??導(dǎo)語(yǔ)

??南京土地市場(chǎng)迎來(lái)“開(kāi)門(mén)紅”，11宗地塊全部成交，且4宗進(jìn)入搖號(hào)環(huán)節(jié)，整體溢價(jià)率也回到僅次于2021年首輪的水平。

??◎  文 /謝楊春、吳嘉茗

??3月17日，南京進(jìn)行今年首批集中供地的出讓，成為繼杭州、蘇州后長(zhǎng)三角第三個(gè)進(jìn)行集中供地出讓的熱點(diǎn)城市。從出讓結(jié)果來(lái)看，本次南京土拍也延續(xù)了蘇、杭的地市熱度，11宗地塊全部成交，共有4宗地塊封頂搖號(hào)，總出讓金額176.7億元，整體溢價(jià)率7.98%，僅次于2021年首批集中供地。

??01 首輪供地量少質(zhì)高
地塊參拍熱度總體差異明顯

??南京第一批次掛牌的涉宅用地共11宗，總建面91.2萬(wàn)方，起拍總價(jià)163.6億，雖然較2022年首批集中供地建面規(guī)模降低了四成，但是地塊質(zhì)量較優(yōu)，分布于南部新城、河西南、江心洲、雨核、小行、南站等主城熱門(mén)板塊。

??據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，南京本輪土拍吸引近30余家房企參拍，根據(jù)各宗地塊參拍房企的數(shù)量來(lái)看，明顯可以將地塊分為三類：

??最熱門(mén)地塊為建鄴區(qū)G03號(hào)地塊、雨花臺(tái)區(qū)G05號(hào)、G06號(hào)地塊，這三宗地塊均位于核心熱門(mén)板塊，建鄴區(qū)G03地塊位于河西南新房?jī)r(jià)格天花板區(qū)域，且三宗地塊周邊在售競(jìng)品均不多，未來(lái)項(xiàng)目入市屬于稀缺資源，去化幾乎沒(méi)有壓力；

??次熱門(mén)的地塊如秦淮區(qū)G02號(hào)、建鄴區(qū)G04號(hào)等，參拍房企不足10家，此類地塊周邊的交通配套、生活配套都較為完善，是相對(duì)成熟的區(qū)域；

??最后一類則是區(qū)位、配套條件相對(duì)較弱的地塊，對(duì)房企的吸引力較低。包括一宗位于浦口的新區(qū)2023G01號(hào)地塊，地塊緊鄰南京工業(yè)大學(xué)，曾在2022年首批集中供地中掛牌但流拍，本輪重新掛牌，起拍價(jià)及最高限價(jià)均有所下調(diào)，但也并未吸引多家房企參拍。

??02 部分地塊起拍價(jià)上漲
但溢價(jià)率7.98%僅次于前年首輪

??從結(jié)果來(lái)看，此次土拍延續(xù)了此前集中供地“火熱”的態(tài)勢(shì)。11宗地塊全部成交，其中有4宗激烈競(jìng)拍至搖號(hào)階段，另外3宗溢價(jià)成交，4宗底價(jià)成交，整體成交溢價(jià)率7.98%，僅次于2021年首批集中供地。

??按成交溢價(jià)率的幅數(shù)分布來(lái)看，搖號(hào)成交比例達(dá)到36.3%，溢價(jià)成交比例占27.3%，底價(jià)成交占比也僅有36.3%，與2022年底價(jià)成交是主旋律的市場(chǎng)氛圍相比，2023年的首批土拍熱度有明顯回升。

??值得一提的是，關(guān)注度最高的建鄴區(qū)G03號(hào)地塊，在12輪競(jìng)價(jià)后進(jìn)入搖號(hào)階段，最后一輪競(jìng)價(jià)中報(bào)價(jià)直接從28.6億元增加至30.9億元，達(dá)到最高限價(jià)，成交樓板價(jià)為43173元/平方米，較之前周邊成交的國(guó)貿(mào)G70地塊樓板價(jià)提升約2500元/平方米，成為建鄴區(qū)樓板價(jià)第二高的地塊。

??本輪土地市場(chǎng)的高熱，除了部分地塊自身?xiàng)l件優(yōu)越以外，也與近期南京購(gòu)房政策持續(xù)寬松、市場(chǎng)的回暖、行業(yè)的預(yù)期回升有較大關(guān)聯(lián)。

??政策方面，南京在2月初發(fā)布了新政，支持提取住房公積金支付購(gòu)房首付款，另外首套房貸利率保持在4.1%的低位；市場(chǎng)方面，2月的南京新房成交61.03平方米，是2022年下半年以來(lái)最高峰，去化周期也縮短至16個(gè)月，部分項(xiàng)目案場(chǎng)保持較高人氣，河西中、燕子磯等板塊熱銷項(xiàng)目2月推盤(pán)去化達(dá)到8成以上，市場(chǎng)整體向好。

??03國(guó)央企多地塊“撒網(wǎng)”、城投“隱身”
偉星搖得最熱門(mén)地塊

??從參拍房企來(lái)看，本次南京參拍的主力依然是國(guó)央企：招商、中海、華潤(rùn)、保利等均報(bào)名了包括G03號(hào)地塊在內(nèi)的多宗熱門(mén)地塊；建發(fā)股份、廈門(mén)國(guó)貿(mào)、華發(fā)、越秀等地方國(guó)企也積極參與，南京本地的地方國(guó)企頤居建設(shè)也參拍了多宗地塊。

??最終招商、萬(wàn)科、大悅城、保利和中海各落一子，其中招商和萬(wàn)科均為搖號(hào)競(jìng)得熱點(diǎn)地塊。

??民企偉星本次在南京搖號(hào)競(jìng)得最熱門(mén)的建鄴區(qū)G03號(hào)地塊，是偉星今年繼杭州之后在22城拿的第二宗地。2021年、2022年偉星分別拿下16宗、18宗地塊，在民企之中投資表現(xiàn)相對(duì)積極，且偉星拿地持續(xù)聚焦于合肥、蕪湖、臺(tái)州、杭州、南京等長(zhǎng)三角市場(chǎng)較好的城市，多宗地塊都是通過(guò)搖號(hào)競(jìng)得，不僅具備資金實(shí)力、拿地的運(yùn)氣也較好。

??本輪城投拿地則主要集中于溧水的2宗安置房用地，以及工業(yè)大學(xué)旁的新區(qū)2023G01號(hào)地塊，仍有一定的托底作用，但本次土拍對(duì)于托底的需求已經(jīng)較低。

??04 總結(jié)

??整體來(lái)看，南京在多重因素的共同作用下，土地市場(chǎng)迎來(lái)“開(kāi)門(mén)紅”，11宗地塊全部成交，且4宗進(jìn)入搖號(hào)環(huán)節(jié)，整體溢價(jià)率也回到僅次于2021年首輪的水平。與其他城市土拍“冰火兩重天”的情況相比，南京本輪呈現(xiàn)整體升溫的走勢(shì)，除了搖號(hào)和底價(jià)成交地塊外，普通溢價(jià)成交的地塊也占到近三成。

??雖然從市場(chǎng)角度來(lái)看，來(lái)訪、去化情況均有所好轉(zhuǎn)，但從企業(yè)投資角度而言，本輪拿地的還是多以國(guó)央企為主，且熱門(mén)地塊主要落入國(guó)央企囊中；民企雖然有個(gè)別典型代表持續(xù)拿地，但投資還未普遍復(fù)蘇；值得一提的是，本次土拍對(duì)于城投托底的需求大幅降低，僅安置房地塊和“回爐”地塊由城投公司競(jìng)得，對(duì)于市場(chǎng)長(zhǎng)期發(fā)展而言利大于弊。