[貝殼研究院]三季度土地市場(chǎng)平淡 穩(wěn)健型房企收獲豐盛

??核心結(jié)論

??3季度全國(guó)351城土地成交金額與成交量同比明顯下滑，主要受到二個(gè)因素影響：一是受供應(yīng)和拿地錯(cuò)配影響；二是隨著政策監(jiān)管調(diào)整，對(duì)房企現(xiàn)金流與財(cái)務(wù)健康程度要求更高，房企拿地漸謹(jǐn)慎，導(dǎo)致第三季度土地成交率下滑明顯。反過來說有利于穩(wěn)健型房企拿地，從三季度土地市場(chǎng)表現(xiàn)來看亦是如此，中海、龍湖、保利等房企收獲豐盛。同時(shí)，在地市冷靜的第二批集中供地城市之中，深圳所受市場(chǎng)關(guān)注度依然較高，主要受益于對(duì)土地最高成交價(jià)格與住宅最高限價(jià)的調(diào)整，分別平均下調(diào)20.7%與6.6%，土地性價(jià)比高，繼而提高房企的拿地?zé)崆椤?/p>

??1 受房企拿地節(jié)奏與政策監(jiān)管調(diào)整，土地市場(chǎng)表現(xiàn)平淡

??3季度全國(guó)351城的住宅用地成交金額為1.08萬億元，同比下滑37.01%，累計(jì)成交金額為4.21萬億元，同比下滑7.63%；成交規(guī)劃建筑面積為3.09萬億平米，同比下滑47.55%，累計(jì)成交規(guī)劃建筑面積為11.0萬億平米。同比下滑28.44%。土地市場(chǎng)的關(guān)注度平淡，4項(xiàng)指標(biāo)均有下跌，主要原因有二：一方面是受房企拿地的節(jié)奏性策略影響，第三季度拿地對(duì)于房企來說，較難以實(shí)現(xiàn)在年內(nèi)轉(zhuǎn)換成貨值，繼而有效補(bǔ)充其年度業(yè)績(jī)，因此市場(chǎng)關(guān)注度較低；另一方面，8月土拍新規(guī)以來，除了集中供地城市以外，其余城市的政策監(jiān)管也日趨嚴(yán)格，尤其是對(duì)參拍企業(yè)的資質(zhì)與資金來源審核無疑對(duì)部分房企是一個(gè)重大打擊，促使房企面臨較大的現(xiàn)金流壓力，因此在土地市場(chǎng)方面房企整體參與熱情不高，拿地更加謹(jǐn)慎。

??除此之外，成交溢價(jià)率從2季度的19.5％環(huán)比下滑10.5個(gè)百分點(diǎn)至9.0%，主要受兩方面影響：一是集中供地城市多有設(shè)置15%的溢價(jià)率上限，有效降低成交溢價(jià)率；二是三四線城市供地多以縣級(jí)區(qū)為主，其市場(chǎng)關(guān)注度較低，疊加對(duì)未來市場(chǎng)預(yù)期趨理性，因此三四線城市溢價(jià)率收窄，從2季度的25.5％環(huán)比下滑12.3個(gè)百分點(diǎn)至13.2％，帶動(dòng)第三季度的整體溢價(jià)率降低。

??2 各線級(jí)城市的地市表現(xiàn)皆有所回落，一二線城市成交率保持近80%

??第三季度各線級(jí)城市的成交金額與成交規(guī)劃建面均有較大幅度的同比收窄，成交規(guī)劃建面與成交金額皆同比下滑35%-40%區(qū)間。表明受房企拿地節(jié)奏與拍地政策的調(diào)整，三個(gè)線級(jí)城市所受的影響趨同。從居住用地成交率來看，不同線級(jí)城市在第三季度皆是呈現(xiàn)明顯下滑，一二線城市的居住用地成交率[1]為77.0%，較上季度下滑10.4個(gè)百分點(diǎn)；三四線城市的成交率為54.8%，較上季度下滑11.1個(gè)百分點(diǎn)。三四線城市的成交率下探近50%，除了受到供應(yīng)結(jié)構(gòu)影響(縣級(jí)區(qū)出讓規(guī)劃建面占比71.8%，較上季度提高3.1個(gè)百分點(diǎn))，亦能說明資本并沒有因?yàn)槎鄶?shù)集中供地城市的監(jiān)管政策嚴(yán)格而選擇流入監(jiān)管政策較寬松的三四線城市，房企依然選擇布局優(yōu)質(zhì)一二線城市，更能確保其穩(wěn)定現(xiàn)金流與利潤(rùn)，從3季度的土地成交表現(xiàn)來看亦能佐證此觀點(diǎn)。

??3 第二批集中供地市場(chǎng)冷靜，深圳的市場(chǎng)關(guān)注度較高

??第三季度有13個(gè)城市迎來第二批次集中供地，與首批次相比，8月中旬土拍新政后，二批次在規(guī)則上明顯升級(jí)。主要從4處著手：一是設(shè)定溢價(jià)率上限，多數(shù)城市的單一宗地溢價(jià)率上限為15%；二是嚴(yán)審企業(yè)資格與資金來源；三是觸頂搖號(hào)；四是競(jìng)品質(zhì)方案。由于規(guī)則的優(yōu)化，促使整體溢價(jià)率以及成交率有所收窄。整體溢價(jià)率從首批次16.1％降至二批次的3.4％，有效達(dá)到穩(wěn)地價(jià)的成效。整體成交率為69.1%，相比于首批次的94.4%有顯著回落。值得注意的是，深圳23宗地僅有1宗地流拍，并且有17宗地觸地價(jià)上限后競(jìng)自持面積，相比于其他已完成第二次集中供地城市的土拍市場(chǎng)平淡，深圳此次的市場(chǎng)關(guān)注度依然較高。主要原因是受8月29日深圳對(duì)第二批集中供地的土地最高成交價(jià)格與住宅最高限價(jià)的調(diào)整，分別平均下調(diào)20.7%與6.6%，土地性價(jià)比高，繼而提高房企的拿地?zé)崆椤?/p>

??從2021年宅地供應(yīng)完成率來看，僅有廣州與沈陽達(dá)到80%以上，其余大部分城市均在60%以下，離完成年度供應(yīng)計(jì)劃仍有一段距離。進(jìn)一步從往年土拍成交數(shù)據(jù)來看，一年中的4季度皆為土地供應(yīng)與成交量高峰，主要原因有二：一方面是地方政府為了完成當(dāng)年的土地供應(yīng)計(jì)劃，會(huì)在年底大量釋出地塊已達(dá)成完成率，而政府會(huì)依據(jù)當(dāng)年土地市場(chǎng)情況，對(duì)年底釋出的地塊做出適當(dāng)調(diào)整；另一方面對(duì)于房企來說，年底拿地能于下年初繳齊土地出讓金，除了能補(bǔ)充來年貨值，亦能緩解房企的年內(nèi)現(xiàn)金流壓力，有效提高拿地意愿。綜合上述因素，預(yù)計(jì)第三次集中供地的熱度會(huì)高于第二批次，同時(shí)不排除第三次集中供地各城市會(huì)拿出較優(yōu)質(zhì)地塊來穩(wěn)定市場(chǎng)情緒。

??4 受益于南京、南通與無錫等城市的地市表現(xiàn)，長(zhǎng)三角城市群領(lǐng)跑全國(guó)

??從區(qū)域來看，長(zhǎng)三角城市群領(lǐng)跑全國(guó)，成交金額為4225億元，成交規(guī)劃建筑面積為6014萬平米，占比分別是42.1%和24.2%，其中主要受南京、蘇州與無錫等集中供地城市帶動(dòng)外，南通、常州與金華等市場(chǎng)較活躍的城市也貢獻(xiàn)良多，整體樓面價(jià)位列前茅，市場(chǎng)聚焦長(zhǎng)三角。同時(shí)，土拍新規(guī)后溢價(jià)率控制在合理區(qū)間，長(zhǎng)三角城市群的溢價(jià)率從第二季度的22.2%回落至第三季度的9.6%，穩(wěn)地價(jià)效果明顯，繼而使整體溢價(jià)率從2季度的19.5％下幅10.5個(gè)百分點(diǎn)至9.0%。

??除了22城集中供地與長(zhǎng)三角的城市之外，保定的成交規(guī)劃建面規(guī)模較大，三季度共出讓63宗居住用地，成交規(guī)劃建面為644萬平米，其占比位列前5，達(dá)6.0%，不過由于多數(shù)宅地為城中村改造安置區(qū)項(xiàng)目，因此其成交金額相對(duì)于成交量占比較低，僅占比1.2%。

??5 穩(wěn)健型房企獲地占比高，有效補(bǔ)充其土儲(chǔ)

??雖然房地產(chǎn)市場(chǎng)整體下行，但部分房企基于其戰(zhàn)略布局，拿地積極性依然較高，如碧桂園競(jìng)得保定、德州、泰州與周口等城市土地，整體三四線城市競(jìng)地占比高。同時(shí)，在目前競(jìng)爭(zhēng)壓力較小的條件下，更有利于穩(wěn)健型房企獲取性價(jià)比更高的土地資源，將形成良性運(yùn)轉(zhuǎn)，一方面使開發(fā)成本更可控，另一方面使項(xiàng)目能夠保持合理的利潤(rùn)空間，進(jìn)一步促進(jìn)企業(yè)穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)。從三季度成交金額10強(qiáng)房企來看亦能佐證此論點(diǎn)，多為穩(wěn)健型房企拿地。如中海、中國(guó)鐵建、龍湖與綠城等房企在22城集中供地收獲豐盛，有效補(bǔ)充其土儲(chǔ)。

??截至9月底，已有15城完成第二批集中供地，武漢、上海、北京、杭州與長(zhǎng)沙將于10月中上旬分別迎來其第二批供地。目前仍有寧波與鄭州未公告其二批次供地計(jì)劃。另外，無錫已公告將于11月1日首迎第三批集中供地。未來貝殼研究院將持續(xù)關(guān)注集中供地的變化。