[克而瑞]“五一”新房成交同比微跌6%

??導(dǎo) 讀 

??58城新房成交同比降6%，與2019年同期相比則增長(zhǎng)16%。一線“堅(jiān)挺” 三四線好于預(yù)期，二線同比跌幅居首。

??伴隨國(guó)內(nèi)疫情得到階段性控制，加之新冠疫苗的普及接種，今年五一果不其然迎來(lái)了補(bǔ)償式出游，出行人次和居民消費(fèi)均迎來(lái)“井噴”：經(jīng)文化和旅游部測(cè)算，2021年“五一”假期，全國(guó)國(guó)內(nèi)旅游出游2.3億人次，已超疫前同期水平；國(guó)內(nèi)旅游收入也高達(dá)1132.3億元。而樓市成交則呈現(xiàn)出“比上不足，比下有余”：58個(gè)重點(diǎn)城市成交量同比下降6%，與2019年同期相比則增長(zhǎng)16%，究竟不同城市間呈現(xiàn)出怎樣的分化行情，目前的成交熱度又能否延續(xù)？

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??4月12城調(diào)控加碼、下沉縣市

??430會(huì)議重申“房住不炒”主基調(diào)依舊

??4月樓市調(diào)控力度有增無(wú)減，貫穿始終：月初住建部相繼約談廣州、合肥、寧波、東莞和南通5城，要求牢牢把握“房住不炒”定位，并將東莞、南通列入監(jiān)測(cè)重點(diǎn)城市名單；此后，上海、廣州、合肥、南通、麗水、東莞、徐州、嘉興、廈門(mén)、寧波等12城政策加碼，并下沉到縣市，全面落實(shí)穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期。

??月末中央政治局會(huì)議召開(kāi)，首次提出防止以學(xué)區(qū)房等名義炒作房?jī)r(jià)，強(qiáng)調(diào)要堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，增加保障性租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房供給，明確宏觀政策不急轉(zhuǎn)彎，積極的財(cái)政政策要落實(shí)落細(xì)、穩(wěn)健的貨幣政策要保持流動(dòng)性合理充裕。從中央定調(diào)到地方政策的層層加碼，“房住不炒”主基調(diào)并未改變，“三穩(wěn)”預(yù)期依舊。

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??58城新房成交同比降6%，一線“堅(jiān)挺”

??三四線好于預(yù)期，二線同比跌幅居首

??2021年五一假期（2021年5月1日-5月5日，下同）58個(gè)重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市累計(jì)成交188萬(wàn)平方米，屬于“比上不足，比下有余”，同比下降6%，與2019年同期相比則增長(zhǎng)16%。分能級(jí)來(lái)看，

??一線購(gòu)房需求相對(duì)“堅(jiān)挺”，同比微增2%，顯著高于2019年同期。廣州成交最熱，同比去年“翻番”，房企推盤(pán)積極性較高帶動(dòng)了剛需、改善需求的集中釋放；上海、深圳成交與去年同期基本持平；北京樓市則略顯低迷，五一假期僅成交1.6萬(wàn)平方米，屬3年同期成交最低。

??二線城市出現(xiàn)顯著回調(diào)，同比跌幅超3成，與2019年同期持平，不同城市間迎來(lái)此消彼長(zhǎng)的輪動(dòng)行情：前期“大熱”的長(zhǎng)三角城市諸如寧波、南京、合肥、杭州市場(chǎng)明顯轉(zhuǎn)冷，成交表現(xiàn)顯著不及去年同期；相較而言，長(zhǎng)沙、蘇州、廈門(mén)迎來(lái)了需求的集中釋放，五一假期成交量創(chuàng)3年同期新高，居民購(gòu)房熱情依舊高漲。

??三四線成交表現(xiàn)超預(yù)期，同比增長(zhǎng)21%，在不同能級(jí)中居首。各城市市場(chǎng)同比漲跌參半，分化持續(xù)加劇：上漲城市以東南沿海強(qiáng)三線居多，諸如清遠(yuǎn)、溫州、佛山、珠海等成交保持高熱狀態(tài)，同比翻番，顯著好于2019年同期；廣西等部分經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)、缺乏產(chǎn)業(yè)支撐的三四線諸如柳州、玉林、防城港成交量均不足2萬(wàn)平方米，創(chuàng)3年同期新低，市場(chǎng)慘淡程度可見(jiàn)一斑。

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??核心5城二手房成交同比近乎“腰斬”

??北京、杭州、青島、東莞等一二手齊跌

??二手房市場(chǎng)如是，據(jù)CRIC監(jiān)測(cè)的5個(gè)重點(diǎn)城市五一假期成交9.9萬(wàn)平方米，同比降幅達(dá)46%。杭州、北京、青島、東莞皆面臨一、二手市場(chǎng)成交同時(shí)轉(zhuǎn)淡，以東莞為例，4月初被住建部約談，列為重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市后，隨即發(fā)布《東莞住建部門(mén)迅速行動(dòng)，落實(shí)“一城一策”調(diào)控要求》，對(duì)于短期市場(chǎng)還是有較好的引導(dǎo)作用，促進(jìn)成交穩(wěn)步回落，二手房成交同比降幅高達(dá)96%。

??綜上，雖然4月熱點(diǎn)城市調(diào)控政策層層加碼，430中央政治局會(huì)議重申“房住不炒”主基調(diào)，但是五一新房市場(chǎng)成交熱度延續(xù)，較2020年同比微跌6%，顯著好于2019年同期。不同城市呈現(xiàn)出顯著的分化行情：一線、三四線成交創(chuàng)3年同期新高，東南沿海部分強(qiáng)三線諸如清遠(yuǎn)、溫州、佛山、珠海等市場(chǎng)高熱不退；相較而言，廣西等欠發(fā)達(dá)區(qū)域去化壓力巨大，下行趨勢(shì)依舊。

??展望未來(lái)，由于5、6兩月乃是房企集中沖刺半年度業(yè)績(jī)的關(guān)鍵期，企業(yè)推案、營(yíng)銷(xiāo)熱情持續(xù)高漲，市場(chǎng)供應(yīng)規(guī)模有望維持在較高水平。成交在“房住不炒”主基調(diào)指引下預(yù)期轉(zhuǎn)淡，但不會(huì)明顯失速，或?qū)⒂瓉?lái)此消彼長(zhǎng)的輪動(dòng)行情：一方面，熱點(diǎn)一二線諸如上海、杭州等在調(diào)控政策的層層發(fā)酵下，成交或?qū)⑿》滦校涣硪环矫?，中西部等二線城市或?qū)⒂瓉?lái)一波需求釋放期，成交大概率延續(xù)穩(wěn)中有升態(tài)勢(shì)；不過(guò)對(duì)于廣大缺乏基本面支撐，長(zhǎng)期人口凈流出的三四線城市仍將延續(xù)低迷走勢(shì)，短期內(nèi)難以出現(xiàn)反轉(zhuǎn)行情。