??歷經(jīng)兩次延期、三次調(diào)整，沈陽(yáng)第二輪集中供地終于揭曉答案。

??9月17日，沈陽(yáng)第二輪集中供地結(jié)果出爐，土地成交總面積145.82萬(wàn)平方米，總成交金額139.04億元。最終確認(rèn)掛牌交易的22宗住宅用地，有19宗成交，其中15宗土地以底價(jià)出讓?zhuān)瑹o(wú)一宗土地超出限價(jià)進(jìn)入“競(jìng)品質(zhì)”模式。之前被看好的新樂(lè)地塊，溢價(jià)也只有4.42%。無(wú)論是成交面積還是成交金額，相比第一輪集中土拍都有大幅下滑。

??沈陽(yáng)集中供地一波三折 過(guò)半土地“下架”

??沈陽(yáng)第二次集中供地可謂是一波三折。早在今年7月中旬，沈陽(yáng)市自然資源局發(fā)布消息，擬推出51宗土地。到了7月末，官網(wǎng)正式發(fā)出通知，將土地交易時(shí)間調(diào)整到8月30日，交易方式改為掛牌交易，土地?cái)?shù)量由最初擬定的51宗減少至46宗。8月18日官網(wǎng)再發(fā)通知，將交易最終時(shí)間延至9月17日，同時(shí)修改了競(jìng)地模式，涉及限地價(jià)的地塊將采取“競(jìng)品質(zhì)”模式。本以為即將揭曉答案時(shí)，在臨近9月17日最終交易日的前兩天，官網(wǎng)通知原定土地掛牌交易中的24宗土地停止交易，供地?cái)?shù)量由46宗縮減至22宗，半數(shù)以上掛牌土地被“下架”。

??內(nèi)人士表示，土地開(kāi)拍前拿掉部分冷門(mén)土地，在沈陽(yáng)土地交易市場(chǎng)中并不鮮見(jiàn)。在今年第一次集中土拍前夕，也有3宗土地突然被“下架”停止交易，但相對(duì)于最終成交22宗土地?cái)?shù)量來(lái)說(shuō)，拿掉的土地并不太影響總成交量和交易額。但是這次拿掉半數(shù)以上土地，著實(shí)讓人驚訝。

??上述業(yè)內(nèi)人士稱(chēng)，一般房產(chǎn)部門(mén)在土地交易前，都會(huì)事先對(duì)土地市場(chǎng)行情進(jìn)行“摸底”，沒(méi)有買(mǎi)賣(mài)意向的地塊，會(huì)在正式交易前拿掉，如果拿掉土地過(guò)多，一方面說(shuō)明開(kāi)發(fā)商都不看好這些地塊，另一方面也反映出土地市場(chǎng)的冷淡。

??自2021年開(kāi)始，沈陽(yáng)土地供應(yīng)方式由之前“零散”改為“集中”，全國(guó)主要房地產(chǎn)較熱的城市也都采用類(lèi)似土地供給方式，初衷是為了有效控制供地量、地價(jià)，防止房?jī)r(jià)快速上漲，為樓市降溫。

??從年初開(kāi)始，沈陽(yáng)樓市熱度相比去年已經(jīng)大幅下降。從數(shù)據(jù)上看，1—6月的成交量遠(yuǎn)低于去年，月均銷(xiāo)量95萬(wàn)平方米，去年月均銷(xiāo)量為103萬(wàn)平方米。土地市場(chǎng)熱度也隨之下降，今年上半年沈陽(yáng)第一次集中供地“430土拍”中，有3宗土地開(kāi)拍前停止交易，8宗土地僅底價(jià)拍出。開(kāi)發(fā)商對(duì)土地追逐的熱情并非預(yù)期那樣高，除了個(gè)別幾宗地競(jìng)爭(zhēng)激烈外，在首輪集中土拍中，無(wú)論是土地成交額、土地成交面積，還是溢價(jià)方面，表現(xiàn)都不突出。

??房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)人士分析，沈陽(yáng)第二次集中供地之所以一延再延，主要是因?yàn)樯蜿?yáng)樓市下行比較嚴(yán)重，成交量下滑幅度明顯，房?jī)r(jià)預(yù)期不斷走低，導(dǎo)致參與房企數(shù)量少、參與熱度不高，同時(shí)全國(guó)其他城市土地交易方式也在不斷調(diào)整，沈陽(yáng)土地交易延期也并非個(gè)別現(xiàn)象。

??全國(guó)土地市場(chǎng)普遍“遇冷”

??在22個(gè)重點(diǎn)城市中，天津和青島已完成了第二次土地集中出讓。青島此次土拍共成交76宗土地，除了熔斷的4宗地，其他均為底價(jià)成交，整體溢價(jià)率0.46%。天津的二次集中供地，僅有9宗土地達(dá)到溢價(jià)，3宗土地進(jìn)入搖號(hào)，19宗土地停止交易，2宗流拍。

??除此之外，福州、濟(jì)南等城市的第二輪集中供地，在溢價(jià)率、流拍數(shù)據(jù)方面也表現(xiàn)欠佳。福州在開(kāi)拍前突然取消了7宗地。濟(jì)南推出76宗地塊，其中49宗住宅用地，但無(wú)一地塊溢價(jià)成交，17宗地塊因無(wú)人報(bào)名而撤牌，流拍率達(dá)35%。

??有專(zhuān)業(yè)人士分析稱(chēng)，多個(gè)城市第二輪土地交易成績(jī)不佳，大量土地被停止交易，流拍率高，一方面和城市樓市現(xiàn)狀有關(guān)，另一方面，雖然在新的土拍規(guī)則中，一些城市下調(diào)了溢價(jià)率，但起拍價(jià)并沒(méi)有降低，同時(shí)各地在執(zhí)行樓市限價(jià)的政策，一些土地起拍價(jià)從開(kāi)發(fā)商角度成本核算，利潤(rùn)已相當(dāng)微薄。

??目前金融政策收緊，拿地資金受限。在這樣的背景下，很多房企的利潤(rùn)進(jìn)一步壓低。根據(jù)房企公布的上半年數(shù)據(jù)來(lái)看，全國(guó)上市30強(qiáng)房企凈利潤(rùn)都已被壓縮到10%以?xún)?nèi)，而一些中小企業(yè)房企利潤(rùn)率縮減更嚴(yán)重。在當(dāng)前市場(chǎng)環(huán)境下，部分房企感受到房地產(chǎn)行業(yè)嚴(yán)冬將至，開(kāi)始儲(chǔ)備資金過(guò)冬，不敢輕易冒進(jìn)拿地。多種原因?qū)е略诘诙喖型恋毓?yīng)中，出現(xiàn)了大量流拍、終止交易的地塊。

??土地市場(chǎng)后續(xù)將有何變化？

??土地市場(chǎng)的變化，對(duì)于未來(lái)樓市也會(huì)產(chǎn)生深遠(yuǎn)的影響。房地產(chǎn)專(zhuān)家稱(chēng)，沈陽(yáng)這次集中供地量減少，對(duì)沈陽(yáng)未來(lái)樓市主要有兩方面影響：一是土地供應(yīng)變少后，明年的市場(chǎng)供應(yīng)量將大幅降低，接下來(lái)新建商品房的交易量有可能進(jìn)一步萎縮；二是行業(yè)預(yù)期進(jìn)一步降低，開(kāi)發(fā)商拿地會(huì)更加謹(jǐn)慎，一些熱度較低板塊或者新開(kāi)發(fā)區(qū)域，未來(lái)開(kāi)發(fā)進(jìn)度可能受限。

      同時(shí)，也有專(zhuān)家表示，減少土地供應(yīng)并非壞事。目前沈陽(yáng)樓市成交量逐步下滑，總庫(kù)存量還在節(jié)節(jié)攀升，沈陽(yáng)二手房庫(kù)存量15萬(wàn)套，新房去化周期在17個(gè)月以上，減少土地供應(yīng)能夠幫助解決沈陽(yáng)目前高庫(kù)存的難題。從房企角度，在目前金融政策背景下，收縮項(xiàng)目數(shù)量，將資金用到優(yōu)質(zhì)地塊上，防止一味擴(kuò)張導(dǎo)致?tīng)€尾樓現(xiàn)象叢生，對(duì)于樓市朝向高品質(zhì)路線(xiàn)發(fā)展是利好的。