2020-02-26 14:08:58
??上海易居房地產(chǎn)研究院2020年2月25日發(fā)布《2019年11月10城供求關(guān)系與庫存報(bào)告》。該報(bào)告顯示:
??11月,10城潛在供求比為1.05,環(huán)比上升2.6%,同比上升6.8%,供略大于求。具體到城市,預(yù)計(jì)2020年上半年,南京和鄭州潛在供求比將存在上行的壓力,并且處于供大于求的狀態(tài);杭州、天津和湖州雖然潛在供求比預(yù)計(jì)不會(huì)繼續(xù)上行,但也將處于供大于求的狀態(tài),房價(jià)可能有一定的回調(diào)壓力。無錫潛在供求比繼續(xù)下行,且供小于求,易漲難跌。
??11月,10城商品住宅潛在庫存為25317萬平方米,按照11月份的銷售水平,去化周期為17.4個(gè)月,庫存與去化周期均小幅上行。2020年上半年受新冠肺炎疫情影響,銷售面積預(yù)計(jì)將明顯下滑,庫存和去化周期將上升,房地產(chǎn)市場將有所降溫。蘇州近期對房地產(chǎn)市場政策支持力度相對較大,預(yù)計(jì)2020年上半年,蘇州去化周期和潛在供求比都將小幅上升,其房價(jià)漲幅或收窄。
??易居研究院研究員王若辰表示: 新冠肺炎疫情的發(fā)生加速了銷售量的下降,同時(shí)另一方面也影響了企業(yè)的正常施工節(jié)奏,會(huì)使得供給量也有所下降,但總的來說銷售量的下降將會(huì)更加明顯。在此基礎(chǔ)上,2020年上半年,10個(gè)重點(diǎn)城市的潛在庫存、去化周期和供求比均將有所上升。
??報(bào)告正文如下:
??供求關(guān)系是決定房地產(chǎn)價(jià)格短周期波動(dòng)的關(guān)鍵因素之一,通常來說,在僅考慮供求關(guān)系的情況下,當(dāng)住宅供應(yīng)量小于需求量時(shí),房價(jià)易漲難跌;當(dāng)住宅供應(yīng)量大于未來需求量時(shí),房價(jià)易跌難漲。供應(yīng)量的代理指標(biāo)為剔除配建和自持面積的商品住宅新開工面積,需求量則為商品住宅銷售面積,數(shù)據(jù)均來自各地統(tǒng)計(jì)局。
??衡量城市庫存的口徑為新開工后未銷售的商品住宅,相比可售庫存來說,還包含了新開工后未達(dá)到預(yù)售標(biāo)準(zhǔn)的庫存,能夠更全面的衡量一個(gè)城市商品住宅的潛在供應(yīng)量。若無特別說明,本報(bào)告中所指的商品住宅新開工面積均剔除配建保障房部分;本報(bào)告所指新開工面積和銷售面積均為12個(gè)月移動(dòng)平均面積,即最近12個(gè)月的平均值。
??一、供給:商品住宅新開工面積
??2019年11月,10城住宅新開工面積為1440萬平方米,環(huán)比下降1.5%,同比下降5.8%。2019年3月后,新開工面積開始震蕩下行,反映開發(fā)商對短期市場的預(yù)期降低。
??二、需求:商品住宅銷售面積
??2019年11月,10城住宅銷售面積為1454萬平方米,環(huán)比下降0.8%,同比增長0.6%,繼續(xù)小幅下降, 2020年銷售面積大概率進(jìn)一步下降。
??三、10城商品住宅潛在供求比與潛在庫存
??1、潛在供求比
??潛在供求比計(jì)算方法:
??潛在供求比 = 供給量/需求量 = 9個(gè)月前移動(dòng)平均新開工面積/當(dāng)月移動(dòng)平均銷售面積
??潛在供求比越小,說明商品住宅需求量超過供給量越多,供小于求,當(dāng)前住宅市場更可能處于繁榮階段;潛在供求比越大,說明商品住宅供給量超過需求量越多,供大于求,當(dāng)前住宅市場更可能處于降溫階段。
??2019年11月,10城商品住宅潛在供求比為1.05,環(huán)比上升2.6%,同比上升6.8%,供略大于求。預(yù)計(jì)未來潛在供求比將繼續(xù)上升,于2020年6月超過1.1。
??2019年11月,天津、杭州、湖州、鄭州、南京、蘇州、重慶、無錫、上海和三亞的潛在供求比分別為1.39、1.22、1.14、1.06、1.03、1.01、0.97、0.95、0.95和0.92。其中,供求比上升和下降的城市各占5成,但上升幅度整體大于下降幅度,表明供給壓力增大。
??2、潛在庫存及去化周期
??經(jīng)過一系列的假設(shè)和測算可以得到:
??2019年11月,10城商品住宅潛在庫存為25317萬平方米,按照11月份的銷售水平,去化周期為17.4個(gè)月,庫存與去化周期均小幅上行。
??展望未來,10城商品住宅新開工面積同比增速已經(jīng)于2019年8月轉(zhuǎn)負(fù),銷售面積同比增速11月份已經(jīng)接近0,即將轉(zhuǎn)負(fù),但下行速度目前慢于新開工面積同比。2020年受新冠肺炎疫情影響,銷售面積預(yù)計(jì)將明顯下滑,庫存和去化周期將有所上升。
??2019年11月,天津、三亞、南京、鄭州、蘇州、湖州、杭州、重慶、上海和無錫的新開工未售庫存去化周期分別為38.1、26.3、22.5、21.4、21.3、13.3、13.3、11.5、11.4和11.1個(gè)月。其中,去化周期增長的城市占6成,說明庫存去化壓力增大。天津的去化周期最長,同時(shí)庫存量也很大,其房地產(chǎn)市場比較萎靡,但11月份去化周期有所下降。無錫、上海等去化周期較小,不存在大的庫存去化壓力。
??四、案例:蘇州
??本次疫情發(fā)生后,多地政府出臺(tái)了一系列房地產(chǎn)支持政策,包括降低土地出讓金交納比例、延緩竣工等以支持房企的正常經(jīng)營。蘇州2月24日出讓的10幅宅地取消了竣工預(yù)售許可調(diào)整價(jià),并且當(dāng)網(wǎng)上競價(jià)超過市場指導(dǎo)價(jià)時(shí),價(jià)高者得,取消了現(xiàn)房銷售和封頂銷售,政策支持力度相對較大。
??2019年下半年蘇州新開工面積并未下降,說明2020年上半年供應(yīng)量仍保持目前水平,而需求量受疫情影響會(huì)有所下降,因此其潛在庫存和去化周期也大概率將有所上升,二手房價(jià)漲幅有或?qū)⑹照?/p>
??蘇州商品住宅潛在供求比在未來3個(gè)季度是呈小幅震蕩上行的趨勢,但比值大多略低于1,整體供略小于求。因此,僅從供需關(guān)系來看,預(yù)計(jì)未來3個(gè)季度蘇州二手房價(jià)漲幅將有所收窄。
??五、結(jié)論與趨勢
??預(yù)計(jì)2020年上半年,南京和鄭州潛在供求比將存在上行的壓力,并且處于供大于求的狀態(tài);杭州、天津和湖州雖然潛在供求比預(yù)計(jì)不會(huì)繼續(xù)上行,但也將處于供大于求的狀態(tài),房價(jià)可能有一定的回調(diào)壓力。無錫潛在供求比繼續(xù)下行,且供小于求,易漲難跌。2020年上半年受新冠肺炎疫情影響,銷售面積預(yù)計(jì)將明顯下滑,庫存和去化周期將上升,房地產(chǎn)市場將有所降溫。
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