(jì)銷售額達(dá)10101.61億元，比去年同期大幅上漲了72%，其中同比下滑的僅有萬達(dá)，其它房企都有一定程度的上漲。業(yè)績較好同比達(dá)到翻番的有11家，其中瑞安、首開、旭輝三家房企同比分別為415%、261%、204%。

　　從目標(biāo)完成率來看，39家公布2016年度銷售目標(biāo)的房企分化明顯，5個(gè)月整體目標(biāo)完成率為45%。禹洲、旭輝、深圳控股、碧桂園、瑞安、恒大等房企完成目標(biāo)情況理想，甚至部分企業(yè)后期有繼續(xù)上調(diào)目標(biāo)的可能。然而，截止到5月底，有5家房企的目標(biāo)完成率還低于35%，后續(xù)銷售壓力會(huì)比較大。

　　可以看出，企業(yè)業(yè)績及目標(biāo)完成率開始分化，隨著三四線城市去庫存的持續(xù)以及熱點(diǎn)一二線城市調(diào)控政策的降臨，“聰明”的企業(yè)總能更聰明的應(yīng)對(duì)市場與大環(huán)境，但是有的企業(yè)可能就不那么樂觀了。

　　看點(diǎn)一：“學(xué)霸型”千億房企萬科、恒大、碧桂園

　　老大萬科。萬科僅用4個(gè)月的時(shí)間，就跨過了大部分房企幾乎永遠(yuǎn)無法達(dá)到的1000億銷售額門檻，截止到5月底，銷售業(yè)績已達(dá)1476.7億元，對(duì)比2016年3000億的目標(biāo)完成率已達(dá)49%，老大萬科前五個(gè)月表現(xiàn)不俗，逐漸拉大了與其他千億房企的差距，相信3000億的銷售目標(biāo)有望達(dá)成。

　　恒大與碧桂園累計(jì)銷售金額分別為1104.4億和955億(截止到6月8日已破1000億)，同比增長達(dá)到77%和159%，而目標(biāo)完成率也均在55%以上，參照以往兩家房企的目標(biāo)策略，達(dá)成2000億與1680億的銷售目標(biāo)應(yīng)該是沒有壓力的。然而如今的市場背景下，這兩家大量布局三四線的房企能取得如此強(qiáng)勁的業(yè)績，是與其積極的銷售策略息息相關(guān)的。

　　最后值得一提的是，碧桂園全年銷售業(yè)績有望達(dá)到2000億。一方面，根據(jù)碧桂園副總裁朱劍敏表示，目前碧桂園今年前5個(gè)月基本以每兩天一個(gè)新增項(xiàng)目落地的速度擴(kuò)張，截至到2016年5月底，其在國內(nèi)的項(xiàng)目總數(shù)已經(jīng)達(dá)到465個(gè)；另一方面，按照碧桂園總裁莫斌的介紹，碧桂園2016年銷售目標(biāo)為1680億元，但是1680億元是國內(nèi)銷售目標(biāo)，沒有包括海外市場。那么以森林城市為主的海外項(xiàng)目最終能貢獻(xiàn)多少業(yè)績尚未可知，仍然是碧桂園的一張隱藏底牌。

　　看點(diǎn)二：禹洲、旭輝兩家房企目標(biāo)完成率超60%

　　禹洲1-5月累計(jì)銷售104.02億元，同比增長153%，對(duì)比160億的年度目標(biāo)已經(jīng)完成了65%，然而有意思的是禹洲地產(chǎn)已經(jīng)很“傲嬌”的公開表示將要上調(diào)年度目標(biāo)，根據(jù)主席林龍安近日在年度股東大會(huì)上的表示，預(yù)計(jì)在禹洲地產(chǎn)發(fā)布2016年半年報(bào)時(shí)，將對(duì)全年160億元的目標(biāo)進(jìn)行調(diào)整。同時(shí)，從禹洲未來將集中布局上海、南京、合肥、福州、廈門五大現(xiàn)有布局城市來看，其未來的發(fā)展戰(zhàn)略也是相對(duì)較為穩(wěn)健的，預(yù)計(jì)企業(yè)未來將穩(wěn)步擴(kuò)張。

　　旭輝5月份銷售53.3億元，同比增長157%，環(huán)比下降21%；累計(jì)銷售額達(dá)231億，同比增長204%，對(duì)比2016年365億的銷售目標(biāo)完成率達(dá)63%。雖然受政策以及市場降溫的影響，5月份出現(xiàn)環(huán)比下降，但是業(yè)績依然好于去年同期，這主要是由于旭輝城市布局方面較為合理，在上海、蘇州、合肥等熱點(diǎn)城市均有不少項(xiàng)目覆蓋，直接助力企業(yè)業(yè)績。如果旭輝接下來不上調(diào)指標(biāo)的話，預(yù)計(jì)其提前完成365億的年度銷售目標(biāo)將成為大概率事件。

　　看點(diǎn)三：千億房企“候選人”：華潤、融創(chuàng)。

　　華潤，千億第一大熱門。華潤5月銷售81.5億元，同比增長9%，環(huán)比下降1%，由于其主要業(yè)績貢獻(xiàn)均來自于一線及熱點(diǎn)二線城市，因此年初以來的銷售業(yè)績一直處于高位，而近期又受到多個(gè)城市調(diào)控政策的影響，因此環(huán)比略微下滑。而正是得益于其良好的城市布局，企業(yè)在本輪樓市上升期實(shí)現(xiàn)了快速去化，1-5月累計(jì)銷售428.6億元，同比增長49%。參考華潤2015年銷售業(yè)績851.5億，超額109%完成當(dāng)年780億的目標(biāo)，因此華潤在2016年如能繼續(xù)保持這個(gè)增速的話，從960億的銷售目標(biāo)看來，那么將很可能直接實(shí)現(xiàn)千億規(guī)模的突破。

　　融創(chuàng)，很可能成為今年的千億黑馬。如果融創(chuàng)年底達(dá)成1000億銷售額，可能會(huì)讓好多人大跌眼鏡，因?yàn)槟瓿鯐r(shí)孫宏斌對(duì)外放了好大一個(gè)煙霧彈。融創(chuàng)定出2016年目標(biāo)800億、2017年1000億的目標(biāo)，給所有人以為融創(chuàng)今年絕無“逐鹿千億”之心，隨后融創(chuàng)在年初1-3月的業(yè)績表現(xiàn)也的確如此。然而隨著時(shí)間的推移，融創(chuàng)的銷售額節(jié)節(jié)攀高，從累計(jì)業(yè)績來看，2月份融創(chuàng)與華潤還相差高達(dá)92億，但是到了5月份融創(chuàng)和華潤的銷售額已經(jīng)相差無幾了，6月份很可能實(shí)現(xiàn)追平甚至反超！而根據(jù)融創(chuàng)的披露，目前已在全國21個(gè)城市有119個(gè)項(xiàng)目，總共可售貨值達(dá)到5200億，其中2016年可售貨值約1400億。如此看來，融創(chuàng)的千億之心已顯，那么今年的千億房企能否再添一員擴(kuò)張到8家，甚至再添兩員，都是非常值得期待的。

　　看點(diǎn)四：快速增長型規(guī)模房企：金地、龍湖

　　金地，千億門檻之下的巨頭。金地近一年來的表現(xiàn)非常亮眼，曾經(jīng)花三年時(shí)間都在進(jìn)行調(diào)整，2015年一舉突破600億的銷售金額，到2016年一季度銷售業(yè)績達(dá)到了204.1億元，繼2009年以來終于再次殺回房企10強(qiáng)。同時(shí)，金地的戰(zhàn)略布局也是較為合理的，京津地區(qū)、長三角、珠三角等多個(gè)當(dāng)前的熱點(diǎn)城市區(qū)域基本無一遺漏，均有項(xiàng)目在售，而且1-5月份推盤節(jié)奏的把握也是不錯(cuò)的。

　　龍湖，單月突破100億。10強(qiáng)房企之外，還鮮有企業(yè)能做到單月突破百億的，龍湖做到了。5月份單月業(yè)績首次突破100億，環(huán)比增長57%，同比增長翻番達(dá)到153%，而累計(jì)銷售業(yè)績也同比翻番達(dá)到103%；此外，值得關(guān)注的是，5月份蘇州龍湖獅山原著單盤就為龍湖地產(chǎn)貢獻(xiàn)35億元的業(yè)績，而根據(jù)龍湖地產(chǎn)CEO邵明曉的預(yù)測，南京、蘇州預(yù)計(jì)銷售額將達(dá)40-50億元成為區(qū)域黑馬，北京也將達(dá)到100億元。

　　我們發(fā)現(xiàn)，如旭輝、金地這類布局合理的企業(yè)，在這一輪的市場上升期中取得了較好的增長，成功實(shí)現(xiàn)企業(yè)規(guī)模的擴(kuò)張。同時(shí)，還有一些“學(xué)霸”型企業(yè)如恒大、碧桂園，他們的城市布局中涵蓋了較多的三四線城市，在此背景下，兩家企業(yè)從年初至今一直在積極營銷，其實(shí)際的折扣力度也非常大，典型如恒大全國8折及無理由退房、碧桂園五一全國開盤單日熱銷100億等。

　　因此，如萬科、恒大、碧桂園等，較多三四線依然面臨庫存壓力與熱點(diǎn)城市政策收緊的情況下，逆勢而上，積極營銷，才是房地產(chǎn)企業(yè)中真正的“學(xué)霸”。