[克而瑞]年初供地量減質(zhì)降，預計2月土拍熱度低位徘徊

??2021年1月，受以杭州為首的長三角二三線城市優(yōu)質(zhì)土地供應增加的影響，1月土地市場熱度有所回升，地價環(huán)比大增26%，土地流拍現(xiàn)象也在優(yōu)質(zhì)地塊占比提升的影響下明顯緩解，流拍率降至低位。就成交熱度表現(xiàn)來看，土地市場似乎在2021年初迎來了一個好頭，但鑒于調(diào)控政策的持續(xù)趨嚴，以及疫情反復下的經(jīng)濟發(fā)展壓力，2021年土地市場依舊面臨巨大挑戰(zhàn)。就短期市場走向而言，作為先行指標的土地供應也已出現(xiàn)了顯著變化。為此，本文將結(jié)合近期供地規(guī)模、供地質(zhì)量和政策導向等指標進行綜合分析，對企業(yè)接下拿地提供可行性的建議。

01

供地規(guī)模：1月總供應量低于去年同期
一線同比“腰斬”

??受疫情和季節(jié)性因素的影響，2021年1月土地供應量明顯減少，僅有1.5億平方米，較去年12月降幅超五成，同比也下降了12%，重回2020年以來的月度低位。

??分能級城市來看，市場表現(xiàn)基本一致，同環(huán)比均呈下降趨勢。其中，一線城市供應規(guī)模環(huán)比降幅最突出，高達75%，僅201萬平方米，與去年疫情最嚴重的2月份基本持平，同比來看，供應量也已經(jīng)腰斬。究其原因，主要是受上海供應明顯減少的影響，無論是2020年12月，還是2021年同期的1月份，上海均有大量土地供應，尤其是2020年12月，供應建面高達565萬平方米，并且兩個時間段均有高總價、大體量地塊供應，分別是176億元的黃浦區(qū)豫園社區(qū)地塊、310.5億元的徐匯濱江地塊；此外，2020年12月供地相對較多的北京本月僅供應了1宗商辦地塊，供應量僅5萬平方米。

??二線城市土地供應量環(huán)比12月降幅高達六成，較去年同期降幅也超三成。除鄭州、貴陽、大連、福州和合肥等城市供應環(huán)比上漲外，其余城市供應量環(huán)比均呈下降趨勢。尤其是重慶，1月供應量僅有212萬平方米，較去年12月供應規(guī)模減量超800萬平方米。此外，成都、長沙、武漢和杭州等城市土地供應規(guī)模環(huán)比減量均超200萬平方米，二線城市供應端明顯收緊。

??三四線城市供應環(huán)比“腰斬”，同比表現(xiàn)稍好，下降了5%。究其原因，主要是受到季節(jié)性因素的影響，上月供應量較高的徐州、紹興、鹽城等長三角城市供應量明顯較少；典型如徐州，1月供應量僅48萬平方米，環(huán)比12月減量205萬平方米，同比去年1月減量更突出，高達261萬平方米。

02

典型城市：六成城市土地供應不及去年同期
武漢供地僅為去年同期1/10

??考慮到季節(jié)性因素的影響，大部分城市1月供應量不及去年12月在意料之中，因此我們更多地分析同比變化情況：

??在CRIC重點監(jiān)測的32個一二線城市中，推地量同比下滑的典型城市有20個，涉及武漢、長春、上海、蘇州、成都、石家莊、太原等城市，占比超六成；其中武漢減量最突出，超過300萬平方米，1月僅掛牌3宗土地，涉及經(jīng)開區(qū)和蔡甸兩個區(qū)域，總供應量僅45萬平方米，同環(huán)比降幅均接近9成，降幅居于一二線城市前列。此外，上海1月土地供應量較明顯減少，全國僅掛出8宗地；就土地性質(zhì)來看，與去年12月保障性土地密集掛牌相比，1月上海保障性土地供應也明顯減少。

??而土地掛牌量超過去年同期的城市僅有12個，占比接近四成。典型如鄭州、寧波、貴陽、昆明等城市，1月土地供應建面環(huán)比增幅多在100%以上、增量均超60萬平方米。尤其是鄭州，全月土地供應高達301萬平方米，較去年同期增加146萬平方米。

??總的來看，受春節(jié)假期的影響，土地供應量明顯減少成為絕大多數(shù)城市的“共性”。當然，也有供應周期波動的影響，由于去年12月份中西部二線城市供應較多，譬如重慶12月份土地供應量高達1025萬平方米，這些供應較多的城市1月份供應量波動性減少，反之12月份供地相對較少的鄭州、貴陽、大連1月份供地反而明顯增加?？紤]到供應量減少的城市具有壓倒性優(yōu)勢，再疊加2月份春節(jié)假期的影響，2月份成交規(guī)模下滑在意料之中。

03

供應結(jié)構(gòu)：優(yōu)質(zhì)地塊占比下降
長三角依舊是潛在最大“熱源”

??伴隨著熱點城市土地供應量的明顯減少，供應優(yōu)質(zhì)地塊供應力度也在明顯下降。我們以高總價（出讓總價超過10億元）的土地幅數(shù)占比和高單價（起拍單價超過1萬元/平方米）的土地幅數(shù)占比來看，1月份出讓地塊中高總價地塊占比為1.8%，環(huán)比去年12月和同比去年1月均有明顯下滑，降幅分別為1.4和1.0個百分點；起拍單價超過1萬元/平方米高單價地塊的比例同環(huán)比也有明顯下滑，降幅分別為0.5和1.0個百分點，僅有1.6%，這一系列數(shù)據(jù)均表現(xiàn)2月份優(yōu)質(zhì)宅地將會越發(fā)稀缺。

??從數(shù)量上來看，1月優(yōu)質(zhì)地塊供應（總價超10億或起拍樓板價超1萬元/平方米的地塊）總幅數(shù)僅52宗，環(huán)比去年12月下降了六成之多，同比去年同期也下降了兩成。分城市來看，上海、福州和南京高品質(zhì)地塊更多，優(yōu)質(zhì)地塊幅數(shù)均5宗。此外，無錫、寧波、南通、佛山、廣州、東莞、蘇州等城市也表現(xiàn)比較突出，均超2宗（含）。值得注意的是，長三角城市優(yōu)質(zhì)土地供應量合計30宗，占全國占比近六成，是優(yōu)質(zhì)地塊的主要供地區(qū)域，也是土拍市場潛在的最大“熱源”。

??其中上海表現(xiàn)尤為突出，其中備受矚目的當屬處于內(nèi)環(huán)內(nèi)的虹口區(qū)嘉興路街道HK341-06號地塊，起拍總價高達47.2億元，起始樓面價高達77179元/平方米，該地塊起拍價創(chuàng)下了周邊同類地塊新高，考慮到該地塊區(qū)位佳，并且出讓條件比較寬松，勢必會引發(fā)房企的一番激戰(zhàn)，可售樓面價大概率會超越去年七月金隅在楊浦拍下的江浦宅地（該地塊成交樓面價85764元/平方米，溢價率高達38%）。不僅如此，普陀區(qū)石泉社區(qū)也有一宗純宅地出讓，該地塊位于內(nèi)中環(huán)之間，毗鄰中山北路內(nèi)環(huán)高架路500米左右，區(qū)位較佳。同樣值得注意的是，該地塊起拍價為47.4億元，起拍樓板價高達61952元/平方米，這一價格較周邊同類地塊的起拍價也有大幅提升（去年12月大華以總價30.6億元競得同位于石泉社區(qū)、毗鄰該地塊的一宗商住地，住宅部分起始樓板價為53851元/平方米，住宅成交樓板價約合63307元/㎡），并且參考周邊而周邊商品住宅房價約在10萬元/平方米的售價來看，成本壓力還是比較大的。除此之外，浦東川沙、浦興社區(qū)也有多宗優(yōu)質(zhì)宅地出讓，尤其是浦興宅地，起始總價60.0億元，起始平均樓板價約為23740元/平方米，也值得房企重點關(guān)注。

　　廣州2月也有多宗優(yōu)質(zhì)地塊供應，其中備受關(guān)注的海珠區(qū)石崗路AH050946地塊已于2月1號成交，該地塊起拍樓面價34490元/平方米，是海珠區(qū)起拍樓面價第三貴的地塊，僅次于琶洲新港東路地塊、大干圍地塊，最終地塊被中海以封頂價22億元+450平方米配建面積奪得，折合樓面價50526元/平方米，目前是廣州土地樓面價第五高地塊。春節(jié)后海珠區(qū)赤沙車輛段綜合體TOD地塊也將迎來土拍，該地塊總建面達30.4萬平方米，起拍總價82.3億元，折合樓面價約27087元/平方米（不計入上蓋），采用“競價+競配建+搖號”方式，設置最高限制地價約119.4億元，封頂競配建政府性房源建筑面積75600平方米，地塊最高樓板價可達5.2萬元/平方米，雖然地塊位置比較優(yōu)越、配套佳，但由于總價較高，加之要求競買人須具有10年以上地鐵線網(wǎng)建設、運營、管理經(jīng)驗，符合競買條件的企業(yè)相對較少，因此地塊大概率會以較低溢價成交。

　　除滬、廣兩城以外，福州、南京、東莞、南通、無錫等二三線城市也有部分優(yōu)質(zhì)地塊值得關(guān)注。就以無錫為例，1月有4宗起拍價超過1.4萬元/平方米的土地掛出，分別位于錫山、經(jīng)開和江陰，由于區(qū)位均比較優(yōu)，部分地塊還有“學區(qū)”加持，預計房企競拍會比較激烈。

04

市場預判：金融監(jiān)管收緊下溢價率還將下滑
上海、廣州等市拿地機會仍可重點關(guān)注

??受以杭州為首的長三角二三線城市優(yōu)質(zhì)土地供應增加的影響，1月份土地成交熱度低位回升，但依然低于二、三季度平均水平。就土地掛牌量來看，受季節(jié)性因素的影響，1月土地供應量明顯減少，較去年12月降幅超五成，同比去年同期，供應量也下降了12%，創(chuàng)下去年3月份以來的歷史低位，尤其是一線城市，同比也已“腰斬”。考慮到2月仍受春節(jié)假期的影響較大，預計接下來的供應將會維持較低位。

??土地整體供應量減少的同時，優(yōu)質(zhì)地塊供應占比明顯減少，1月份出讓地塊中高總價地塊和高單價地塊占比同環(huán)比均有明顯下滑。起拍價超過3萬元的優(yōu)質(zhì)宅塊僅有4宗，其中上海3宗、廣州1宗。在上述因素的疊加影響下，預計2月份溢價率繼續(xù)走低，高熱地塊數(shù)量進一步減少，并向上海、廣州、無錫等少數(shù)熱點城市集中。不過在這些優(yōu)質(zhì)土地占比高、同時熱度也比較高的城市，建議還需仔細測算拿地成本，避免后期利潤空間或現(xiàn)金流不足的風險。