[中信建投] 百?gòu)?qiáng)房企銀十成交向好，一梯隊(duì)發(fā)力明顯

??“銀十”百?gòu)?qiáng)房企銷售增速持續(xù)向好，一梯隊(duì)房企發(fā)力明顯。2019年1-10月百?gòu)?qiáng)房企銷售額達(dá)91149億元，同比增長(zhǎng)16.4%，增速較1-9月提高1.4個(gè)百分點(diǎn)。10月單月同比增速來(lái)看，百?gòu)?qiáng)房企實(shí)現(xiàn)銷售額10572億元，同比增長(zhǎng)28.7%，較9月上升7個(gè)百分點(diǎn)，增幅再度擴(kuò)大；單月環(huán)比來(lái)看，10月銷售額較9月下降1%。

??集中度提升趨勢(shì)不改，不同梯隊(duì)和房企間分化加大。銷售金額入榜門檻方面，龍頭房企競(jìng)爭(zhēng)激烈度下滑，Top10和Top50競(jìng)爭(zhēng)激烈度提升。全口徑銷售金額入榜門檻來(lái)看，百?gòu)?qiáng)房企各梯隊(duì)門檻提升幅度差異顯著，Top10、Top20、Top50和Top100銷售門檻分別同比提升24.9%、11.6%、24.1%和21.0%。房企集中度方面，2019年1-10月，Top100房企權(quán)益銷售金額集中度達(dá)55.7%，較2018年上升2pct。其中，Top1-3、Top4-10和Top11-20房企集中度分別提升1.1pct、1pct和0.7pct，Top21-50和Top51-100提升速度較2018年放緩。值得注意的是，Top20之后以及Top50之后的房企銷售集中度有所下降，結(jié)構(gòu)方面頭部效應(yīng)也愈發(fā)明顯。

??今年以來(lái)規(guī)模央企銷售表現(xiàn)十分搶眼，保利、中海、華潤(rùn)、招商蛇口、金茂1-10月銷售增速分別為14%、28.4%、24.9%、35.6%和32.5%，高于Top50整體增速。其中，保利由于10月增速較低，排名由此前第4滑至第5，與18年持平；中海較18年上升1名穩(wěn)居第6，領(lǐng)先優(yōu)勢(shì)明顯；華潤(rùn)自18年超越龍湖之后也穩(wěn)居第9，金茂也由18年第24位躍居至第19位，央企銷售彈性不斷展現(xiàn)。

??重點(diǎn)城市10月成交增速放緩。10月一手房成交同比增長(zhǎng)14.1%，較上月減少4.6pct，其中一線（4城）和二線（16城）銷售同比分別上升12.7%和28.3%，三線（27城）銷售同比下降4.3%，一線城市反彈回升，二、三線回落。二手房方面，我們所跟蹤的16個(gè)城市同比增長(zhǎng)36.9%，增幅擴(kuò)大10pct，存量市場(chǎng)有所回暖。

??板塊觀點(diǎn)：10月市場(chǎng)成交增速有所回落，整個(gè)地產(chǎn)板塊也相應(yīng)回調(diào)，但當(dāng)前市場(chǎng)成交韌性猶在，百?gòu)?qiáng)房企銷售業(yè)績(jī)表現(xiàn)延續(xù)強(qiáng)勢(shì)，單月銷售增速已連續(xù)三個(gè)月維持正增長(zhǎng)趨勢(shì)，考慮到當(dāng)前市場(chǎng)去化率尚可，疊加四季度房企推盤規(guī)模的進(jìn)一步提升，我們認(rèn)為無(wú)論是企業(yè)還是行業(yè)的銷售將在今年繼續(xù)保持。板塊方面，房企三季報(bào)依然延續(xù)了中報(bào)以來(lái)得靚麗業(yè)績(jī)，預(yù)收款規(guī)模再創(chuàng)新高，行業(yè)業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)確定性進(jìn)一步加強(qiáng)，板塊估值水平持續(xù)依然保持低位，考慮到當(dāng)前，地產(chǎn)行業(yè)持倉(cāng)已經(jīng)環(huán)比連續(xù)三季度下行，成為相對(duì)低配板塊，我們認(rèn)為當(dāng)前行業(yè)正處于較好的配置時(shí)機(jī)。

??建議優(yōu)選：1、具備融資優(yōu)勢(shì)的國(guó)企央企（保利、萬(wàn)科、招商蛇口、華發(fā)股份、中國(guó)海外發(fā)展）；2. 具備非市場(chǎng)化拿地能力的房企（大悅城、華僑城、中國(guó)金茂）；3、關(guān)注物業(yè)服務(wù)龍頭（中航善達(dá)、中海物業(yè)、碧桂園服務(wù)）。

??風(fēng)險(xiǎn)提示：房地產(chǎn)調(diào)控政策持續(xù)加碼