[世邦魏理仕]自貿(mào)區(qū)將加速優(yōu)質(zhì)企業(yè)資源向上海匯聚

  2013年9月29日，中國(guó)(上海)自由貿(mào)易試驗(yàn)區(qū)正式掛牌成立。上海自貿(mào)區(qū)是擴(kuò)大服務(wù)業(yè)開(kāi)放先行先試的重要平臺(tái)，其重點(diǎn)發(fā)展的領(lǐng)域包括金融服務(wù)、航運(yùn)服務(wù)、商貿(mào)服務(wù)、專業(yè)服務(wù)、文化服務(wù)以及社會(huì)服務(wù)在內(nèi)的六大現(xiàn)代化服務(wù)業(yè)板塊。世界領(lǐng)先的商業(yè)地產(chǎn)服務(wù)公司世邦魏理仕(CBRE)近日推出專題研究報(bào)告《上海自貿(mào)區(qū)對(duì)物業(yè)市場(chǎng)的影響： 需求和區(qū)位的躍階提升》。報(bào)告認(rèn)為，上述重點(diǎn)領(lǐng)域的發(fā)展將對(duì)寫字樓、工業(yè)地產(chǎn)、商鋪等物業(yè)形成不同程度的直接利好。短期內(nèi)，上海自貿(mào)區(qū)的設(shè)立對(duì)區(qū)內(nèi)及周邊板塊各種類型的物業(yè)已經(jīng)形成或大或小的積極影響。

  世邦魏理仕研究部中國(guó)區(qū)主管、執(zhí)行董事陳仲偉先生表示：“從上海物業(yè)市場(chǎng)整體來(lái)看，自貿(mào)區(qū)將加速優(yōu)質(zhì)企業(yè)資源向上海匯聚，整體上利好上海寫字樓市場(chǎng)。但與自貿(mào)區(qū)定位接近的板塊應(yīng)適當(dāng)考慮錯(cuò)位、錯(cuò)時(shí)競(jìng)爭(zhēng)，短期內(nèi)充分發(fā)揮天時(shí)、地利方面的優(yōu)勢(shì)爭(zhēng)取更多的中央商務(wù)區(qū)外溢需求，并向服務(wù)內(nèi)需的企業(yè)傾斜。而在工業(yè)物流市場(chǎng)方面，自貿(mào)區(qū)的設(shè)立將催生區(qū)內(nèi)和周邊物流設(shè)施市場(chǎng)的需求，改變當(dāng)前上海物流設(shè)施市場(chǎng)‘西熱東冷’的格局。”

  “同時(shí)，上海自貿(mào)區(qū)的影響絕非囿于一城一地。首個(gè)自貿(mào)區(qū)在上海落地將在一定時(shí)期內(nèi)強(qiáng)化上海在與國(guó)內(nèi)主要城市競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)質(zhì)資源的比較優(yōu)勢(shì)，而上海與香港的競(jìng)合也將在中國(guó)的‘二次改革’中向更高層級(jí)演進(jìn)。”他進(jìn)一步補(bǔ)充道。

  寫字樓市場(chǎng)

  寫字樓是自貿(mào)區(qū)獲批以來(lái)反應(yīng)最為強(qiáng)烈的物業(yè)類型。短期內(nèi)，企業(yè)在自貿(mào)區(qū)內(nèi)爭(zhēng)先注冊(cè)，直接改變了區(qū)內(nèi)寫字樓市場(chǎng)的供求關(guān)系。寫字樓市場(chǎng)呈現(xiàn)供不應(yīng)求，租金售價(jià)齊漲之勢(shì)。世邦魏理仕研究部數(shù)據(jù)顯示，今年七、八月份區(qū)內(nèi)寫字樓平均租金報(bào)價(jià)為每天每平方米2.1元，九月以后區(qū)內(nèi)寫字樓租金開(kāi)始上漲。在自貿(mào)區(qū)掛牌日附近和國(guó)慶節(jié)后出現(xiàn)了兩波大幅調(diào)租漲價(jià)，目前寫字樓平均租金已升至每天每平方米4.2元，一個(gè)月內(nèi)租金翻倍，而部分寫字樓在這一時(shí)段內(nèi)的租金漲幅甚至超過(guò)200%。園區(qū)內(nèi)目前最貴的寫字樓- 湯臣[簡(jiǎn)介 最新動(dòng)態(tài)]國(guó)際貿(mào)易大廈的報(bào)價(jià)從原來(lái)的每天每平方米3.0元上漲至九月底的每天每平方米4.5元，國(guó)慶長(zhǎng)假后報(bào)價(jià)又調(diào)整至每天每平方米7.0元。

  自貿(mào)區(qū)涵蓋外高橋、臨港洋山和浦東機(jī)場(chǎng)三個(gè)板塊。世邦魏理仕認(rèn)為，憑借其在行政、金融、交通、區(qū)域成熟度和配套等各方面的優(yōu)勢(shì)，外高橋有望迎來(lái)躍遷式發(fā)展，成為自貿(mào)區(qū)內(nèi)未來(lái)的CBD，而該區(qū)域?qū)懽謽亲饨鸫嬖陂L(zhǎng)期上漲的動(dòng)力。區(qū)內(nèi)目前少量老舊的寫字樓設(shè)施從數(shù)量和質(zhì)量上均無(wú)法滿足擴(kuò)大服務(wù)業(yè)開(kāi)放后膨脹、升級(jí)的辦公需求，從而使可開(kāi)發(fā)土地的重新規(guī)劃以及老舊項(xiàng)目的改造成為必然選擇。

  工業(yè)物流市場(chǎng)

  據(jù)世邦魏理仕統(tǒng)計(jì)，目前自貿(mào)區(qū)內(nèi)已有優(yōu)質(zhì)倉(cāng)庫(kù)運(yùn)營(yíng)面積約78萬(wàn)平方米，租金約每天每平方米1.1-1.5元，總體空置率為20%。預(yù)計(jì)2015年普洛斯在外高橋還將有約21萬(wàn)平方米優(yōu)質(zhì)倉(cāng)庫(kù)上市。上海自貿(mào)區(qū)帶來(lái)的貿(mào)易便利化和相關(guān)航運(yùn)、物流、金融服務(wù)的創(chuàng)新升級(jí)將連同國(guó)內(nèi)穩(wěn)步增長(zhǎng)的強(qiáng)大內(nèi)需使上海成為更多企業(yè)生產(chǎn)運(yùn)輸、中轉(zhuǎn)配送地的選擇，并為物流倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施市場(chǎng)帶來(lái)新的需求增長(zhǎng)。同時(shí)這種預(yù)期將引導(dǎo)更多的投資者進(jìn)入物流倉(cāng)儲(chǔ)投資領(lǐng)域，推動(dòng)物流倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施的租金和價(jià)格漸行漸高。擴(kuò)容后的洋山保稅港區(qū)因其目前較低的土地和物業(yè)價(jià)格、更豐富的可開(kāi)發(fā)土地資源以及在港口吞吐量日益增長(zhǎng)的份額和巨大發(fā)展?jié)摿?，預(yù)計(jì)將成為工業(yè)物流市場(chǎng)最受益的板塊。

  住宅市場(chǎng)

  與此同時(shí)，自貿(mào)區(qū)周邊的住宅成交量和價(jià)格亦在九月后明顯上漲。九月，自貿(mào)區(qū)版塊內(nèi)的一手住宅成交量達(dá)1,121套。此成交量較1至8月的月均成交猛增129.5%，較去年同期更上漲147.5%。板塊內(nèi)主要項(xiàng)目售價(jià)在九月均出現(xiàn)適度上漲，板塊九月均價(jià)較1至8月平均價(jià)格上漲8.3%，優(yōu)于上海整體市場(chǎng)的5.2%。自貿(mào)區(qū)啟動(dòng)將大幅提升周邊住宅板塊的區(qū)位，臨港新城板塊與其他上海郊區(qū)新城房?jī)r(jià)的差距將逐步收窄，而森蘭國(guó)際社區(qū)作為自貿(mào)區(qū)周邊目前唯一中高端住宅區(qū)的地位進(jìn)一步鞏固。

  商鋪市場(chǎng)

  自貿(mào)區(qū)的產(chǎn)業(yè)升級(jí)所帶來(lái)的大量高端服務(wù)業(yè)人群以及在文化娛樂(lè)領(lǐng)域的開(kāi)放措施將促使區(qū)內(nèi)目前少量、中低端的商業(yè)配套進(jìn)行適當(dāng)?shù)臄U(kuò)容和升級(jí)；而自貿(mào)區(qū)對(duì)周邊輻射區(qū)域的區(qū)位提升和人口導(dǎo)入作用則將推動(dòng)區(qū)外綜合型零售物業(yè)的發(fā)展。未來(lái)3年內(nèi)，輻射區(qū)域內(nèi)約有65萬(wàn)平方米左右的綜合零售體上市，其中，臨港新城和外高橋輻射板塊各自供應(yīng)均在20萬(wàn)平方米左右，川沙新鎮(zhèn)和祝橋鎮(zhèn)新增供應(yīng)將界24萬(wàn)平方米。