楊科偉 俞倩倩2021-05-07 11:14:17
??導(dǎo) 讀
??58城新房成交同比降6%,與2019年同期相比則增長(zhǎng)16%。一線“堅(jiān)挺” 三四線好于預(yù)期,二線同比跌幅居首。
??伴隨國(guó)內(nèi)疫情得到階段性控制,加之新冠疫苗的普及接種,今年五一果不其然迎來(lái)了補(bǔ)償式出游,出行人次和居民消費(fèi)均迎來(lái)“井噴”:經(jīng)文化和旅游部測(cè)算,2021年“五一”假期,全國(guó)國(guó)內(nèi)旅游出游2.3億人次,已超疫前同期水平;國(guó)內(nèi)旅游收入也高達(dá)1132.3億元。而樓市成交則呈現(xiàn)出“比上不足,比下有余”:58個(gè)重點(diǎn)城市成交量同比下降6%,與2019年同期相比則增長(zhǎng)16%,究竟不同城市間呈現(xiàn)出怎樣的分化行情,目前的成交熱度又能否延續(xù)?
??01
??4月12城調(diào)控加碼、下沉縣市
??430會(huì)議重申“房住不炒”主基調(diào)依舊
??4月樓市調(diào)控力度有增無(wú)減,貫穿始終:月初住建部相繼約談廣州、合肥、寧波、東莞和南通5城,要求牢牢把握“房住不炒”定位,并將東莞、南通列入監(jiān)測(cè)重點(diǎn)城市名單;此后,上海、廣州、合肥、南通、麗水、東莞、徐州、嘉興、廈門(mén)、寧波等12城政策加碼,并下沉到縣市,全面落實(shí)穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期。
??月末中央政治局會(huì)議召開(kāi),首次提出防止以學(xué)區(qū)房等名義炒作房?jī)r(jià),強(qiáng)調(diào)要堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位,增加保障性租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房供給,明確宏觀政策不急轉(zhuǎn)彎,積極的財(cái)政政策要落實(shí)落細(xì)、穩(wěn)健的貨幣政策要保持流動(dòng)性合理充裕。從中央定調(diào)到地方政策的層層加碼,“房住不炒”主基調(diào)并未改變,“三穩(wěn)”預(yù)期依舊。
??02
??58城新房成交同比降6%,一線“堅(jiān)挺”
??三四線好于預(yù)期,二線同比跌幅居首
??2021年五一假期(2021年5月1日-5月5日,下同)58個(gè)重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市累計(jì)成交188萬(wàn)平方米,屬于“比上不足,比下有余”,同比下降6%,與2019年同期相比則增長(zhǎng)16%。分能級(jí)來(lái)看,
??一線購(gòu)房需求相對(duì)“堅(jiān)挺”,同比微增2%,顯著高于2019年同期。廣州成交最熱,同比去年“翻番”,房企推盤(pán)積極性較高帶動(dòng)了剛需、改善需求的集中釋放;上海、深圳成交與去年同期基本持平;北京樓市則略顯低迷,五一假期僅成交1.6萬(wàn)平方米,屬3年同期成交最低。
??二線城市出現(xiàn)顯著回調(diào),同比跌幅超3成,與2019年同期持平,不同城市間迎來(lái)此消彼長(zhǎng)的輪動(dòng)行情:前期“大熱”的長(zhǎng)三角城市諸如寧波、南京、合肥、杭州市場(chǎng)明顯轉(zhuǎn)冷,成交表現(xiàn)顯著不及去年同期;相較而言,長(zhǎng)沙、蘇州、廈門(mén)迎來(lái)了需求的集中釋放,五一假期成交量創(chuàng)3年同期新高,居民購(gòu)房熱情依舊高漲。
??三四線成交表現(xiàn)超預(yù)期,同比增長(zhǎng)21%,在不同能級(jí)中居首。各城市市場(chǎng)同比漲跌參半,分化持續(xù)加劇:上漲城市以東南沿海強(qiáng)三線居多,諸如清遠(yuǎn)、溫州、佛山、珠海等成交保持高熱狀態(tài),同比翻番,顯著好于2019年同期;廣西等部分經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)、缺乏產(chǎn)業(yè)支撐的三四線諸如柳州、玉林、防城港成交量均不足2萬(wàn)平方米,創(chuàng)3年同期新低,市場(chǎng)慘淡程度可見(jiàn)一斑。
??03
??核心5城二手房成交同比近乎“腰斬”
??北京、杭州、青島、東莞等一二手齊跌
??二手房市場(chǎng)如是,據(jù)CRIC監(jiān)測(cè)的5個(gè)重點(diǎn)城市五一假期成交9.9萬(wàn)平方米,同比降幅達(dá)46%。杭州、北京、青島、東莞皆面臨一、二手市場(chǎng)成交同時(shí)轉(zhuǎn)淡,以東莞為例,4月初被住建部約談,列為重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市后,隨即發(fā)布《東莞住建部門(mén)迅速行動(dòng),落實(shí)“一城一策”調(diào)控要求》,對(duì)于短期市場(chǎng)還是有較好的引導(dǎo)作用,促進(jìn)成交穩(wěn)步回落,二手房成交同比降幅高達(dá)96%。
??綜上,雖然4月熱點(diǎn)城市調(diào)控政策層層加碼,430中央政治局會(huì)議重申“房住不炒”主基調(diào),但是五一新房市場(chǎng)成交熱度延續(xù),較2020年同比微跌6%,顯著好于2019年同期。不同城市呈現(xiàn)出顯著的分化行情:一線、三四線成交創(chuàng)3年同期新高,東南沿海部分強(qiáng)三線諸如清遠(yuǎn)、溫州、佛山、珠海等市場(chǎng)高熱不退;相較而言,廣西等欠發(fā)達(dá)區(qū)域去化壓力巨大,下行趨勢(shì)依舊。
??展望未來(lái),由于5、6兩月乃是房企集中沖刺半年度業(yè)績(jī)的關(guān)鍵期,企業(yè)推案、營(yíng)銷(xiāo)熱情持續(xù)高漲,市場(chǎng)供應(yīng)規(guī)模有望維持在較高水平。成交在“房住不炒”主基調(diào)指引下預(yù)期轉(zhuǎn)淡,但不會(huì)明顯失速,或?qū)⒂瓉?lái)此消彼長(zhǎng)的輪動(dòng)行情:一方面,熱點(diǎn)一二線諸如上海、杭州等在調(diào)控政策的層層發(fā)酵下,成交或?qū)⑿》滦校涣硪环矫?,中西部等二線城市或?qū)⒂瓉?lái)一波需求釋放期,成交大概率延續(xù)穩(wěn)中有升態(tài)勢(shì);不過(guò)對(duì)于廣大缺乏基本面支撐,長(zhǎng)期人口凈流出的三四線城市仍將延續(xù)低迷走勢(shì),短期內(nèi)難以出現(xiàn)反轉(zhuǎn)行情。