土地交易分析克而瑞研究中心 2025-02-28 09:21:32 來源:克而瑞地產研究
- 城市:全國
- 發(fā)布時間:2025-02-28
- 報告類型:土地交易分析
- 發(fā)布機構:克而瑞
??導 語
??上海、杭州等地土拍如期高溢價成交,上半年土地市場熱度有望延續(xù)。
??◎ 文 / 馬千里
??2025年2月,受季節(jié)性因素和降庫存目標影響,土地成交面積同環(huán)比持續(xù)回落,但北京、上海、杭州迎來多宗高總價地塊的高溢價成交,土地成交金額同比上漲,平均溢價率也再創(chuàng)新高。截至2月25日,本月土地供應2702萬平方米,環(huán)比下降22.6%,成交建面2283萬平方米,環(huán)比下降52%。平均溢價率13.4%——自2021年7月以來首次突破10%。隨著核心城市新房去化加速、地方庫存壓力顯著緩解,疊加各地供地策略的精準調整,房企對優(yōu)質地塊的投資意愿持續(xù)增強。
??核心要點
??供求:至截稿時,本月土地供應量為2702萬平方米,環(huán)比1月同期下降22.6%,同比下降36%。成交2283萬平方米,環(huán)比同期下降52%,同比下降6%。成交金額917億元,同比上升39%。
??熱度:平均溢價率13.4%,較上月增加了4.7個百分點,再創(chuàng)新高。上海、杭州、成都、蘇州等多地均有高總價高溢價地塊拍出,在本月成交金額TOP10城市中,有6個城市平均溢價率超過10%。
??分布:各能級城市土地成交明顯分化,一二線成交金額環(huán)比持平、同比增加,而三四線同環(huán)比均現(xiàn)回落。一線城市本月成交金額304億元,環(huán)比下降4%,同比上升27%。
??后市展望
??上海、杭州等地土拍如期高溢價成交,上半年土地市場熱度有望延續(xù)
??2025年2月,一二線城市土地市場高溢價地塊頻現(xiàn),而三四線城市仍以底價成交為主,凸顯市場熱度的分化與房企投資邏輯轉向,也折射出各地穩(wěn)市場進程的差異。在房企愈加注重“利潤率”和“安全性”的背景下,一二線城市采取多批次、縮量提質供地策略,其核心板塊因需求強勁、庫存低位,優(yōu)質宅地成為頭部房企低風險配置的首選。土拍熱度又反向強化市場預期,形成正向循環(huán)。
??月內,國務院會議明確提出,要敢于打破常規(guī)、推出可感可及的政策舉措,從央行、證監(jiān)會、住建部的后續(xù)發(fā)聲來看,施政重點仍在盤活存量土地、降低庫存壓力等方面。北京、上海、杭州、寧波等一二線城市均在月內表態(tài),將進一步加強推動高品質住宅的提質擴面。結合2月份供應規(guī)模的持續(xù)收縮表現(xiàn)來看,預計2025年上半年土地市場供求規(guī)模仍將維持低位運行。
??土拍熱度方面,得益于新增供地質量的持續(xù)提升,以及控規(guī)調整、稅費減免、購房補貼帶來的需求側預期向好,接下來核心城市有望迎來更多高熱地塊的成交。再加之一二手房價、去化率、成交規(guī)模等需求側指標帶來的正反饋,2025年上半年核心城市有望延續(xù)年初的土拍熱度,并助力房地產行業(yè)加快筑底企穩(wěn)。對三四線城市而言,借力2025年地方債務空間擴容的政策窗口,建議繼續(xù)嚴控供地規(guī)模并聚焦核心區(qū)供求調整,優(yōu)先盤活關鍵區(qū)域閑置土地,以點帶面扭轉市場預期,實現(xiàn)漸進式筑底。
??01 供求
??供求規(guī)模仍在季節(jié)性低位
成交金額同比增長近四成
??土地供應方面,截至2025年2月25日,本月土地供應量為2702萬平方米,環(huán)比1月同期下降22.6%,同比下降36%。2月份土地供應規(guī)模仍在季節(jié)性低位,且供地規(guī)模維持同比回落。至2月末,大多數(shù)城市尚未明確2025年的國有建設用地計劃,至截稿時,一二線城市僅有北京和鄭州發(fā)布了土地供應計劃,其中北京計劃首次對商品住宅用地實行彈性供應,商品住宅用地計劃供應240-300公頃,計劃下限較2024年下降了60公頃;鄭州市八區(qū)宅地供應計劃的同比降幅更是達到三成。由此來看,得益于地方債務上限和專項債對于地方財政壓力的緩解,以及推動穩(wěn)市場進程穩(wěn)步發(fā)展的需求,2025年土地供應規(guī)模將在“以需定供”的前提下延續(xù)低位。不過從月度走勢來看,隨著土地供求規(guī)模的季節(jié)性波動,3、4月份供地規(guī)模還是會迎來明顯的環(huán)比回升。本月低密地塊占比繼續(xù)維持高位,新增供應經營性用地平均容積率為1.97,連續(xù)7個月低于2.0。
??至截稿時,一線城市中北京、廣州、深圳各有1幅土地掛牌,上海一批次掛牌在1月份執(zhí)行,本月無新增土地招拍掛供應。廣州、深圳掛牌地塊均為商辦用地,唯一的一宗宅地供應來自北京海淀,地塊底價58.64億元,地塊容積率1.84,位于上地板塊,位置較為優(yōu)越;周邊學校、醫(yī)院等資源相對豐富。地塊樓板底價8萬元/平方米,周邊高端二手房項目掛牌價在16萬元/平方米。
??二線城市方面,本月成都、長春、鄭州新增出讓建面超過50萬平方米,其中成都連續(xù)兩個月供應建面超過50萬平方米。從個體地塊來看,蘇州湖西商住地塊起拍價最高,出讓底價36.6億元,容積率僅為1.6,起拍樓板價2.8萬元/平方米。該地塊原為國際科技園1-2期,現(xiàn)已拆除完畢。要求裝修標準不低于5000元/平方米,商業(yè)部分需整體持有3年。地塊三面環(huán)水,自然資源優(yōu)越,且商業(yè)、教育、交通等配套也較為成熟。目前周邊高端二手房掛牌價在6萬元/平方米左右,于2023年出讓的湖西觀云地塊,樓板價3.6萬元/平方米,成交價約5.5萬元/平方米,現(xiàn)已售罄。杭州于14日、21日進行了兩次集中供地,其中濱江區(qū)府宅地底價最高,起拍總價30.6億元,容積率2.5,起拍樓板價5.3萬元/平方米。地塊距離錢塘江較近,建成后高樓層可俯瞰江景。臨近的中海商住地塊在2024年末成交,在商業(yè)占比40%的情況下,依舊溢價60%,估算宅地成本樓板價將達到6.5萬元/平方米以上。目前地塊周邊二手豪宅項目較多,掛牌價均在9萬元/平方米以上。
??2月土地供應規(guī)模延續(xù)低位,但正如我們預計,各地土地供應亮點頗多,北京、杭州、蘇州等核心城市均拿出了確定性較強的高端優(yōu)質宅地,持續(xù)優(yōu)化土地資源配置。再加之預供地制度對于土地的篩選作用,預計2025年全年土地供應端將維持低量高質,成為促進房地產筑底企穩(wěn)有力抓手之一。
??土地成交方面,截至2月25日,全國300城經營性土地招拍掛成交2283萬平方米,環(huán)比下降52%,同比下降6%。杭州、西安成交建面超過50萬平方米,上海、北京、杭州成交金額超過100億元。上海、杭州、成都等地出現(xiàn)了多宗高總價高溢價地塊。因一二線優(yōu)質地塊成交占比上升,本月平均樓板價達到4019元/平方米,環(huán)比上月同期增加48%。
??02 熱度
??溢價率再創(chuàng)新高,多宗地塊刷新地價紀錄
??市場熱度方面,至截稿時2月平均溢價率13.4%,較上月增加了4.7個百分點。上海、杭州、成都、蘇州等多地均有高總價高溢價地塊拍出,在本月成交金額TOP10城市中,有6個城市平均溢價率超過10%。本月多宗地塊刷新了地價紀錄,典型如杭州城東新城,5天內兩次刷新板塊地價紀錄;鄭州金水區(qū)一宗宅地拍出了87%的溢價率,創(chuàng)近三年以來溢價率新高;而上海在月末協(xié)議出讓靜安的高品質袖珍地塊,若在3月1日成功通過公示期,將以16萬元/平方米的單價刷新上海新的地價紀錄。
??隨著典型城市新房去化表現(xiàn)的向好、地方降庫存逐見成效,與各地供地計劃的調整同步,2025年各地優(yōu)質地塊的競拍信心有望進一步提振,預計上半年將有更多高溢價優(yōu)質宅地出現(xiàn),并且會蔓延到更多城市,新房成交表現(xiàn)向好、潛在庫存控制得當板塊的土地熱度有望先一步回升。
??隨著核心城市新房去化加速、地方庫存壓力顯著緩解,疊加各地供地策略的精準調整,房企對優(yōu)質地塊的投資意愿持續(xù)增強。預計上半年土地市場將呈現(xiàn)兩大趨勢:一是重點城市優(yōu)質宅地高溢價成交將成為常態(tài),如杭州、蘇州等點板塊地價已出現(xiàn)點狀突破;二是土地熱度回升范圍從核心城市的核心板塊向外擴散,具備“低庫存+強購買力”雙重優(yōu)勢的區(qū)域有望率先迎來地價回暖。
??2月土地流拍率6%,環(huán)比下降了14個百分點?;仡欉^去三年數(shù)據(jù)可見,2月份流拍率環(huán)比均會出現(xiàn)較大幅度的環(huán)比下滑,這主要是受供地節(jié)奏影響,每年1月均有較多出讓難度較大的地塊,因此1月的基期流拍率都會短暫沖高。具體來看,本月廣州、揚州、南通等地均有宅地撤牌或流標,如廣州白云山地塊容積率1.25,起拍價11億元,為二度出讓,且將出讓期延期至2025年2月,但直至1月末仍舊問津者寥寥,最終遭遇撤牌。
??03 重點地塊
??京滬杭占據(jù)總價榜七席
上海包攬單價榜TOP3
??2月份兩榜持續(xù)向北京、上海、杭州等核心城市集中??們rTOP10中,北京、上海、杭州占據(jù)七席位置,單價TOP3均來自上海??們r榜首為上海虹口區(qū)宅地,該地塊容積率3.95,起拍價64.86億元,該地塊位于內環(huán)瑞虹新城板塊,為舊改地塊。地塊吸引了5家競買方,最終經過184輪報價后,由金茂和慶隆聯(lián)合體競得,成交總價89.64億元,溢價率38.2%。折算成交樓板價約11.7萬元/平方米,成交時為全國名義樓板價第三高。目前周邊高端二手房掛牌價格普遍在14萬元/平方米以上。在本月成交總價TOP10地塊中,有6宗地塊溢價率超過20%,其中杭州城東新城安琪兒的46號地塊,更是拍出了72.5%的溢價率,成交總價26.2億元,在短短5天之后再度刷新了所屬板塊的樓板價紀錄。2025年1、2月份大量高總價地塊的高溢價成交,為行業(yè)筑底企穩(wěn)開了一個好頭,也大大提振了業(yè)內和相應客群的心理預期。
??單價榜方面,榜首為上海靜安寺095-7袖珍宅地,該地塊已經處于成交公示期,公示期將于2025年3月1日結束,該地塊建筑面積僅3000平方米,出讓價格達到4.9億元,折算樓板價高達16萬元/平方米,若過地塊成功出讓,將刷新2024年8月成交的斜土路地塊13萬元/平方米的紀錄,成為上海新的單價地王。此外上海的虹口宅地成交樓板價達到了11.7萬元/平方米,楊思宅地成交樓板價達到了7.5萬元/平方米,也均高于前期同板塊的成交樓板價。
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中國城市住房價格288指數(shù)
(2023-02)1571.9點
- 0.13%
- -0.91%
日期 | 指數(shù) | 環(huán)比 | 同比 |
---|---|---|---|
2023.01 | 1569.9 | -0.97% | -0.14% |
2022.12 | 1572.1 | -0.92% | -0.11% |
2022.11 | 1573.9 | -0.12% | -1.08% |
2022.10 | 1575.8 | -0.20% | -1.01% |
2022.09 | 1579.0 | -0.02% | -0.87% |
2022.08 | 1579.3 | -0.04% | -0.62% |
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