[克而瑞]二輪土拍收官之城鄭州：樓市明顯遇冷、土拍熱度急劇下降，北龍湖板塊也難逃“流拍”

??11月19日，經(jīng)歷了特大暴雨、疫情之后的鄭州，終于迎來了第二輪集中土拍。作為二輪土拍收官之城，其土地市場是否也如其他二線城市一樣？底價成交、流拍、國企托底現(xiàn)象是否也會出現(xiàn)？熱度和盈利空間又會出現(xiàn)怎樣的變化？

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??規(guī)則變化：首輪土拍“馬甲”橫行

??二輪出臺“禁馬甲、查資金”新規(guī)

??雖然鄭州首輪土拍九成地塊底價成交，但很大程度上是由于其城改地塊的屬性所致，熱點板塊土拍依舊十分高漲，北龍湖和經(jīng)開區(qū)4宗地塊還觸發(fā)封頂價，進入了搖號環(huán)節(jié)。不僅如此，首輪集中土拍中3宗凈地，品牌房企共出動百余個“馬甲”，繳納保證金高達1467億元，最終外來大型房企成為此次土拍的主角，本土中小房企基本陪跑。

??因此二輪土拍對規(guī)則進行了調整，禁止房企利用“馬甲”拿地：同一公司只能報名1次，參與競買的企業(yè)在網(wǎng)上交易系統(tǒng)中申請競買時，需在網(wǎng)上交易系統(tǒng)中填報承諾書，承諾具備房地產(chǎn)開發(fā)資質、同一企業(yè)及控股公司不參與該宗地競買。

??不僅如此，二輪土拍還限制房企的購地資金來源，并加大了違約的處罰力度。若房企競得后經(jīng)審查不符合要求，不僅競得結果無效，出讓人有權扣除成交價款的20%作為違約金，而且競得人及參與同一宗地競買的控股公司2年內不得參加鄭州市土地出讓活動。

??這一系列舉措均劍指首輪利用“馬甲”搶地的行為，并且嚴查資金來源也能提高房企參與拿地的準入門檻，這些舉措都在加碼土拍市場，防止“炒地”，符合了“穩(wěn)地價”的政策導向，意在保證鄭州二輪土拍將表現(xiàn)平穩(wěn)，即使是在北龍湖等熱點板塊，也要避免出現(xiàn)首輪超高輪次競拍的情形。

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??熱度變化：熱點板塊北龍湖也“流拍”

??熱度較首輪明顯下降

??鄭州第二輪集中供地的規(guī)模較首輪明顯下降，主城區(qū)共計掛牌了15宗含宅地塊（不含航空港區(qū)8宗），總建筑面積僅175萬平方米，較第一輪下降了76%。按照區(qū)域來看，包含惠濟區(qū)5宗、金水區(qū)4宗、鄭東新區(qū)、管城區(qū)和二七區(qū)各2宗。

??但是在開拍前一天，4宗土地被終止掛牌，其中包含北龍湖175畝地塊，該地也是本輪土拍中體量最大、起拍總價最高的地塊。

??就土拍結果來看，余下的11宗地均成功出讓，較首輪減少36宗；成交總建面為106萬平方米，較首輪下降了85%；成交總金額為65億元，與首輪相比，大幅收縮84%。值得注意的是，第二輪集中土拍優(yōu)質地塊占比較首輪有所提升，因此平均樓板價較首輪增加7%，增至6162元/平方米。

??就熱度來看，二輪土拍中整體溢價率降至2.45%，較首輪下降了8.03個百分點。成功出讓的11宗地塊中僅管城回族區(qū)一宗宅地溢價成交，該地被電建以熔斷價12.06億元競得，成交樓板價為7145元/平方米，溢價率為15%。該地周邊在售同類項目均價約1.3萬元/平方米，據(jù)此測算的話，地房比約為55%，實現(xiàn)盈利不成問題。

??至于流拍率，由于開拍前終止出讓4宗，使得流拍率升至27%，較首輪明顯提升。這也與二輪土拍絕大部分城市表現(xiàn)一致，在資金環(huán)境偏緊、房地產(chǎn)市場降溫的大背景之下，二輪土拍流拍率較首輪明顯提升。值得注意的是，就連一直大熱的北龍湖板塊也出現(xiàn)了流拍（提前一天終止出讓），顯示出市場之“冷”。

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??事實上，由于其他城市二輪土拍遭遇寒冬，為避免土拍過冷，鄭州二輪集中土拍多宗地塊的起拍樓面價較之前周邊同類地塊的價格有一定的下調，二七區(qū)、惠濟區(qū)、金水區(qū)均有地塊涉及，降幅從4%到32%不等。在地價真實下降的情況下，這些土地也均底價成交，足以見得當前市場信心較弱、房企拿地十分謹慎。

??由于二輪土拍基本底價成交，而之前成交地塊多溢價成交，從實際樓板價來看，絕大多數(shù)地塊成交樓板價較之前呈下降趨勢，典型如惠濟區(qū)59號地塊，該地被天河投資以底價16268萬元競得，成交樓板價4119元/平方米，而萬科去年年底在其一路之隔拿地樓板價高達7163元/平方米，這樣對比來看，樓板價降幅高達42%，拿地成本明顯降低。

??再對比成交地塊周邊在售新房成交價格來看，8宗純宅地平均地房比為0.34，盈利空間還是比較可觀的。就以本輪集中土拍中起拍樓板價和成交價最高的北龍湖15號地塊為例，該板塊一直是房企必爭的熱門板塊，本輪土拍該地卻被華潤以底價20.01億元競得，成交樓面價為14601元/平方米，而該地備案商品住宅毛坯限價31300元/平方米，精裝額外加4700元/平方米，即使按照毛坯限價限售的話，地房比也僅有47%，如果精裝銷售的話，地房比更是低至39%。

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??樓市表現(xiàn)：疫情、暴雨雙重夾擊下

??鄭州新房市場量價齊跌

??值得注意的是，盡管大多數(shù)地塊尚能保持良好的盈利空間，但是受疫情、洪災等影響，鄭州商品住宅市場仍在低位周期。截止11月中旬，鄭州商品住宅去化周期已經(jīng)近20個月，8月之后月均成交量僅有70萬平方米，較3-7月月均成交量下降了約三成，較去年同期月均成交量更是已經(jīng)腰斬，成交均價也呈下降趨勢。

??結合近期市場表現(xiàn)來看，10月份鄭州主城區(qū)約有16個項目入市，平均去化率僅有37%，即使部分項目降價幅度已經(jīng)高達15%，但銷售效果依然不及預期，這也在一定程度上解釋了本次集中土拍為何這樣冷清。

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??房企拿地：品牌房企積極性降低

??地方國企的支撐性明顯提升

??與首輪集中供地萬科、保利、碧桂園、融創(chuàng)、華潤等龍頭房企積極拿地不同，二輪土拍中品牌房企相對較少，僅有華潤、電建和中鐵三家，并且三家房企均僅拿1宗，尤其是一向是房企必爭之地的北龍湖地塊被華潤底價競得（另一宗流拍），更是出乎意料，其余的地塊多被地房國企、城投公司托底。

??造成這種現(xiàn)象，既有鄭州新房市場量價下行的影響，也與“三條紅線”之下房企日益增加的資金壓力的影響；并且鄭州本次集中土拍還新出臺了“禁馬甲、禁金融融資借款”等新規(guī)，層層阻力之下，鄭州二輪土拍遇冷也在意料之中。

??綜合來看，作為二輪土拍收官之城的鄭州，與其他城市二輪土拍一樣，也以高流拍和底價成交“冷淡”收場。不僅如此，在商品住宅市場下行的影響下，一向土拍熱度較高的北龍湖地塊也遭遇了“流拍”。

??結合近期政策環(huán)境來看，尤其是在房地產(chǎn)行業(yè)整體資金環(huán)境仍然高度收緊的環(huán)境下，土拍“降溫”在一定時間內還將延續(xù)。考慮到杭州、廣州、南京、蘇州等多個城市三輪土拍競拍門檻適度“放松”，如杭州恢復預申請、廣州取消全周期限價、南京降低拍地企業(yè)資質要求、蘇州降低保證金繳納門檻、深圳降低競自持（公共住房）上限等新規(guī)，這些利好釋放之下，房企拍地的積極性將有所提升，三輪集中土拍的熱度或將小幅提升，高流拍的現(xiàn)象也將有所改善。