[中房研協(xié)]2022年6月典型城市二手住宅市場(chǎng)分析

??選取北京、上海、廣州、深圳四個(gè)一線城市，以及天津、青島、南京、武漢、鄭州、重慶、成都、廈門(mén)、合肥九個(gè)二線城市作為典型城市樣本。

??01

??二手住宅相關(guān)政策

??本月，在支持改善性住房需求的政策導(dǎo)向下，地方層面因城施策持續(xù)發(fā)力，政策松綁范圍拓展至二手房市場(chǎng)，圍繞放寬限購(gòu)限售條件、降低首付比例、降低房貸利率、優(yōu)化公積金貸款政策、發(fā)放購(gòu)房補(bǔ)貼等方面的寬松性政策進(jìn)一步釋放。從涉及二手房交易的角度來(lái)看，重慶、呼和浩特、廊坊等多個(gè)地區(qū)要求調(diào)降個(gè)人住房貸款利率；青島、西寧、合肥、南京、武漢等地放寬購(gòu)房條件；宜春、鄭州、寶雞、溫州等地調(diào)低首付比例；昆明鼓勵(lì)銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)加大二手房貸款投放額度，縮短審批放貸周期；溫州、臺(tái)州市黃巖區(qū)、九江等地發(fā)放購(gòu)房消費(fèi)補(bǔ)助或契稅補(bǔ)貼；珠海等地提出“一人購(gòu)房全家?guī)汀?，公積金繳存職工可幫助直系親屬支付購(gòu)房首付款或還貸；另有喀什、九江、秦皇島、徐州、合肥、烏魯木齊、成都等地通過(guò)降低公積金貸款首付比例、提高貸款最高限額、降低二手房房齡要求等方式，支持居民購(gòu)房需求。購(gòu)房政策持續(xù)寬松有利于提振市場(chǎng)信心，也有利于促進(jìn)居民“以舊換新“需求的釋放，活躍二手房市場(chǎng)交易，加快行業(yè)修復(fù)進(jìn)程。

??02

       典型城市二手住宅交易情況分析

??2.1   典型城市二手住宅成交量成交量顯著回升

??6月，上海數(shù)據(jù)恢復(fù)，典型城市二手住宅成交面積合計(jì)971.4萬(wàn)平方米，較上月增加42.2%，絕對(duì)額增加288.1萬(wàn)平方米。從環(huán)比數(shù)據(jù)來(lái)看，各城市成交量均有所上漲；從同比數(shù)據(jù)來(lái)看，僅成都、廣州同比有增長(zhǎng)，其余典型城市成交量仍低于去年同期。具體來(lái)看，成都二手住宅成交面積位列第一，成交量為157.6萬(wàn)平方米，環(huán)比上漲43.0%，較去年同期大幅增加344.2%；上海成交面積129.7萬(wàn)平方米，環(huán)比增加4711.1%，同比減少43.1%；北京、天津分別成交104.1萬(wàn)平方米、100.1萬(wàn)平方米；其余城市成交量均不高于96萬(wàn)平方米，天津、廣州、武漢、南京、青島成交量分布在52萬(wàn)至96萬(wàn)平方米之間；合肥、鄭州、深圳、廈門(mén)成交量均未超過(guò)37萬(wàn)平方米，其中，廈門(mén)成交量最低，為23.0萬(wàn)平方米，環(huán)比增加4.8%，同比減少35.7%。

??2.2   成都、上海、北京、重慶、天津成交套數(shù)過(guò)萬(wàn)

??6月，典型城市二手住宅共成交10.5萬(wàn)套，較上月增加3.1萬(wàn)套，各城市成交套數(shù)較上月均有所增加；成都同比有逾三倍增長(zhǎng)，其余城市成交套數(shù)同比均有不同程度的減少。具體來(lái)看，成都成交套數(shù)居首位，達(dá)到1.67萬(wàn)套，環(huán)比上漲41.8%，較去年同期增加357.8%；上海成交套數(shù)為1.57萬(wàn)套，環(huán)比增加5512.2%，同比下跌43.9%；北京、重慶、天津成交套數(shù)在1.1萬(wàn)套上下；廣州、南京、武漢、青島成交套數(shù)在0.5-0.8萬(wàn)套之間，合肥、鄭州、深圳、廈門(mén)不高于0.4萬(wàn)套，其中，廈門(mén)成交套數(shù)最少，為0.22萬(wàn)套，環(huán)比增加5.4%，較去年同期下降37.1%。

??2.3   二手住宅售價(jià)環(huán)比出現(xiàn)回暖跡象

??2.3.1  成都環(huán)比漲幅突出，深圳跌幅明顯

??根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局最新公布的二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格指數(shù)，6月，成都、合肥、北京等八個(gè)城市二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比上漲，南京、武漢、深圳等五個(gè)城市二手住宅價(jià)格環(huán)比下滑。具體來(lái)看，成都環(huán)比上漲2.0%，漲幅居首；合肥、北京、廣州、重慶、青島環(huán)比漲幅在0.5%-0.6%；廈門(mén)、上海環(huán)比分別上漲0.3%、0.2%；南京、天津、武漢、鄭州環(huán)比跌幅在0.4%-0.7%之間；深圳環(huán)比下跌1.0%，跌幅居首。同比漲幅最大的為成都，較去年同期提高5.4%；其次北京、上海同比分別上漲4.5%、2.3%；廣州、廈門(mén)、重慶同比漲幅分布在0.1%-1.2%之間；青島同比下滑1.0%，其余城市跌幅分布在2.4%-4.1%之間，武漢同比下跌4.1%，跌幅居首位。

??從定基指數(shù)的角度來(lái)看，青島、武漢、鄭州、天津二手住宅價(jià)格低于2020年月均價(jià)格，其余典型城市二手住宅價(jià)格均高于基期，其中漲幅最大的為北京，高于基期價(jià)格15.5個(gè)百分點(diǎn)，成都、廣州、上海均高于基期價(jià)格12個(gè)百分點(diǎn)以上；廈門(mén)、深圳、重慶、合肥、南京高于基期價(jià)格2.6-5.2個(gè)百分點(diǎn)；青島、武漢二手房銷(xiāo)售價(jià)格分別低于基期價(jià)格0.1%、0.8%，鄭州、天津分別低于基期價(jià)格2.6、2.7個(gè)百分點(diǎn)，分列典型城市末兩位。

??2.3.2  成都各類(lèi)戶型價(jià)格均呈現(xiàn)上漲且漲幅突出

??從結(jié)構(gòu)上看，6月，成都、重慶、北京、青島、上海、廣州、合肥三種戶型價(jià)格均出現(xiàn)明顯上漲，南京、天津、武漢、鄭州、深圳各類(lèi)戶型價(jià)格均呈現(xiàn)下滑。具體來(lái)看，成都90平方米以下戶型價(jià)格漲幅突出，較上月上漲2.2%，重慶、北京、上海等七個(gè)城市漲幅在0.1%-0.6%之間，南京、天津等四個(gè)城市跌幅不超過(guò)0.7%，深圳小戶型價(jià)格下滑明顯，跌幅1.4%；90-144平方米戶型中，成都漲幅突出，較上月增加2.1%，合肥、北京、廈門(mén)等七個(gè)城市漲幅不超過(guò)0.9%，南京、天津等五個(gè)城市中等戶型價(jià)格跌幅不超過(guò)0.9%；144平方米以上戶型中，廣州環(huán)比漲幅明顯，上漲1.5%，成都、重慶、青島、北京環(huán)比漲幅在1.0%上下，廈門(mén)與上月持平，南京、武漢等五個(gè)城市大戶型價(jià)格略有下滑。

??03

??二手住宅與新建商品住宅成交情況對(duì)比

??3.1   二手住宅成交面積低于新房成交面積，但成交套數(shù)高于新房

??6月，典型城市新建商品住宅成交面積為1108.0萬(wàn)平方米，環(huán)比上漲53.6%，絕對(duì)額較上月增加386.8萬(wàn)平方米。同期二手住宅成交量是新建商品住宅成交量的0.88倍，具體來(lái)看，廈門(mén)二手房成交面積是新房成交面積的1.68倍；北京、上海、重慶、成都、天津二手房成交面積均高于新房成交面積，其余城市二手房成交面積不及新房成交面積。從絕對(duì)額來(lái)看，青島新房成交面積最高，達(dá)到224.7萬(wàn)平方米，同期二手房成交面積是新房的0.23倍；其次成都新房成交面積為128.4萬(wàn)平方米，同期二手房成交面積是新房的1.23倍；武漢、上海、天津、南京、廣州成交量分布在83萬(wàn)平方米至106萬(wàn)平方米之間，鄭州、重慶、北京、合肥、深圳、廈門(mén)新房成交面積均不高于75萬(wàn)平方米，其中，廈門(mén)新房成交面積最少，為13.7萬(wàn)平方米。

??6月新房成交套數(shù)9.7萬(wàn)套，同期二手房成交套數(shù)是新房成交套數(shù)的1.1倍，絕對(duì)額較新房成交套數(shù)多0.84萬(wàn)套。雖然二手住宅成交面積低于新房成交面積，但成交套數(shù)高于新房，意味著二手房成交套均面積小于新房，部分原因是由于改善性需求的提升，開(kāi)發(fā)商對(duì)改善性產(chǎn)品呈現(xiàn)出傾向性，部分剛需購(gòu)房者由此流入二手房市場(chǎng)，二手房成交比重繼續(xù)增長(zhǎng)，逐步成為承接剛需的主力。

??3.2   成都新房售價(jià)繼續(xù)領(lǐng)漲，武漢、鄭州、天津持續(xù)下跌

??6月，多數(shù)典型城市新房銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比回升，武漢、鄭州、天津環(huán)比持續(xù)下跌。具體來(lái)看，成都環(huán)比指數(shù)較上月繼續(xù)提升1.3%，位列典型城市首位，北京、青島、上海、廈門(mén)、合肥環(huán)比漲幅在0.5%-0.8%，其他城市漲幅不超過(guò)0.4%；天津、鄭州環(huán)比下跌0.2%，武漢較上月繼續(xù)下跌0.4%，跌幅居首。從同比指數(shù)來(lái)看，同比漲幅整體繼續(xù)收窄，且跌幅呈現(xiàn)擴(kuò)大，其中，同比漲幅最大的為北京，上漲5.8%；其余城市漲幅均不高于4.5%；合肥、廈門(mén)、天津、武漢同比跌幅不超過(guò)2.9%，鄭州較去年同期下跌3.4%，跌幅居首。

??從定基指數(shù)的角度來(lái)看，除鄭州外，其余典型城市新房?jī)r(jià)格均高于2020年平均價(jià)格，其中，漲幅最大的為重慶，較基期提高12.0個(gè)百分點(diǎn)；北京、廣州、成都定基價(jià)格指數(shù)高于基期10個(gè)百分點(diǎn)以上；其余城市漲幅分布在1.7%-8.0%之間，鄭州略低于基期價(jià)格。

??從結(jié)構(gòu)上看，與上月相比，多數(shù)典型城市三種戶型價(jià)格均有明顯上漲，鄭州、天津、武漢整體略有下滑。具體來(lái)看，青島90平方米以下小戶型價(jià)格漲幅突出，重慶、北京等九個(gè)城市小戶型價(jià)格漲幅分布在0.3%-0.8%；鄭州、天津、武漢小戶型價(jià)格有所下滑，跌幅不超過(guò)0.6%。90-144平方米戶型中，成都漲幅明顯，較上月提高1.2個(gè)百分點(diǎn)，北京、青島、深圳等八個(gè)城市上漲0.3%-0.8%，天津、武漢、鄭州中等戶型價(jià)格環(huán)比微跌。144平方米以上戶型中，成都上漲1.6%，北京、重慶、上海等八個(gè)城市漲幅在0.2%-0.9%之間，廣州、深圳與上月持平；天津、武漢大戶型價(jià)格呈現(xiàn)下跌。

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??總 結(jié)

??本月，地方層面因城施策持續(xù)發(fā)力，政策松綁范圍拓展至二手房市場(chǎng)，圍繞放寬限購(gòu)限售條件、降低首付比例、降低房貸利率、優(yōu)化公積金貸款政策、發(fā)放購(gòu)房補(bǔ)貼等方面的寬松性政策進(jìn)一步釋放。重慶、呼和浩特、廊坊等多個(gè)地區(qū)要求調(diào)降個(gè)人住房貸款利率；青島、西寧、合肥、南京、武漢等地放寬購(gòu)房條件；宜春、鄭州、寶雞、溫州等地調(diào)低首付比例；昆明鼓勵(lì)銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)加大二手房貸款投放額度，縮短審批放貸周期；溫州、臺(tái)州市黃巖區(qū)、九江等地發(fā)放購(gòu)房消費(fèi)補(bǔ)助或契稅補(bǔ)貼；珠海等地在公積金貸款方面提出“一人購(gòu)房全家?guī)汀?；另有喀什、九江、合肥、成都等地通過(guò)優(yōu)化公積金貸款政策、降低二手房房齡要求等方式，支持居民合理購(gòu)房需求，政策環(huán)境持續(xù)寬松有利于促進(jìn)居民“以舊換新”需求的釋放，活躍二手房市場(chǎng)交易。

??從成交量來(lái)看，典型城市二手房成交量整體較上月增加四成。從環(huán)比數(shù)據(jù)來(lái)看，上海數(shù)據(jù)恢復(fù)至疫情前水平，成交量環(huán)比大幅增加，其余城市環(huán)比均呈現(xiàn)上漲。從同比數(shù)據(jù)來(lái)看，除成都、廣州外，其余典型城市成交量仍明顯低于去年同期，成都本月同比增加逾三倍。同期新房成交量回升，環(huán)比漲幅逾五成，各典型城市新房成交量環(huán)比均呈現(xiàn)增長(zhǎng)，廣州、成都、青島同比有所增加，但總體成交水平仍顯著低于去年同期。整體來(lái)看，6月典型城市二手房成交面積是新房成交面積的0.94倍，但二手房成交套數(shù)是新房成交套數(shù)的1.09倍，意味著二手房平均單套成交面積小于新房單套成交面積，這是由于近期改善性需求上升，開(kāi)發(fā)商對(duì)改善性產(chǎn)品呈現(xiàn)出傾向性，部分剛需購(gòu)房者由此流入二手房市場(chǎng)，二手房剛需戶型成交比重繼續(xù)增長(zhǎng)，逐步成為承接剛需的主力。

       從價(jià)格方面來(lái)看，本月典型城市二手房售價(jià)出現(xiàn)回暖，多個(gè)城市二手房售價(jià)由跌轉(zhuǎn)升，從環(huán)比數(shù)據(jù)來(lái)看，成都樓市交易活躍，二手房銷(xiāo)售價(jià)格漲幅繼續(xù)領(lǐng)漲且漲幅擴(kuò)大，北京由跌轉(zhuǎn)升，天津、南京、鄭州、武漢環(huán)比指數(shù)持續(xù)下滑，天津、南京跌幅收窄，鄭州、武漢跌幅擴(kuò)大，深圳環(huán)比跌幅位列首位；從同比數(shù)據(jù)來(lái)看，成都、北京、上海等六個(gè)城市二手房?jī)r(jià)格同比上漲，其余城市同比持續(xù)走低，武漢同比跌幅居首。整體而言，一線和熱點(diǎn)二線城市在相對(duì)穩(wěn)健的改善需求支撐下，房?jī)r(jià)率先結(jié)束下跌行情，但三四線城市扭轉(zhuǎn)房?jī)r(jià)下跌的局面仍需時(shí)間。