[克而瑞]土地周報 | 土地成交量漲價跌，溢價率環(huán)比進(jìn)一步上漲（8.1-8.7）

??2022年第32周

??2022年8月1日-2022年8月7日，迎來深圳、天津、濟(jì)南等城市年內(nèi)第二批次集中出讓。在此影響下，重點(diǎn)監(jiān)測城市的土地成交規(guī)模環(huán)比上周大幅上漲，但平均地價卻因主力成交城市的改變而大幅回落。市場熱度方面，由于深圳此次土拍熱度仍在高位，濟(jì)南、天津也在土地出讓門檻降低、供地結(jié)構(gòu)優(yōu)化等措施下土拍熱度較首輪回溫，因此本周重點(diǎn)監(jiān)測城市的溢價率得以環(huán)比上漲。

??土地政策

??北京加快構(gòu)建公租房等住房保障體系

??今年租賃宅地供應(yīng)面積達(dá)300公頃

??8月5日，北京住建委正式發(fā)布《北京住房和城鄉(xiāng)建設(shè)發(fā)展白皮書（2022）》。白皮書提到，在住房市場方面，北京將圍繞“三穩(wěn)”目標(biāo)，完善長效機(jī)制，推動住房租賃條例實(shí)施，促進(jìn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。根據(jù)北京2022年土地供應(yīng)計劃，北京2022年計劃供應(yīng)租賃用地300公頃，供應(yīng)量仍在高位。中小城市方面，土地出讓政策仍以降門檻、去庫存為主，如金華磐安提出將適當(dāng)控制商業(yè)地產(chǎn)規(guī)模，調(diào)整土地出讓繳納金方式、降低保證金繳納比例來減輕房企拿地壓力。

??土地供應(yīng)

??供應(yīng)建面延續(xù)低位運(yùn)行

??三四線城市仍為供地主力

??供應(yīng)方面。因重點(diǎn)城市第三輪集中供地多數(shù)暫未掛牌，致供應(yīng)規(guī)模持續(xù)低位運(yùn)行。據(jù)CRIC統(tǒng)計，重點(diǎn)監(jiān)測城市總建筑面積僅為509萬平方米，環(huán)比下降35%，同比也有41%的降幅。各能級城市中，一二線城市供應(yīng)規(guī)模仍在低位，出讓地塊多以商辦用地或非集中供地區(qū)域的宅地為主。不過，本周北京預(yù)掛牌了8宗涉宅用地，預(yù)計第三批集中供地也將在月內(nèi)推出。在一二線城市供應(yīng)量低位的背景下轄，三四線城市則仍是本周供地主力，泉州、汕尾、湖州等城市均有多宗土地推出，其中泉州于8月5日集中推出了14宗地，總建面超過100萬平方米，14幅地塊分別位于鯉城區(qū)、豐澤區(qū)、洛江區(qū)，將全部采用“限房價、限地價、搖號”方式拍賣出讓。

??土地成交

??三城完成年內(nèi)第二輪集中出讓

??拉動成交建面環(huán)比上行

??成交方面。本周迎來深圳、天津及濟(jì)南等城市的第二輪集中土拍，因而重點(diǎn)監(jiān)測城市的土地成交規(guī)模環(huán)比上周有所增加。具體而言，CRIC重點(diǎn)監(jiān)測城市本周經(jīng)營性用地總成交建筑面積為1250萬平方米，同環(huán)比均呈上漲趨勢。不過，成交金額卻因主力成交城市成交地塊價格較低影響而環(huán)比下降，總出讓金額為658億元。受此影響，本周平均地價也明顯回落，僅為5267元/平方米，較上周萬元以上的高位腰斬。

       分能級城市來看，二線城市成交建面增加較為突出，成交占比也因此上升至52%。一線城市由于深圳供地量不及上海導(dǎo)致本周成交面積大跌，總體量僅為164萬平方米，其中深圳完成了年內(nèi)第二輪出讓，共成交14幅地，總成交建面達(dá)158萬平方米，廣州也成交2幅商業(yè)用地，成交建面不足10萬平方米。二線城市中，濟(jì)南、天津等集中土拍的城市成交量都在100萬平方米以上，此外成都、合肥因縣域有多宗土地成交、本周成交面積也相對較高。三四線城市中，徐州的成交體量最高，達(dá)163萬平方米，其余城市的成交面積多在50萬平方米以下。

??市場熱度

??深圳土拍高熱帶動溢價率進(jìn)一步走高

??合肥縣域成為本周流拍主力

??市場熱度方面。本周重點(diǎn)監(jiān)測城市的溢價率達(dá)5.3%，較上周上漲了1.1個百分點(diǎn)。溢價率的上升，主要受深圳較高的土拍熱度帶動。具體來說，深圳次輪集中供地成交14宗地，9宗觸及地價上限，成交溢價率達(dá)9%，雖較首輪土拍有所下降，但依舊處于22城中最高位。

??土地流拍方面。因本周有3個城市集中土拍，徐州、合肥縣域等也進(jìn)行了大規(guī)模集中出讓，導(dǎo)致流拍幅數(shù)較上周明顯增加，重點(diǎn)監(jiān)測城市的流拍率也因此上升至15%以上。結(jié)合流拍地塊所在區(qū)位來看，合肥縣域成為流拍主力，共有8宗地遭遇流拍。此外，深圳、天津等集中土拍的城市也各有2宗地遭遇流拍。不過，深圳地塊流拍主要是由于地塊素質(zhì)較差，盈利空間較窄所致，而天津、合肥縣域等則多是由于樓市去化壓力較大導(dǎo)致房企拿地意愿不足，最終慘遭流拍。

??周度TOP5

??優(yōu)質(zhì)地塊競爭依舊激烈

??深圳次輪土拍5幅地?fù)u號成交

??8月初，天津、濟(jì)南、深圳先后完成了年內(nèi)第二輪集中土拍。由于地價相對較高的深圳此次供應(yīng)量大增，并且南山前海、寶中、深圳北等熱點(diǎn)板塊均有優(yōu)質(zhì)土地出讓，因此深圳也成為本周成交總價榜和價格榜入榜主力。其中，成交總價最高的地塊為華潤置地拿下的深圳北A806-0401地塊，成交總價為79.69億元，成交單價最高的地塊為南山前海宅地，平均樓板價達(dá)42974元/平方米。

與此前土拍一樣，深圳次輪集中土拍仍保持了較高的競拍熱度。如單價榜中入榜的5宗地全部搖號成交，即在達(dá)到地價上限后競自持面積同樣到達(dá)了上限，房企拿地意愿十分強(qiáng)烈。這5幅地競爭激烈的背后，除了地塊素質(zhì)較好外，項(xiàng)目的利潤空間也較為充足，如招商蛇口拿下的南山前海片區(qū)地塊在扣除配建面積后實(shí)際樓板價與毛坯限價之間的價差仍有4萬+元/平方米。

??重點(diǎn)地塊點(diǎn)評

??招商蛇口幸運(yùn)搖中南山前海優(yōu)質(zhì)宅地

??地塊分析：

??8月初，深圳第二輪集中供地到期出讓。對比首批次集中供地來看，深圳第二輪土地供應(yīng)量顯著上升，共出讓16宗宅地，總建筑面積達(dá)179.9萬平方米。最終，16宗地中2幅地因地塊自身素質(zhì)較差而遭遇流拍，其余地塊全部順利成交，并且9宗觸及地價上限，土拍熱度仍相對較高。

??成交的14宗地塊中，競爭最為激烈的當(dāng)屬南山前海的T102-0410地塊，在搖號階段還有8家房企及其聯(lián)合體參與，最終由招商蛇口幸運(yùn)搖中，成交總價為51.29億元，平均樓板價達(dá)42974元/平方米。據(jù)地塊的地理位置來看，項(xiàng)目臨近聽海大道及前灣二路，距離地鐵5/9號線前灣站僅約400米，出行十分便捷，周邊配套也在逐步完善中。周邊樓市方面，地塊所在的前海片區(qū)一二手房倒掛明顯，因此片區(qū)內(nèi)新房去化壓力較輕，如地塊臨近的前海潤峯府在11個小時內(nèi)就售罄，就此來看，未來建成后項(xiàng)目的去化速度也有保障。盈利空間方面，在剔除移交和自持建面后，項(xiàng)目成交實(shí)際樓板價59398元/平方米，與毛坯限價107100元/平方米相比，價差高達(dá)47700元/平方米，盈利空間相當(dāng)可觀。