[克而瑞]地域轉(zhuǎn)移期供需緊張 經(jīng)濟(jì)抑制香港樓價(jià)

??隨著世界經(jīng)濟(jì)走弱，香港經(jīng)濟(jì)放緩，2015年香港寫字樓市場(chǎng)出現(xiàn)了較大的格局改變——中資公司進(jìn)駐中心辦公區(qū)，而本港及外資公司遷入非中心區(qū)。 2015年總體辦公樓市場(chǎng)買賣宗數(shù)和租金售價(jià)都較2014年有所上漲。受不平衡的供需關(guān)系影響，2016寫字樓租金預(yù)計(jì)仍會(huì)繼續(xù)上漲。但由于內(nèi)地經(jīng)濟(jì)放 緩、人民幣貶值，預(yù)計(jì)核心區(qū)租金增速或會(huì)放緩。

??一、 供應(yīng)

??中心區(qū)供給缺口較大,預(yù)計(jì)非中心區(qū)供給增加

??政府多年來(lái)強(qiáng)調(diào)的通過(guò)賣地增加私人寫字樓供給的政策效果一般。在2015年，政府只賣出一處位于九龍灣的寫字樓用地。事實(shí)上,2014年以來(lái), 新的發(fā)展項(xiàng)目全部位于九龍灣、沙田、荃灣和深水埗等非核心地區(qū)，體現(xiàn)了供給的地域轉(zhuǎn)移趨勢(shì)。2016年施政報(bào)告特別提出，九龍東新商業(yè)區(qū)具備巨大潛力，可 供應(yīng)五百萬(wàn)平方米商辦新樓面，提出將九龍東發(fā)展為優(yōu)質(zhì)商業(yè)區(qū)的愿景。

??落成量方面，在新寫字樓供給連續(xù)六年低于平均水平之后(每年建筑面積約13.32萬(wàn)平方米而長(zhǎng)期建筑面積平均每年18.58萬(wàn)平方 米)，2015年的供應(yīng)量出現(xiàn)較大回升,并將創(chuàng)近五年新高。2016年新增供應(yīng)預(yù)計(jì)可達(dá)16.97萬(wàn)平方米, 主要來(lái)自觀塘、沙田和黃大仙區(qū)，預(yù)計(jì)分別占32%、23%和20%。然而2016年的新供給對(duì)于租賃市場(chǎng)的影響預(yù)計(jì)將會(huì)小于2015年，因?yàn)楹艽笃渲幸徊? 分都來(lái)自位于九龍灣的高銀國(guó)際金融中心(5.94萬(wàn)平方米)，而該樓盤由于地理位置原因并非跨國(guó)公司的入駐首選。

??而就中心區(qū)寫字樓而言，除了2015年第四季度完工的上海商業(yè)銀行大廈和預(yù)計(jì)2016第三季度完工的華懋廣場(chǎng)一期和二期外，新的供給已經(jīng)非常有 限。中心區(qū)辦公樓2015 年第三季度空置率在 1.2%，接近 1998 年 0.8% 的歷史最低點(diǎn)。雖然疏散核心區(qū)的計(jì)劃正在持續(xù)進(jìn)行，但是新CBD寫字樓大多在2017和2018年才能完工，短期內(nèi)沒(méi)有強(qiáng)力的替代供給，因而核心區(qū)市場(chǎng)依 舊緊俏,較低的空置率水平將繼續(xù)維持。

??二、 需求

??中心區(qū)寫字樓：跨境金融一體化，中資機(jī)構(gòu)撐起一片天

??雖然世界經(jīng)濟(jì)形勢(shì)欠佳，香港經(jīng)濟(jì)放緩，企業(yè)裁員普遍，對(duì)辦公樓需求逐漸降低，但自2014年滬港通開(kāi)通以來(lái)，不少中資機(jī)構(gòu)為了提振全球品牌知名 度，追求高回報(bào)前景并挖掘內(nèi)地經(jīng)濟(jì)放緩背景下港元進(jìn)一步升值的潛力, 紛紛到香港來(lái)設(shè)點(diǎn)辦公，推動(dòng)了香港寫字樓的租售市場(chǎng)。過(guò)去入駐的以央企為主，如今則多了不少民營(yíng)企業(yè)，比如金融證券機(jī)構(gòu)、律師行及會(huì)計(jì)事務(wù)所等。而為了建 立企業(yè)形象，中資企業(yè)大多選址中環(huán)。有數(shù)據(jù)顯示，2015 年中資機(jī)構(gòu)占中環(huán)新租約市場(chǎng)約四至五成，是甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)需求的主要來(lái)源。預(yù)計(jì) 2016 年內(nèi)地企業(yè)將繼續(xù)大量購(gòu)買全幢寫字樓以及在中央商業(yè)區(qū)租用寫字樓空間，在未來(lái)五年會(huì)產(chǎn)生 4.1 萬(wàn)平方米來(lái)自內(nèi)地的需求，為未來(lái)三至五年寫字樓租賃和收購(gòu)的主要?jiǎng)恿Α?/p>

??需求出現(xiàn)地域轉(zhuǎn)移，由中心區(qū)遷往非中心區(qū)域

??中環(huán)區(qū)域租金今年達(dá)到約 1180 港幣每平方米，這一價(jià)格已經(jīng)達(dá)到中環(huán)原有企業(yè)的普遍負(fù)擔(dān)上限,且仍有上漲空間。相比來(lái)說(shuō)，租金約為 645 港幣每平方米的灣仔和銅鑼灣可能是更好的選擇。盡管近年來(lái)辦公室的搬遷及翻新成本也在不斷上升，但這一成本完全可以被降低的租金抵消。事實(shí)上,不少外資大 行和香港本地金融機(jī)構(gòu)都已經(jīng)由于資金短缺將后臺(tái)部門由核心區(qū)搬到了九龍甚至新界，比如美銀美林和金管局，都租用了位置較為偏遠(yuǎn)的葵涌九龍商業(yè)中心。

??具體到買賣宗數(shù)上可以發(fā)現(xiàn),在3-6月出現(xiàn)一個(gè)高峰之后,受地域轉(zhuǎn)移期陣痛影響,合約宗數(shù)逐步陷入低谷,而從11月開(kāi)始出現(xiàn)回升趨勢(shì)。合約宗數(shù) 15年總體較14年有約16.4%增長(zhǎng),其中高于 1 億港元的寫字樓買賣交投的宗數(shù)和總成交額也分別較 2014 年全年增加 25% 和 67.6%。預(yù)計(jì)在2016年第一季度將繼續(xù)基本保持每月80-100宗左右的交易量并緩慢回升, 隨著向非中心區(qū)轉(zhuǎn)移的完成，未來(lái)交易宗數(shù)有望繼續(xù)回升。

??三、 結(jié)語(yǔ)

??2015年香港寫字樓市場(chǎng)表現(xiàn)良好，中心區(qū)寫字樓租金價(jià)格上漲高達(dá)15%。中資企業(yè)和保險(xiǎn)公司對(duì)全幢寫字樓物業(yè)的自用需求強(qiáng)勁，加上寫字樓租賃 市場(chǎng)復(fù)蘇，投資者重拾對(duì)寫字樓的投資信心。由于未來(lái)中心區(qū)供應(yīng)有限，香港甲級(jí)寫字樓的供應(yīng)會(huì)更大程度依賴于非中心區(qū)(尤其東九龍地區(qū))。因此在2016 年，中心區(qū)的租金增速應(yīng)高于非中心地區(qū)。目前的低空置率和依然緊俏的供求關(guān)系或?qū)⒅χ行膮^(qū)域?qū)懽謽亲饨鹪诖箨懡?jīng)濟(jì)增長(zhǎng)放緩的情況下繼續(xù)維持5到10個(gè)百 分點(diǎn)的增長(zhǎng)，而非中心區(qū)域辦公租金可能上漲約5%。