[戴德梁行]2014年第四季度中國商務(wù)寫字樓指數(shù)報(bào)告

??指數(shù)簡介

??1、“中國商務(wù)寫字樓指數(shù)”（以下簡稱寫字樓指數(shù)）是由中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)發(fā)布的我國商務(wù)寫字樓的專業(yè)指數(shù)。該指數(shù)由國際著名房地產(chǎn)顧問機(jī)構(gòu)戴德梁行作為技術(shù)支持，與中國房協(xié)商業(yè)和旅游地產(chǎn)專業(yè)委員會(huì)共同研究而建立，將會(huì)引導(dǎo)我國寫字樓市場(chǎng)發(fā)展，是最具廣泛性、專業(yè)性、權(quán)威性的行業(yè)指數(shù)。

??2、寫字樓指數(shù)選取了中國16個(gè)大中城市高端寫字樓市場(chǎng)的租金、空置率等幾大主要指標(biāo)，通過標(biāo)準(zhǔn)評(píng)分體系測(cè)評(píng)為每個(gè)城市的各個(gè)指標(biāo)打分。然后，以中國商務(wù)寫字樓指數(shù)發(fā)布首季為基準(zhǔn)時(shí)點(diǎn)，即2014年第3季度，求取16個(gè)大中城市的商務(wù)寫字樓指數(shù)。

??3、本指數(shù)及指數(shù)報(bào)告按季度更新及發(fā)布。

??中國商務(wù)寫字樓指數(shù)

??2014 年第4 季度，全國16 個(gè)大中城市的商務(wù)寫字樓指數(shù)如下表所示：

??北京和廣州寫字樓租賃市場(chǎng)顯著回暖

??在第四季度的16個(gè)城市寫字樓市場(chǎng)中，除廣州、深圳和南京外，其他城市指數(shù)排名沒有顯著改變。廣州的排名從上季度的第四名上升至本季度的第二名。盡管本季度城市排名變化不大，但是所有城市得分均發(fā)生變化，這說明市場(chǎng)仍處在一個(gè)不斷調(diào)整的階段中，北京和廣州的上升跡象尤為明顯。

??由于空置率最低，吸納速度最快以及充足的新增供應(yīng)，北京在全國寫字樓市場(chǎng)排名中仍然位居第一位。第四季度北京寫字樓市場(chǎng)的指數(shù)得分漲幅最大，比上季度提高10分。盡管北京寫字樓市場(chǎng)有兩個(gè)新項(xiàng)目入市，空置率上漲1.2個(gè)百分點(diǎn)，其空置率依舊處于國內(nèi)主要城市中的最低水平。隨著企業(yè)擴(kuò)張和新興業(yè)務(wù)拓展的再度活躍，大型內(nèi)資企業(yè)在寫字樓市場(chǎng)上依舊扮演著主要角色。從行業(yè)角度分析，2014年全年，TMT和金融行業(yè)的租賃活動(dòng)在寫字樓租賃市場(chǎng)占比分別達(dá)到31%和35%。在這樣的市場(chǎng)驅(qū)動(dòng)力下，新入市項(xiàng)目出租率達(dá)80%所用時(shí)間仍僅為11個(gè)月。

??廣州本季度排名上升至第二位，而南京和深圳則分別下降至第三和第四位。值得注意的是，這一排名的變化與廣州寫字樓市場(chǎng)表現(xiàn)的改變無關(guān)，而是南京和深圳寫字樓市場(chǎng)表現(xiàn)欠佳的結(jié)果。其中，南京的年租金增長率從第三季度的5%下降至本季度的4%，同時(shí)，江蘇省的吸納速度也有所減緩，表現(xiàn)為項(xiàng)目出租率達(dá)80%所需時(shí)間從第三季度的16.4個(gè)月延長至第四季度的17.4個(gè)月。第三與第四季度中，南京寫字樓市場(chǎng)吸納速度明顯減弱，然而，吸納速度的減緩并不代表市場(chǎng)需求的減弱，而是由于第三季度中大量金融企業(yè)搬遷至白下區(qū)某新入市的高品質(zhì)寫字樓所導(dǎo)致的。

??2014年，深圳的年租金增長率全國最高，高達(dá)20.7%，空置率也從第三季度的5.1%降至第四季度的4.4%，是16個(gè)城市中最低的。空置率的下降主要是因?yàn)?014年市場(chǎng)上的新增供應(yīng)非常有限，而與此同時(shí)，金融機(jī)構(gòu)、律師和會(huì)計(jì)師事務(wù)所等專業(yè)服務(wù)類企業(yè)建立與擴(kuò)張使得寫字樓市場(chǎng)供不應(yīng)求。此外，隨著前海經(jīng)濟(jì)區(qū)的日漸成熟，各企業(yè)積極尋求發(fā)展機(jī)遇，租賃和預(yù)租需求增加。然而，由于受到未來供應(yīng)不確定因素的影響，，本季度深圳的指數(shù)得分下降了8分。即便考慮到項(xiàng)目推遲入市的可能性，預(yù)計(jì)到2019年，深圳甲級(jí)寫字樓存量將上漲三倍。

??武漢本季度得分上漲8分，這主要得益于年租金增長率從2014年第三季度的3%上漲至第四季度的6%。武漢寫字樓市場(chǎng)本季迎來一個(gè)超甲級(jí)項(xiàng)目的入市，其硬件設(shè)施和位置均優(yōu)于多數(shù)現(xiàn)有項(xiàng)目，因此租金定位較高，從而拉動(dòng)了總體租金的上漲。目前國內(nèi)很多城市都面臨著供應(yīng)潮，以及由此引發(fā)的新入市項(xiàng)目如何在合理時(shí)間內(nèi)快速去化的擔(dān)憂。然而武漢的實(shí)例表明，當(dāng)下市場(chǎng)對(duì)高品質(zhì)的項(xiàng)目需求強(qiáng)勁，而供應(yīng)相對(duì)稀缺，在此背景下，競(jìng)爭力較強(qiáng)的新項(xiàng)目依然能在甲級(jí)寫字樓租賃市場(chǎng)上處于領(lǐng)先地位。

??與武漢類似，大連的指數(shù)得分也上漲8分。然而該市的各項(xiàng)指標(biāo)本季并無明顯變化，其得分變化主要是由于廈門和杭州分值變化所導(dǎo)致的。第四季度，大連寫字樓市場(chǎng)需求基本平穩(wěn)，新租及擴(kuò)張需求主要來自于金融類企業(yè)，主要分布于金融機(jī)構(gòu)最為集中的人民路CBD。

??廈門指數(shù)得分本季上漲了7分。年租金增長率從2014年第三季度的4%下降至第四季度的3%，空置率從第三季度的15.9%上漲至第四季度的19.7%。本季寫字樓租賃需求主要來自于金融行業(yè)，很多內(nèi)資企業(yè)選擇自建辦公樓而不再租用物業(yè)，這成為市場(chǎng)變化的主要因素?？紤]到此類市場(chǎng)需求的不確定性，未來新增供應(yīng)項(xiàng)目將不斷調(diào)整定位或推遲入市計(jì)劃。本季度，廈門未來供應(yīng)量于現(xiàn)有存量的占比從上季度的505%下降至435%，這一現(xiàn)象恰恰驗(yàn)證了未來供應(yīng)指標(biāo)的波動(dòng)性。

??隨著杭州錢江新城地鐵的竣工，很多租戶計(jì)劃從核心區(qū)CBD搬遷至新興商圈，未來將以更低廉的租金租用品質(zhì)更好的寫字樓?？紤]到經(jīng)濟(jì)的不確定性，市場(chǎng)租賃活動(dòng)主要來自于現(xiàn)有租戶的搬遷，而非那些新設(shè)立的企業(yè)。市場(chǎng)上競(jìng)爭激烈，新項(xiàng)目需要更長時(shí)間才能達(dá)到80%的出租率，這項(xiàng)數(shù)據(jù)在2014年第四季度為14.5個(gè)月。因此，本季度租金年增長率從第三季度的2%環(huán)比下降至1%。而積極的一面是，為了減少正面競(jìng)爭，很多項(xiàng)目竣工時(shí)間有所調(diào)整，這使得未來供應(yīng)量于現(xiàn)有存量中的占比從2014年第三季度的53%下降至第四季度的34%。

??本季度，青島寫字樓市場(chǎng)表現(xiàn)平淡，指數(shù)下降了11個(gè)點(diǎn)?？罩寐?、未來供應(yīng)占現(xiàn)有存量的比重均有所上升，租金增長速度放緩，同比增長僅為2%，增幅大大低于上季度的6%。本季度，青島市場(chǎng)迎來了一個(gè)新建項(xiàng)目的入市，然而由于甲級(jí)寫字樓的吸納主要來自金融行業(yè)，新項(xiàng)目目前的空置率較高。新項(xiàng)目的入市對(duì)周圍項(xiàng)目帶來招租壓力，因此，年久及位置偏遠(yuǎn)項(xiàng)目的空置率和租金均受到影響。

??本季度，16個(gè)城市甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)中，成都、重慶和天津表現(xiàn)相對(duì)較弱。這三個(gè)市場(chǎng)下行壓力較大的原因主要是由于企業(yè)擴(kuò)張放慢、空置率較高以及未來五年計(jì)劃完工的新項(xiàng)目將陸續(xù)投放市場(chǎng)所導(dǎo)致的。盡管如此，與上季度相比，重慶寫字樓指數(shù)仍然提高了2個(gè)點(diǎn)，而天津和成都則降低了5個(gè)點(diǎn)。

??第四季度，重慶寫字樓租賃活動(dòng)較為活躍，其空置和租金增長情況均有所改善?？罩寐蕪纳霞径鹊?8.8%下降至本季度的36.8%， 為16個(gè)城市的最高。與此同時(shí)，本季度重慶寫字樓租金開始由上季度的負(fù)增長逐漸回轉(zhuǎn)。由于市場(chǎng)供過于求，部分項(xiàng)目延遲了入市時(shí)間，重慶已連續(xù)三個(gè)季度沒有新增甲級(jí)寫字樓入市，市場(chǎng)租賃活動(dòng)主要集中在吸納原有存量。因此，存量項(xiàng)目的空置率開始下降，業(yè)主提升租金的意愿增強(qiáng)。

??第四季度，成都寫字樓完成80%占有率的平均所用時(shí)間為2年，比上季度有所延長。租金同比降幅由上季度的3%升至本季度的6%。由于新增項(xiàng)目競(jìng)爭激烈，業(yè)主不得不接受更大的租金降幅以保證項(xiàng)目出租率，升勢(shì)疲軟的租金使得空置情況得到一定改善。因此，成都寫字樓租賃市場(chǎng)的表現(xiàn)日趨分化，一些新增項(xiàng)目由于采取了頗具吸引力的租金策略，成功完成了目標(biāo)出租率，而另外一些寫字樓的租賃活動(dòng)卻沒有出現(xiàn)任何復(fù)蘇跡象。

??本季度天津?qū)懽謽鞘袌?chǎng)表現(xiàn)與上季度無較大出入，即犧牲年租金增長速度而提高入住率。租金增幅下降的主要原因是由于租戶間的實(shí)力懸殊不大，業(yè)主間的競(jìng)爭較為激烈。由于新增項(xiàng)目品質(zhì)無明顯提升，業(yè)主不得不降低對(duì)租金的原有預(yù)期。然而，與成都不同的是，天津?qū)懽謽峭瓿?0%占有率的平均所用時(shí)間從上季度的30.4個(gè)月下降至本季度的24.6個(gè)月。租金增幅下降、空置減少與吸納速度提高預(yù)示著改善辦公環(huán)境和降低辦公成本將成為天津甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)的兩大主要需求，來自金融行業(yè)的需求尤為強(qiáng)烈。