??中房網(wǎng)訊 （亞晨/文）7月份，房地產(chǎn)市場有所降溫，成交環(huán)比轉(zhuǎn)跌，但未明顯失速。

??克而瑞研究中心日前發(fā)布的報(bào)告顯示，其重點(diǎn)監(jiān)測的30個(gè)城市7月份成交面積環(huán)比下降16%，同比下降33%。土地市場方面，截至7月26日，全國300城經(jīng)營性土地總成交建筑面積為7803萬平方米，環(huán)比下降41%，同比降幅近五成。

??百強(qiáng)房企單月業(yè)績環(huán)降近三成

??從各線城市表現(xiàn)來看，一線城市堅(jiān)挺，成交穩(wěn)中有升，同環(huán)比分別增長4%和7%。26個(gè)二三線城市再現(xiàn)走弱跡象，成交環(huán)比下降20%，同比下降38%。分區(qū)域來看，長三角地區(qū)明顯降溫，大灣區(qū)淡季特征明顯，環(huán)渤海地區(qū)再度遇冷，中西部地區(qū)筑底回穩(wěn)。

??整體來看，市場和企業(yè)銷售表現(xiàn)較上半年相對穩(wěn)定。目前市場整體需求和購買力仍處低位，行業(yè)信心也處在低位，企業(yè)的整體銷售延續(xù)上半年的表現(xiàn)，但降幅都已出現(xiàn)不同程度的收窄。

??根據(jù)克而瑞研究中心報(bào)告，TOP100房企7月份實(shí)現(xiàn)單月銷售操盤金額5231.4億元，略高于上半年月均水平。環(huán)比降低28.6%，降幅較往年30%左右的平均水平基本持平；同比降低39.7%，降幅略有收窄。累計(jì)業(yè)績方面，百強(qiáng)房企1-7月累計(jì)銷售操盤金額的同比降幅也仍保持在49%的較高水平。

??值得注意的是，百強(qiáng)房企中近8成企業(yè)單月業(yè)績環(huán)比降低，其中29家企業(yè)的環(huán)比降幅在30%至50%之間，17家企業(yè)環(huán)比降幅超過50%。且有近6成百強(qiáng)房企7月單月業(yè)績不及上半年的月均水平。

??另一方面，7月份有22家企業(yè)實(shí)現(xiàn)單月業(yè)績環(huán)比增長，包括旭輝、龍光、陽光城、電建、海倫堡等企業(yè)去化情況較佳，單月業(yè)績環(huán)比增幅均在20%以上。

??土地市場量跌價(jià)漲，5家企業(yè)貨值超千億

??土地市場方面，隨著第二輪集中供地進(jìn)入尾聲，7月份土地市場供求規(guī)模環(huán)比出現(xiàn)回落。

??根據(jù)克而瑞研究中心監(jiān)測，截至7月26日，全國300城經(jīng)營性土地總成交建筑面積為7803萬平方米，環(huán)比下降41%，同比降幅近五成。由于7月內(nèi)一二線城市成交占比上升，廣州、上海、南京等核心城市均有集中土拍，導(dǎo)致成交單價(jià)上升至4660元/平方米，創(chuàng)下年內(nèi)新高。

??同時(shí)，土地市場熱度呈現(xiàn)出分化加劇的情況。成都、廣州、上海土拍均出現(xiàn)較高的溢價(jià)率水平，反觀南京、重慶、長沙等城市溢價(jià)率均不及上輪，無錫平均溢價(jià)率也在低位徘徊，導(dǎo)致本月平均溢價(jià)環(huán)比下滑1.1個(gè)百分點(diǎn)至3.5%。

??房企拿地金額方面，由于整體規(guī)模較上輪減少，因此單月50強(qiáng)房企拿地金額同環(huán)比分別下降27%和9%。拿地企業(yè)中，保利、招商、越秀等在上海等高地價(jià)城市拿地較多，因此單月拿地金額排在靠前位置。

??整體來看，1-7月有四成百強(qiáng)房企仍受制于經(jīng)營壓力和資金壓力，投資幾乎停滯，拿地依舊是央企、國企及地方平臺(tái)公司等老面孔，民企幾乎銷聲匿跡。在新增拿地金額TOP100中，百強(qiáng)房企拿地?cái)?shù)量僅35家，占到金額TOP100的70%，主要來自TOP30中的國企、央企，這部分企業(yè)拿地金額占比接近金額TOP100的50%。在已拿地的百強(qiáng)房企中，民企拿地金額僅占到17%左右。

??報(bào)告顯示，截止7月末，TOP10房企新增貨值占百強(qiáng)總貨值的47%，11-20強(qiáng)房企新增貨值集中度較1-6月提升3個(gè)百分點(diǎn)，達(dá)到22%，前20強(qiáng)房企的新增貨值集中度則達(dá)到68%，可見未來行業(yè)的銷售集中度仍將走高，尤其是全國化、規(guī)?；膰肫髢?yōu)勢較大。

??另外值得一提的是，1-7月份5家房企的年內(nèi)新增貨值已超過千億。其中，濱江、華潤和萬科位列前三。新增貨值TOP20房企與銷售TOP20強(qiáng)房企重合度為60%，由此來看，20強(qiáng)房企內(nèi)部分化同樣明顯，在部分房企年內(nèi)的新增貨值已經(jīng)超過千億時(shí)，還有部分房企今年尚未有土地入賬。

??地方救市力度有望繼續(xù)加碼

??進(jìn)入7月份，全國性的“停工停貸”風(fēng)波引發(fā)社會(huì)關(guān)注。

??7月28日召開的中共中央政治局會(huì)議提出，要“壓實(shí)地方政府責(zé)任，保交樓、穩(wěn)民生”。這也意味著，“停工停貸”風(fēng)波，已經(jīng)得到了最高層的關(guān)注。因此，在嚴(yán)守保交樓政策紅線的大環(huán)境下，地方作為保交樓責(zé)任主體，亟需給出實(shí)質(zhì)性的解決方案。

??對此，克而瑞研究中心認(rèn)為，地方救市政策力度有望繼續(xù)加碼，二線及三四線城市或?qū)⑷嫒∠八南蕖?，壓力城市還將落地財(cái)稅刺激、房票安置等措施，以刺激居民購房消費(fèi)，穩(wěn)定市場預(yù)期。

??展望下月，克而瑞研究中心預(yù)計(jì)在政策暖風(fēng)下，房地產(chǎn)市場有望筑底回穩(wěn)，隨著去年同期基數(shù)下調(diào)，成交同比跌幅或?qū)⒂兴照鞒鞘惺袌鋈詫⒗^續(xù)分化。對于土地市場，在政策不斷寬松、地塊質(zhì)量提升之下，熱點(diǎn)城市的核心區(qū)域仍舊是房企補(bǔ)倉調(diào)結(jié)構(gòu)的重點(diǎn)，而有能力拿地的房企短期聚焦集中供地的投資策略仍然不會(huì)改變。