[克而瑞]10月樓市成交跌幅顯著收窄，地市繼續(xù)量?jī)r(jià)齊跌

??“銀十”爽約，本月樓市延續(xù)9月低迷行情，供應(yīng)顯著縮量下，成交同環(huán)比齊跌，不過(guò)降幅有收窄趨勢(shì)。二手房市場(chǎng)與新房相比更為慘淡，同環(huán)比降幅均在3成以上。分能級(jí)來(lái)看，一線韌性較強(qiáng)，供應(yīng)大幅縮量下，成交環(huán)比由降轉(zhuǎn)增，市場(chǎng)熱度略有回升；二三線穩(wěn)中有降，不同城市分化加劇。土地市場(chǎng)，房企投資拿地?zé)崆橐话?，整體成交量?jī)r(jià)齊跌，溢價(jià)率創(chuàng)歷史新低。

??01

??新增供應(yīng)

??環(huán)比“腰斬”、同比降3成

??上海、大連等集中放量

??10月，因房地產(chǎn)市場(chǎng)下行加劇，房企推盤積極性回落，本月29個(gè)重點(diǎn)城市預(yù)估新增供應(yīng)面積1521萬(wàn)平方米，環(huán)比“腰斬”，同比下降3成，顯著不及去年同期。

??分能級(jí)來(lái)看，一線城市供應(yīng)因上月階段性放量，本月迎來(lái)回落：4個(gè)一線城市10月供應(yīng)面積為244萬(wàn)平方米，環(huán)比下降54%，同比下降4%。廣、深皆大幅回調(diào)，環(huán)比降幅皆超60%，北京如是，環(huán)比“腰斬”，不過(guò)同比大增85%，值得關(guān)注的當(dāng)屬上海，共30個(gè)項(xiàng)目集中入市，主要集中在浦東、奉賢、寶山，因而供應(yīng)規(guī)模環(huán)比大增354%，同比略低于去年同期。

??熱點(diǎn)二三線城市供應(yīng)規(guī)模持續(xù)縮量，25個(gè)監(jiān)測(cè)城市10月合計(jì)供應(yīng)1277萬(wàn)平方米，環(huán)比下降49%，同比下降34%。僅成都、天津、青島、武漢四城單月供應(yīng)量突破100萬(wàn)平方米，各城市跌多漲少：一方面，東南沿海城市追蘇州、南京、常州、佛山、合肥等回調(diào)顯著，同環(huán)比跌幅均在5成以上；另一方面，弱二線諸如鄭州、昆明、南寧、長(zhǎng)春等城市也不容樂(lè)觀，同環(huán)比保持降勢(shì)；僅?？?、大連、廈門等少數(shù)城市迎來(lái)階段性放量，環(huán)比大增，供應(yīng)量高于去年同期。

??02

??新房成交

??同環(huán)比齊跌，降幅收窄

??一線“反彈”，二三線微跌

??10月，典型城市商品住宅成交熱度延續(xù)低位波動(dòng)，基本“見(jiàn)底”，29個(gè)監(jiān)測(cè)城市預(yù)計(jì)成交規(guī)模達(dá)1946萬(wàn)平方米，環(huán)比微降3%，同比降幅有收窄趨勢(shì)，下降22%，較2019年同期降幅為12%。

??分能級(jí)來(lái)看，一線城市樓市小幅回升，10月預(yù)計(jì)整體成交新房283萬(wàn)平方米，環(huán)比上升4%，同比下降18%，較2019年同期增長(zhǎng)24%。上海、深圳熱度延續(xù)，環(huán)比上行，較2019年同期增長(zhǎng)均在四成以上，整體市場(chǎng)在“從嚴(yán)”的政策調(diào)控下找到了新的平衡，購(gòu)房需求平穩(wěn)釋放。北京環(huán)比微跌2%，同比上漲16%，整體市場(chǎng)，成交量延續(xù)高位波動(dòng)；僅廣州一城伴隨供應(yīng)縮量，成交回調(diào)，同環(huán)比齊跌，降幅分別達(dá)到了40%和7%，較2019年同期微降1%，成交增長(zhǎng)動(dòng)能略有不足。

??二三線城市成交量穩(wěn)步回調(diào)，25個(gè)監(jiān)測(cè)城市10月預(yù)計(jì)整體成交1663萬(wàn)平方米，環(huán)比下降2%，同比下降21%，降幅有收窄趨勢(shì)。各城市跌多漲少，分化持續(xù)加?。禾旖颉⒎鹕?、南寧、東莞等低位回升，較上月增幅顯著，但仍低于去年同期；青島、長(zhǎng)沙、濟(jì)南、長(zhǎng)春等二線城市同環(huán)比齊跌，下行加??；南京、寧波、蘇州、無(wú)錫、常州需求階段性疲軟，整體成交穩(wěn)步回調(diào)；25城中僅徐州、福州保持增勢(shì)。

??03

??庫(kù)存

??多城供求改善

??無(wú)錫、成都等消化周期環(huán)比拉長(zhǎng)

??“金九”銷售節(jié)點(diǎn)過(guò)后，三四線城市新盤推貨量下滑下，10月熱點(diǎn)城市供應(yīng)環(huán)比下滑較成交更為顯著，故短期呈現(xiàn)供不應(yīng)求。29個(gè)重點(diǎn)城市整體供求比略低于0.8。一線城市中北京、廣州、深圳供求比下降明顯，其中北京和深圳供不應(yīng)求。二三線城市中合肥、長(zhǎng)春、昆明、佛山等因供應(yīng)驟降供求比低至0.5以下，僅青島、成都和東莞繼續(xù)保持供過(guò)于求的狀態(tài)。

??就存量及消化周期而言，多數(shù)熱點(diǎn)城市庫(kù)存積壓情況有所緩解。如北京、廣州、福州、西安、杭州等庫(kù)存面積環(huán)比均有不同幅度下降。但由于新房銷售依舊萎靡不振，無(wú)錫、大連、廈門、成都等在庫(kù)存下降的同時(shí)消化周期反而顯著拉長(zhǎng)。

??04

??成交結(jié)構(gòu)

??深圳中檔120平集中成交

??上海高檔占比下降3pcts

??從價(jià)格段分布來(lái)看，低檔產(chǎn)品占比上海、北京和深圳分別上升7、11和3個(gè)百分點(diǎn)；中低檔產(chǎn)品占比上海和深圳分別上升9和2個(gè)百分點(diǎn)，北京下降16個(gè)百分點(diǎn)；中檔產(chǎn)品占比北京和深圳分別上升2和14個(gè)百分點(diǎn)，上海下降13個(gè)百分點(diǎn)；中高檔產(chǎn)品和高檔產(chǎn)品上海和深圳下降3和19個(gè)百分點(diǎn)，北京上升3個(gè)百分點(diǎn)。

??從面積段分布來(lái)看，90平方米以下產(chǎn)品占比上海上升14個(gè)百分點(diǎn)，北京和深圳分別下降14和12個(gè)百分點(diǎn)；90-120平方米產(chǎn)品占比北京和深圳分別上升12和7個(gè)百分點(diǎn)；120-144平方米產(chǎn)品占比上海、北京、深圳分別變化-5、4、5個(gè)百分點(diǎn)；144-200平方米產(chǎn)品以及200平方米以上大戶型產(chǎn)品成交占比上海和北京均下降3個(gè)百分點(diǎn)。

??05

       二手住房

??10城成交規(guī)模再降3成

??廈門逆市環(huán)比上漲45%

??2021年10月，二手房市場(chǎng)整體延續(xù)下行走勢(shì)，規(guī)模上環(huán)比再降30%，10個(gè)重點(diǎn)城市共計(jì)成交257萬(wàn)平方米。較去年同期相比規(guī)模收窄48%，同比2019年跌幅也高達(dá)40%，受困于全國(guó)樓市政策“嚴(yán)苛”，熱點(diǎn)城市調(diào)控力度有增無(wú)減，整體市場(chǎng)熱度降溫顯著。

??具體到城市來(lái)看，10城環(huán)比表現(xiàn)普遍回落，僅廈門同比增長(zhǎng)45%表現(xiàn)亮眼，北京、深圳、南昌、南京、青島均環(huán)比回落30%以上，其余城市也有不同程度下跌。同比來(lái)看，10城整體表現(xiàn)不及往年，超半數(shù)熱點(diǎn)城市成交規(guī)模同比下降4成以上，深圳自年初已進(jìn)入調(diào)控寒冬，同比回落73%，三季度以來(lái)杭州、青島市場(chǎng)規(guī)模顯著降級(jí)，同比跌幅擴(kuò)大至7成以上，較之2019年同期仍有5成以上回落，其余城市均有不同程度回落。

??基于近期各熱點(diǎn)城市紛紛傳出銀行或?qū)⒎砰_(kāi)貸款，疊加“二手房指導(dǎo)價(jià)”入市以來(lái)市場(chǎng)已得到良性抑制，調(diào)控“松綁”后未來(lái)短期內(nèi)市場(chǎng)或?qū)⒂瓉?lái)企穩(wěn)回升。

??06

??土地市場(chǎng)

??京滬二輪土拍也未能逃離降溫

??本月溢價(jià)率創(chuàng)下歷史新低

??截至10月27日，全國(guó)300城經(jīng)營(yíng)性土地總成交建筑面積達(dá)10533萬(wàn)平方米，環(huán)比9月全月下降17%，同比降幅更是高達(dá)58%；成交幅數(shù)共計(jì)1878幅，環(huán)同比分別下降了11%和56%；成交總價(jià)方面，本月土地成交總金額降至3625億元，環(huán)比上月大降36%，同比也下降了39%。成交單價(jià)方面，雖然本月有京、滬、杭、漢、長(zhǎng)等5個(gè)重點(diǎn)城市集中拍地，較上月明顯較少，使得一二線城市成交占比明顯下滑，因此平均地價(jià)降至3442元/平方米，環(huán)比下降了23%，但同比漲幅高達(dá)46%。

??市場(chǎng)熱度方面。房企“躺平”依然延續(xù)，溢價(jià)率延續(xù)上月的下滑趨勢(shì)，環(huán)比減少1個(gè)百分點(diǎn)，降至3.2%，再度創(chuàng)下歷史新低。各能級(jí)城市表現(xiàn)一致，溢價(jià)率環(huán)比均呈下降趨勢(shì)，并且各能級(jí)城市溢價(jià)率均降至5%以下，尤其是二線城市，溢價(jià)率創(chuàng)下歷史新低，僅有1.7%，熱度在三個(gè)能級(jí)城市中也處于最低位。

??土地流拍方面，以重點(diǎn)監(jiān)測(cè)的城市來(lái)看，土地流拍率依然盤踞高位，約為26%，其中半數(shù)流拍地塊集中在上海、杭州、長(zhǎng)沙、西安、武漢等一二線城市，并且這些地塊多為含宅地塊。從區(qū)位來(lái)看，這些撤牌地塊多位于城市遠(yuǎn)郊區(qū)，行業(yè)調(diào)整周期下樓市也率先轉(zhuǎn)冷，項(xiàng)目入市去化也將成為難題。更深層次的原因是，房地產(chǎn)行業(yè)資金監(jiān)管仍趨嚴(yán)，加之當(dāng)前市場(chǎng)下行，大多數(shù)房企觀望情緒濃厚，拿地積極性下滑，尤其是民企直接“躺平”，亦造成這些城市二輪土拍大幅降溫，多宗地遭遇撤牌或流拍。

??據(jù)CRIC監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，截止10月27日，一線城市成交總量達(dá)628萬(wàn)平方米，環(huán)比下降7%；由于本月成交主力為京滬，地價(jià)相對(duì)上月成交主力廣州較高，因此成交金額較上月上漲10%至1171億元；平均地價(jià)也在上月上漲的基礎(chǔ)上再度上漲19%至18649元/平方米。聚焦到城市來(lái)看，北京和上海均于本月開(kāi)啟了二輪集中土拍，但熱度均較首輪出現(xiàn)明顯降溫。其中北京計(jì)劃出讓43宗地，最終僅成交17宗，其余地塊均延期至下一輪集中出讓，共收金513億元；上海二輪集中土拍計(jì)劃出讓27宗商品宅地，但也有7宗地緊急撤牌，余下20宗也多以底價(jià)成交為主，土拍熱度較首輪有所降溫；廣、深在本月無(wú)土地出讓。

??截至10月27日，二線城市成交量?jī)H為2126萬(wàn)平方米，較上月腰斬，同比亦有超六成的降幅；成交金額也隨之降至1118億元，同環(huán)比降幅均在四成以上；由于成交主力為武漢、長(zhǎng)沙和西安等地價(jià)水平相對(duì)低的城市，平均價(jià)格也因此降至5257元/平方米，環(huán)比下降15%。具體到城市來(lái)看，本月共有3個(gè)重點(diǎn)二線城市進(jìn)行了集中土拍，分別是杭州、武漢和長(zhǎng)沙；從土拍熱度來(lái)看，這些城市的第二輪集中土拍熱度均遭遇了滑鐵盧，撤牌與底價(jià)成交成為主流，尤其是長(zhǎng)沙，原計(jì)劃出讓的29宗地中僅有10宗順利成交，且均為底價(jià)出讓，溢價(jià)率直接降至冰點(diǎn)。

??在重點(diǎn)一二線城市二輪集中土拍高峰期過(guò)后，三四線城市的土地供應(yīng)有所提升，本月成交體量也較上月環(huán)比上漲，但同比去年來(lái)看仍有較大的降幅；價(jià)格方面，由于成交主力為鹽城、泰州、柳州等地價(jià)較低的城市，本月三四線城市平均地價(jià)較上月下降了26%，降至1718元/平方米。在CRIC重點(diǎn)監(jiān)測(cè)的三四線城市中，鹽城的成交量最大，總成交量達(dá)148萬(wàn)平方米。值得關(guān)注的是，重點(diǎn)三四線城市的流拍現(xiàn)象也較此前有所加劇，東莞、溫州、臺(tái)州、義烏等熱點(diǎn)城市也均出現(xiàn)了無(wú)人競(jìng)拍而流拍的地塊，而在此之前，這些城市的地塊多以最高限價(jià)成交，土拍熱度降溫十分明顯。從供應(yīng)來(lái)看，無(wú)錫、常州、南通、徐州、揚(yáng)州等城市也將在下月開(kāi)展新一輪集中拍地，預(yù)計(jì)三四線城市的成交量在下月將會(huì)繼續(xù)回升。