[克而瑞]成交規(guī)模趨穩(wěn)，溢價率近半年來首次回升（2019年10月）

??導(dǎo) 讀 

??10月份，全國土地市場運行愈加穩(wěn)定。

??◎  研究員 / 馬千里、周奇

??2019年第四季度首月，全國土地市場表現(xiàn)為量穩(wěn)價跌。具體來看，成交體量在近兩個月大規(guī)模的土地供應(yīng)支撐下仍然維持在全年較高水平，進一步接近2億平方米。地價則在一線城市成交量大幅縮減的影響下并未能延續(xù)上月的回漲趨勢，平均樓板價較上月下跌了17%；不過，下月四個一線城市有多宗價值宅地出讓，預(yù)計將會對地價起到一定的抬升作用。

??市場熱度方面，成交溢價率在本月終于停止下滑，迎來近6個月來的首次回升，漲至8.3%，這主要是受一、二線城市中心城區(qū)優(yōu)質(zhì)宅地成交增多帶動。值得注意的是，三四線溢價率指標(biāo)仍在下滑，市場行情仍不容樂觀。

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??市場走勢

??成交規(guī)模維持穩(wěn)定，高地價城市成交量縮減致本月地價下滑

??供應(yīng)方面，10月份全國土地市場供應(yīng)量較上月略有下跌，但仍然保持在高位。據(jù)CRIC統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，全國336城經(jīng)營性土地供應(yīng)建筑面積為2.4億平方米，環(huán)比下降9%，和去年同期相比依舊是增加趨勢，漲幅為21%。供應(yīng)規(guī)模的下滑主要是由于供應(yīng)主力二三線城市在本月減少了土地供應(yīng)量，如杭州、天津等城市的供應(yīng)量環(huán)比縮減幅度都在三成以上。不過，一線城市的供地節(jié)奏仍在加速，本月一線城市土地供應(yīng)量環(huán)比上月再漲17%，總供應(yīng)體量為590萬平方米，是今年供應(yīng)的最高峰。在如此大的供應(yīng)規(guī)模中，一線城市也有多宗優(yōu)質(zhì)宅地供應(yīng)，如廣州本月掛出土地中不乏位于荔灣、黃埔這樣鮮有宅地供應(yīng)的區(qū)域，上海也掛出了數(shù)宗內(nèi)中環(huán)宅地，連久未有宅地供應(yīng)的深圳也在本月大手筆供應(yīng)了7宗宅地。在此影響下，下月一線城市的量價預(yù)計將會有一定的回升。
成交方面，雖然10月份有國慶假期影響，但全國土地市場成交規(guī)模并沒有因此下滑，總成交量甚至略微超出上月，同比也是增加趨勢。具體來看，據(jù)CRIC統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，全國336城土地成交建筑面積為2億平方米，相比上月微漲0.5%，同比也有7%的漲幅。結(jié)合土地供應(yīng)情況來看，由于本月土地供應(yīng)量仍在高位，年末又是傳統(tǒng)的成交高峰期，加之廣州等近來流拍現(xiàn)象較為嚴(yán)重的城市為保證土地供應(yīng)已經(jīng)調(diào)整了供地策略，預(yù)計接下來土地成交規(guī)模仍會繼續(xù)上升。

??雖然成交規(guī)模維持在高位，但地價卻在上海、廣州、杭州等高地價城市的成交量大幅縮減的影響下呈現(xiàn)下跌趨勢：10月份平均地價為2058元/平方米，和上月相比下降了18%，同比漲幅也進一步縮小，漲幅僅為3%。各能級城市的地價也均表現(xiàn)為環(huán)比下滑的趨勢：一線城市成交平均樓板價為14124元/平方米，較上月下降了8%，主要是由于上海、廣州兩大成交主力本月出讓地塊價格相對較低導(dǎo)致，拉低了一線城市整體地價；二線城市在杭州、蘇州等高地價城市成交規(guī)?？s減的影響下，成交均價環(huán)比大幅下滑，下降幅度接近三成，是三個能級城市中地價降幅最大的城市；三四線城市成交地價仍在持續(xù)回落，不過降幅始終控制10%以內(nèi)，平均地價為1450元/平方米。

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??市場熱度

??溢價率迎來近半年來的首次上漲，但上漲趨勢較為微弱

??在北京、武漢等城市優(yōu)質(zhì)用地出讓的帶動下，10月土地市場熱度終于迎來近半年內(nèi)的首次回漲，成交溢價率為8.3%，環(huán)比上月上漲了0.4個百分點，同比降幅也進一步收窄至2.1個百分點。分能級城市來看，一線城市本月平均溢價率為4.1%，較上月再漲1.6個百分點，主要是北京、廣州均有稀缺優(yōu)質(zhì)地塊出讓，如北京舊宮地塊的成交溢價率達到34%，拉動溢價率繼續(xù)回漲；二線城市溢價率也在武漢、杭州等城市優(yōu)質(zhì)地塊高溢價成交的帶動下較上月上漲了1.5個百分點，達到7.7%；三四線城市溢價率下滑趨勢延續(xù)，相比上月再降1.2個百分點，平均溢價率降至9.5%的低位。優(yōu)質(zhì)土地的增多雖然抬升了溢價率，但也在當(dāng)前房企資金壓力升級、拿地態(tài)度更加謹(jǐn)慎的背景下，進一步加重了普通條件地塊的流拍現(xiàn)象。據(jù)CRIC統(tǒng)計，全國土地市場流拍率為11.5%，較上月再度上漲，土地流拍現(xiàn)象略有加重。以重點監(jiān)測城市的流拍情況來看，不僅是中西部城市，本月東部城市如廣州、深圳、南京等此前熱點城市也有多宗地流拍，其中廣州更是在一月之內(nèi)中止出讓6宗地，主力供應(yīng)區(qū)域增城更是有數(shù)宗地流拍。流拍現(xiàn)象的頻頻發(fā)生也使得地方政府在供地態(tài)度上出現(xiàn)轉(zhuǎn)變，繼廈門調(diào)整土拍規(guī)則后，廣州、珠海等城市也降低了部分地塊的起拍價格，在此影響下流拍現(xiàn)象或?qū)⒂兴徑狻?/p>

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??重點地塊

??核心區(qū)域稀缺土地供應(yīng)增多，兩榜溢價成交地塊明顯增多

??為了穩(wěn)定土地市場，保障土地供應(yīng)，本月重點城市熱點區(qū)域的優(yōu)質(zhì)土地供應(yīng)相對較多，如北京舊宮“限競房”地塊、廣州海珠大干圍地塊、武漢青山濱江土地等均是比較難見的優(yōu)質(zhì)地塊。稀缺地塊的出讓也使得本月成交總價和單價榜的入榜溢價地塊明顯增多，兩榜中溢價率在20%及以上的土地均有四幅，比上月多出一倍。其中，溢價率最高的當(dāng)屬北京舊宮地塊，由于宗地介于四環(huán)至五環(huán)之間，區(qū)位優(yōu)勢顯著，周邊配套也比較齊全，最終成交溢價率高達34%，是近來難見的高溢價地塊。此外，武漢本月表現(xiàn)也較為亮眼，由于出讓地塊中不乏濱江CBD、光谷中心城等熱門區(qū)域的土地，本月的成交溢價率高達23%，是成交量超過100萬平方米的城市中溢價率最高的城市。

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??總結(jié)

??10月份，全國土地市場運行愈加穩(wěn)定：一方面成交總量在近兩月大規(guī)模供應(yīng)的支撐下仍維持在較高水平；另一方面，雖然地價受上海、廣州、杭州等高地價城市成交規(guī)?？s減影響有所降低，但成交溢價率已停止下滑，土地流拍率也并未大幅走高，土地市場運行更加穩(wěn)定。

??接下來，由于第四季度是傳統(tǒng)的成交高峰，整體成交規(guī)模上升趨勢預(yù)計可以維持。同時，針對土拍持續(xù)遇冷的情況，已有一些城市調(diào)整土拍規(guī)則，如廈門在10月中旬掛出兩宗地均不設(shè)拍賣底價，并且允許土地成交金額可分兩次繳清，也有部分城市如廣州、珠海等調(diào)低了地塊的起拍價格，在此影響下，流拍現(xiàn)象也有望持續(xù)緩和。此外，結(jié)合近來的土地供應(yīng)情況來看，重點城市的優(yōu)質(zhì)宅地供應(yīng)明顯增多，因此在今年最后兩個月，拿地機會更加值得關(guān)注。