??中房網(wǎng)訊 （記者 亞晨）作為傳統(tǒng)營(yíng)銷(xiāo)旺季的“銀十”，今年黯然失色。

??上海易居房地產(chǎn)研究院近日發(fā)布的報(bào)告顯示，10月份40個(gè)典型城市新建商品住宅成交面積環(huán)比小幅下降4%，同比小幅增長(zhǎng)5%。從各線(xiàn)城市成交量情況來(lái)看，也均呈現(xiàn)環(huán)比下降態(tài)勢(shì)。

??另一方面，受新房成交和融資收緊等方面影響，土地市場(chǎng)也不容樂(lè)觀。

??根據(jù)監(jiān)測(cè)，10月份 40個(gè)典型城市土地成交建筑面積達(dá)4044.1萬(wàn)平方米，環(huán)比下降7.9%，同比下降10.3%。其中，土地出讓金、土地成交均價(jià)和土地成交溢價(jià)率等多項(xiàng)指標(biāo)均呈現(xiàn)下滑態(tài)勢(shì)。

??40城新房成交環(huán)比下降4%，各線(xiàn)城市均下滑

??易居研究院發(fā)布的《2019年10月全國(guó)40城新建商品住宅成交報(bào)告》顯示，10月份易居研究院監(jiān)測(cè)的40個(gè)典型城市新建商品住宅成交面積環(huán)比小幅下降4%，同比小幅增長(zhǎng)5%。

??從各線(xiàn)城市成交量情況來(lái)看，也均呈現(xiàn)環(huán)比下降態(tài)勢(shì)。根據(jù)監(jiān)測(cè)，10月份4個(gè)一線(xiàn)城市新建商品住宅成交面積環(huán)比下降10%，同比增長(zhǎng)22%，目前成交面積絕對(duì)值處于2014年以來(lái)的平均水平；18個(gè)二線(xiàn)城市新建商品住宅成交面積環(huán)比小幅下降4%，同比小幅增長(zhǎng)8%；18個(gè)三四線(xiàn)城市新建商品住宅成交面積環(huán)比同比均小幅下降3%。

??易居研究院分析認(rèn)為，目前一線(xiàn)城市在嚴(yán)格調(diào)控和信貸不放松的背景下成交量難以連續(xù)增長(zhǎng)。東部二線(xiàn)城市中蘇州今年已兩次升級(jí)調(diào)控政策，南京、杭州、寧波等城市三季度以來(lái)房貸利率持續(xù)上調(diào)，預(yù)計(jì)后續(xù)還會(huì)繼續(xù)降溫，而其他地區(qū)的二線(xiàn)城市和三四線(xiàn)城市的成交量則面臨較大的下降風(fēng)險(xiǎn)。

??40城地市量?jī)r(jià)齊跌，降溫態(tài)勢(shì)顯現(xiàn)

??“銀十”的失色，不僅反應(yīng)在住宅成交量上，土地市場(chǎng)也出現(xiàn)量?jī)r(jià)齊跌的態(tài)勢(shì)。

??易居研究院發(fā)布的《2019年10月40城土地市場(chǎng)報(bào)告》顯示，10月份其監(jiān)測(cè)的40個(gè)典型城市土地成交建筑面積4044.1萬(wàn)平方米，環(huán)比下降7.9%，同比下降10.3%。

??成交面積的下滑也直接導(dǎo)致土地出讓金明顯減少。報(bào)告顯示，10月份40個(gè)典型城市土地出讓金收入為1650.2億元，環(huán)比下降33.5%，同比增長(zhǎng)0.2%。同時(shí)，40個(gè)典型城市土地成交均價(jià)也出現(xiàn)環(huán)比下跌。其成交均價(jià)為5090.7元/平方米，環(huán)比下跌3.8%。雖然同比漲幅為23.9%，但卻是3月份以來(lái)首次漲幅收窄。

??此外，40城土地成交溢價(jià)率也連續(xù)4個(gè)月下降，表明土拍持續(xù)降溫，開(kāi)發(fā)商高價(jià)拿地意愿并不強(qiáng)烈。報(bào)告顯示，10月份40個(gè)典型城市土地成交溢價(jià)率為14.3%，相比9月下降2.4個(gè)百分點(diǎn)。其中，一線(xiàn)城市中除了北京溢價(jià)率高于10%外，廣州僅為3%，上海和深圳為0%。

??從各類(lèi)城市表現(xiàn)看，一二線(xiàn)城市地市量?jī)r(jià)齊跌，三線(xiàn)城市量升價(jià)跌。報(bào)告顯示，10月份4個(gè)一線(xiàn)城市土地成交建筑面積為255.4萬(wàn)平方米，環(huán)比下降36.8%。6個(gè)月移動(dòng)平均成交價(jià)為14431.4元/平方米，環(huán)比下跌1.4%，同比下跌2.5%。二線(xiàn)城市土地成交建筑面積為2825.8萬(wàn)平方米，環(huán)比下降9.1%；6個(gè)月移動(dòng)平均成交價(jià)為4858.5元/平方米，環(huán)比下跌5.4%，跌幅擴(kuò)大。三線(xiàn)城市土地成交建筑面積為962.8萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(zhǎng)9.5%，同比下降10.9%。6個(gè)月移動(dòng)平均成交價(jià)為2719.0元/平方米，環(huán)比下跌4.0%。

??易居研究院分析認(rèn)為，10月份一線(xiàn)城市成交量下降主要是因?yàn)樾枨鬁p弱而非土地供應(yīng)量不足，此前相對(duì)堅(jiān)挺的二線(xiàn)城市地價(jià)由8月份高點(diǎn)加速轉(zhuǎn)跌，同時(shí)成交量下降明顯，地市全面降溫態(tài)勢(shì)初顯。而隨著棚改目標(biāo)的大幅下降和購(gòu)買(mǎi)力的透支，多數(shù)缺乏良好基本面配合的三線(xiàn)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)幾個(gè)月地價(jià)或?qū)⒗^續(xù)下跌。

??年末新房成交難以明顯增長(zhǎng)，地市全面降溫趨勢(shì)開(kāi)始顯現(xiàn)

??7.30政治局會(huì)議首次明確提出“不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段”，體現(xiàn)了中央控制房?jī)r(jià)上漲、確保房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展的決心。同時(shí)，央行要求保持個(gè)人住房貸款合理適度增長(zhǎng)，嚴(yán)禁消費(fèi)貸、銀行理財(cái)?shù)荣Y金違規(guī)進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，個(gè)人住房貸款余額同比增速已連續(xù)10個(gè)季度回落。6月以來(lái)，隨著全國(guó)首套房貸平均利率持續(xù)上行，進(jìn)一步限制了居民加杠桿的空間。

??綜合多種因素來(lái)看，易居研究院預(yù)計(jì)短期內(nèi)全國(guó)性的調(diào)控政策不會(huì)放松。臨近年末，部分房企由于資金面緊張和沖刺規(guī)模業(yè)績(jī)?nèi)詴?huì)加大推盤(pán)力度，打折促銷(xiāo)的現(xiàn)象也會(huì)增多。雖然年末房企推盤(pán)量可能大幅增加，但成交量難以明顯增長(zhǎng)，尤其是2018年成交火熱的未調(diào)控或弱調(diào)控的三四線(xiàn)城市，成交量將面臨較大的下降風(fēng)險(xiǎn)。同樣，對(duì)于土地市場(chǎng)，在政策的影響以及市場(chǎng)內(nèi)在的地價(jià)調(diào)整需求下，預(yù)計(jì)未來(lái)幾個(gè)月將進(jìn)一步降溫，逐步向合理水平靠近。