[貝殼研究院]租賃市場(chǎng)周度點(diǎn)評(píng)（2020.8.31-9.06）

??一周數(shù)據(jù)回顧：

??1、租賃成交量下降，重點(diǎn)十八城總成交量環(huán)比下降16.4%；

??2、租金水平穩(wěn)中有升，環(huán)比上漲1.5%，同比下降5.9%。

??全國(guó)重點(diǎn)18城本周租賃市場(chǎng)成交量環(huán)比下降16.4%。依據(jù)貝殼研究院數(shù)據(jù)，上周租賃市場(chǎng)成交量環(huán)比下降16.4%。 重點(diǎn)18城所有城市均呈現(xiàn)下跌態(tài)勢(shì)。分城市來(lái)看，除了大連市、煙臺(tái)市、杭州市、北京市及重慶市五個(gè)城市成交量環(huán)比下降幅度小于10%外，其余城市下降幅度較大，介于10%-25%之間。

??總體租金水平穩(wěn)中有升，環(huán)比上漲1.5%。依據(jù)貝殼研究院數(shù)據(jù)，貝殼平臺(tái)全國(guó)重點(diǎn)18城上周平均租金水平為42.6元/平米，環(huán)比前一周上漲1.5%，同比去年下降5.9%。分城市來(lái)看，除了青島、成都、武漢、南京、合肥及天津六個(gè)城市租金水平呈現(xiàn)環(huán)比下降外，其他城市均呈現(xiàn)上漲態(tài)勢(shì)。同比來(lái)看，上周北京、上海、深圳、杭州及南京五個(gè)城市的租金水平均高于去年同期水平，其他城市租金水平均不同程度的低于去年同期，其中同比降幅最大的是武漢，同比下降9.6%。原因是武漢由于前期受到疫情的影響較大，目前租賃市場(chǎng)尚未完全恢復(fù)，處于修復(fù)階段。

??一周市場(chǎng)點(diǎn)評(píng)：防范中小企業(yè)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，構(gòu)建行業(yè)信用體系

??最近長(zhǎng)租公寓跑路暴雷事件頻發(fā)，各城市發(fā)布租賃風(fēng)險(xiǎn)提示等公告，武漢推出《武漢市住房租賃企業(yè)信用監(jiān)管辦法》，旨在通過(guò)信用管理推動(dòng)市場(chǎng)健康發(fā)展。

??1、長(zhǎng)租公寓商業(yè)模式脆弱，疫情加速洗牌。長(zhǎng)租公寓近期不斷出現(xiàn)的暴雷事件，核心原因是其商業(yè)模式存在部分脆弱性。上半年疫情的沖擊，加速暴露了企業(yè)商業(yè)模式存在的問(wèn)題。一是租金成本高。目前大部分的長(zhǎng)租公寓采取的都是包租模式，裝修和運(yùn)營(yíng)也需要較高的成本投入。二是商業(yè)模式的靈活性差。通常長(zhǎng)租公寓會(huì)與業(yè)主簽訂3-5年的租賃合同，在約定期限之后租金會(huì)按比例增長(zhǎng)。而在遭遇市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)和變動(dòng)的情況下，仍然要按約定繳納租金，就給企業(yè)經(jīng)營(yíng)帶來(lái)了較大的成本壓力。三是精細(xì)化運(yùn)營(yíng)要求高。長(zhǎng)租公寓企業(yè)理論上來(lái)講應(yīng)當(dāng)“以出定收”，根據(jù)出房情況來(lái)決定收房速度，將庫(kù)存維持在健康水平。而部分小企業(yè)為了拓展規(guī)模會(huì)相對(duì)激進(jìn)地收房，而出租能力低可能導(dǎo)致空置率較高，現(xiàn)金流難以抵御市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。

??2、規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，保障租賃雙邊利益。資金鏈斷裂的暴雷企業(yè)中，一部分是因?yàn)樽陨斫?jīng)營(yíng)不善導(dǎo)致被迫停止?fàn)I業(yè)，另外還存在“以高收低出”“長(zhǎng)收短付”為手段的行騙行為。這種情況下，就給租客和房東帶來(lái)了潛在的隱患。因此，房東和租客在選擇租賃企業(yè)上，也要重點(diǎn)關(guān)注企業(yè)的品牌信譽(yù)。對(duì)于企業(yè)的規(guī)模、發(fā)展階段、經(jīng)營(yíng)信息等進(jìn)行比較后再做選擇。近期杭州、西安等地陸續(xù)出臺(tái)了針對(duì)租賃機(jī)構(gòu)資金監(jiān)管政策，武漢出臺(tái)了針對(duì)租賃企業(yè)的信用信息管理辦法，旨在保障租賃雙邊權(quán)益。

??3、防范風(fēng)險(xiǎn)，逐步構(gòu)建住房租賃企業(yè)的信用信息體系。加強(qiáng)對(duì)住房租賃企業(yè)及從業(yè)人員等市場(chǎng)主體的信用管理，動(dòng)態(tài)記錄良好信用信息和不良信用信息，建立住房租賃行業(yè)的“紅黑名單”制度，定期對(duì)榜單信息予以公示。制定符合租賃企業(yè)運(yùn)營(yíng)特點(diǎn)的信用評(píng)價(jià)辦法，將企業(yè)的運(yùn)營(yíng)規(guī)模、備案情況、政府活動(dòng)參與度、社會(huì)貢獻(xiàn)等指標(biāo)納入良好信用評(píng)價(jià)中，將租金貸、客戶投訴、房屋違規(guī)、高收低出、房源信息虛假發(fā)布、侵犯租戶權(quán)益等不良行為納入不良信用評(píng)價(jià)中。企業(yè)的信用評(píng)價(jià)機(jī)制與信貸、補(bǔ)貼等因素掛鉤，形成信用體系的激勵(lì)及懲戒機(jī)制，防范行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，促進(jìn)企業(yè)規(guī)范化發(fā)展。推動(dòng)信息公開化，加大宣傳糾紛處理渠道。設(shè)立住房租賃糾紛的處理渠道，制作租賃權(quán)利義務(wù)說(shuō)明書向租客公開宣傳，普及住房租賃相關(guān)權(quán)益知識(shí)，提高租戶自我保護(hù)意識(shí)，減少糾紛。