[易居研究院]2019年11月10城供求關(guān)系與庫存報(bào)告

??上海易居房地產(chǎn)研究院2020年2月25日發(fā)布《2019年11月10城供求關(guān)系與庫存報(bào)告》。該報(bào)告顯示：

??11月，10城潛在供求比為1.05，環(huán)比上升2.6%，同比上升6.8%，供略大于求。具體到城市，預(yù)計(jì)2020年上半年，南京和鄭州潛在供求比將存在上行的壓力，并且處于供大于求的狀態(tài)；杭州、天津和湖州雖然潛在供求比預(yù)計(jì)不會(huì)繼續(xù)上行，但也將處于供大于求的狀態(tài)，房價(jià)可能有一定的回調(diào)壓力。無錫潛在供求比繼續(xù)下行，且供小于求，易漲難跌。

??11月，10城商品住宅潛在庫存為25317萬平方米，按照11月份的銷售水平，去化周期為17.4個(gè)月，庫存與去化周期均小幅上行。2020年上半年受新冠肺炎疫情影響，銷售面積預(yù)計(jì)將明顯下滑，庫存和去化周期將上升，房地產(chǎn)市場將有所降溫。蘇州近期對房地產(chǎn)市場政策支持力度相對較大，預(yù)計(jì)2020年上半年，蘇州去化周期和潛在供求比都將小幅上升，其房價(jià)漲幅或收窄。

??易居研究院研究員王若辰表示： 新冠肺炎疫情的發(fā)生加速了銷售量的下降，同時(shí)另一方面也影響了企業(yè)的正常施工節(jié)奏，會(huì)使得供給量也有所下降，但總的來說銷售量的下降將會(huì)更加明顯。在此基礎(chǔ)上，2020年上半年，10個(gè)重點(diǎn)城市的潛在庫存、去化周期和供求比均將有所上升。

??報(bào)告正文如下：

??供求關(guān)系是決定房地產(chǎn)價(jià)格短周期波動(dòng)的關(guān)鍵因素之一，通常來說，在僅考慮供求關(guān)系的情況下，當(dāng)住宅供應(yīng)量小于需求量時(shí)，房價(jià)易漲難跌；當(dāng)住宅供應(yīng)量大于未來需求量時(shí)，房價(jià)易跌難漲。供應(yīng)量的代理指標(biāo)為剔除配建和自持面積的商品住宅新開工面積，需求量則為商品住宅銷售面積，數(shù)據(jù)均來自各地統(tǒng)計(jì)局。

??衡量城市庫存的口徑為新開工后未銷售的商品住宅，相比可售庫存來說，還包含了新開工后未達(dá)到預(yù)售標(biāo)準(zhǔn)的庫存，能夠更全面的衡量一個(gè)城市商品住宅的潛在供應(yīng)量。若無特別說明，本報(bào)告中所指的商品住宅新開工面積均剔除配建保障房部分；本報(bào)告所指新開工面積和銷售面積均為12個(gè)月移動(dòng)平均面積，即最近12個(gè)月的平均值。

??一、供給：商品住宅新開工面積

??2019年11月，10城住宅新開工面積為1440萬平方米，環(huán)比下降1.5%，同比下降5.8%。2019年3月后，新開工面積開始震蕩下行，反映開發(fā)商對短期市場的預(yù)期降低。

??二、需求：商品住宅銷售面積

??2019年11月，10城住宅銷售面積為1454萬平方米，環(huán)比下降0.8%，同比增長0.6%，繼續(xù)小幅下降, 2020年銷售面積大概率進(jìn)一步下降。

??三、10城商品住宅潛在供求比與潛在庫存

??1、潛在供求比  

??潛在供求比計(jì)算方法：

??潛在供求比 = 供給量/需求量 = 9個(gè)月前移動(dòng)平均新開工面積/當(dāng)月移動(dòng)平均銷售面積

??潛在供求比越小，說明商品住宅需求量超過供給量越多，供小于求，當(dāng)前住宅市場更可能處于繁榮階段；潛在供求比越大，說明商品住宅供給量超過需求量越多，供大于求，當(dāng)前住宅市場更可能處于降溫階段。

??2019年11月，10城商品住宅潛在供求比為1.05，環(huán)比上升2.6%，同比上升6.8%，供略大于求。預(yù)計(jì)未來潛在供求比將繼續(xù)上升，于2020年6月超過1.1。

??2019年11月，天津、杭州、湖州、鄭州、南京、蘇州、重慶、無錫、上海和三亞的潛在供求比分別為1.39、1.22、1.14、1.06、1.03、1.01、0.97、0.95、0.95和0.92。其中，供求比上升和下降的城市各占5成，但上升幅度整體大于下降幅度，表明供給壓力增大。

??2、潛在庫存及去化周期

??經(jīng)過一系列的假設(shè)和測算可以得到：

??2019年11月，10城商品住宅潛在庫存為25317萬平方米，按照11月份的銷售水平，去化周期為17.4個(gè)月，庫存與去化周期均小幅上行。

??展望未來，10城商品住宅新開工面積同比增速已經(jīng)于2019年8月轉(zhuǎn)負(fù)，銷售面積同比增速11月份已經(jīng)接近0，即將轉(zhuǎn)負(fù)，但下行速度目前慢于新開工面積同比。2020年受新冠肺炎疫情影響，銷售面積預(yù)計(jì)將明顯下滑，庫存和去化周期將有所上升。

??2019年11月，天津、三亞、南京、鄭州、蘇州、湖州、杭州、重慶、上海和無錫的新開工未售庫存去化周期分別為38.1、26.3、22.5、21.4、21.3、13.3、13.3、11.5、11.4和11.1個(gè)月。其中，去化周期增長的城市占6成，說明庫存去化壓力增大。天津的去化周期最長，同時(shí)庫存量也很大，其房地產(chǎn)市場比較萎靡，但11月份去化周期有所下降。無錫、上海等去化周期較小，不存在大的庫存去化壓力。

??四、案例：蘇州

??本次疫情發(fā)生后，多地政府出臺(tái)了一系列房地產(chǎn)支持政策，包括降低土地出讓金交納比例、延緩竣工等以支持房企的正常經(jīng)營。蘇州2月24日出讓的10幅宅地取消了竣工預(yù)售許可調(diào)整價(jià)，并且當(dāng)網(wǎng)上競價(jià)超過市場指導(dǎo)價(jià)時(shí)，價(jià)高者得，取消了現(xiàn)房銷售和封頂銷售，政策支持力度相對較大。

??2019年下半年蘇州新開工面積并未下降，說明2020年上半年供應(yīng)量仍保持目前水平，而需求量受疫情影響會(huì)有所下降，因此其潛在庫存和去化周期也大概率將有所上升，二手房價(jià)漲幅有或?qū)⑹照?/p>

??蘇州商品住宅潛在供求比在未來3個(gè)季度是呈小幅震蕩上行的趨勢，但比值大多略低于1，整體供略小于求。因此，僅從供需關(guān)系來看，預(yù)計(jì)未來3個(gè)季度蘇州二手房價(jià)漲幅將有所收窄。

??五、結(jié)論與趨勢   

??預(yù)計(jì)2020年上半年，南京和鄭州潛在供求比將存在上行的壓力，并且處于供大于求的狀態(tài)；杭州、天津和湖州雖然潛在供求比預(yù)計(jì)不會(huì)繼續(xù)上行，但也將處于供大于求的狀態(tài)，房價(jià)可能有一定的回調(diào)壓力。無錫潛在供求比繼續(xù)下行，且供小于求，易漲難跌。2020年上半年受新冠肺炎疫情影響，銷售面積預(yù)計(jì)將明顯下滑，庫存和去化周期將上升，房地產(chǎn)市場將有所降溫。