[克而瑞]國(guó)企改革框架下國(guó)資房企重組四大方向

??9 月24日，《國(guó)務(wù)院關(guān)于國(guó)有企業(yè)發(fā)展混合所有制經(jīng)濟(jì)的意見(jiàn)》發(fā)布，《意見(jiàn)》明確了混合所有制改革的基本原則，要求分類、分層推進(jìn)國(guó)有企業(yè)混合所有制改革， 并鼓勵(lì)各類資本參與國(guó)有企業(yè)混合所有制改革。這是國(guó)企改革頂層設(shè)計(jì)——《中共中央國(guó)務(wù)院關(guān)于深化國(guó)有企業(yè)改革的指導(dǎo)意見(jiàn)》9月13日正式發(fā)布后的第二個(gè)配 套文件。

??國(guó)有企業(yè)改革逐漸進(jìn)入深水區(qū)，在此框架下，房地產(chǎn)作為充分競(jìng)爭(zhēng)行業(yè)，側(cè)重于改制、股權(quán)多元化、整體上市、考核經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)等改革要點(diǎn)，那么國(guó)資房企的改革將會(huì)怎么進(jìn)行？我們認(rèn)為，在業(yè)務(wù)發(fā)展和重組整合方面，主要有以下四大方向：

??一、適時(shí)清理退出地產(chǎn)業(yè)務(wù)，轉(zhuǎn)向更優(yōu)業(yè)務(wù)領(lǐng)域　　

??改革意見(jiàn)指出，要優(yōu) 化國(guó)有資本重點(diǎn)投資方向和領(lǐng)域，更多向關(guān)系國(guó)家安全、國(guó)民經(jīng)濟(jì)命脈等關(guān)鍵領(lǐng)域集中，向前瞻性戰(zhàn)略性產(chǎn)業(yè)集中，向具有核心競(jìng)爭(zhēng)力的優(yōu)勢(shì)企業(yè)集中。同時(shí)要清理 退出一批、重組整合一批、創(chuàng)新發(fā)展一批，并鼓勵(lì)加快處置低效無(wú)效資產(chǎn)，支持企業(yè)依法合規(guī)通過(guò)證券交易產(chǎn)權(quán)交易等資本市場(chǎng)，以市場(chǎng)公允價(jià)格處置企業(yè)資產(chǎn)，實(shí) 現(xiàn)國(guó)有資本形態(tài)轉(zhuǎn)換，變現(xiàn)的國(guó)有資本用于更需要的領(lǐng)域和行業(yè)。

??目前房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng) 進(jìn)入調(diào)整期，過(guò)去粗放式經(jīng)營(yíng)難以為繼，大型房企、品牌房企在行業(yè)調(diào)整中的優(yōu)勢(shì)更加明顯，資源匯聚能力也更強(qiáng)。一部分國(guó)資房企(央企及下屬子公司、地方國(guó)企 及下屬子公司)的地產(chǎn)業(yè)務(wù)發(fā)展停滯不前，甚至面臨虧損局面。在國(guó)企改革框架下，為使得國(guó)有資本發(fā)揮更大的效益，可選擇向集團(tuán)內(nèi)更具競(jìng)爭(zhēng)力的業(yè)務(wù)進(jìn)行轉(zhuǎn)移， 也可轉(zhuǎn)而探索其他前瞻性戰(zhàn)略性的產(chǎn)業(yè)。對(duì)于地產(chǎn)業(yè)務(wù)資產(chǎn)的處理可以在公開(kāi)市場(chǎng)掛牌轉(zhuǎn)讓，也可以以市場(chǎng)公允價(jià)格出售給其他實(shí)力房企。　　

??二、重組整合集團(tuán)內(nèi)分散的地產(chǎn)業(yè)務(wù)，實(shí)現(xiàn)板塊整體上市　　

??一大部分國(guó)資房企所 屬的企業(yè)集團(tuán)往往是多元業(yè)務(wù)，其中有完全競(jìng)爭(zhēng)行業(yè)的業(yè)務(wù)(屬于商業(yè)一類)，也有不少業(yè)務(wù)屬于涉及國(guó)家安全、國(guó)民經(jīng)濟(jì)命脈的重要行業(yè)(屬于商業(yè)二類)，如基 礎(chǔ)設(shè)施投資建設(shè)領(lǐng)域、資源礦產(chǎn)行業(yè)、國(guó)防軍工等。在過(guò)去發(fā)展的過(guò)程中，同一集團(tuán)內(nèi)部不同板塊或多或少涉及了土地資源和地產(chǎn)業(yè)務(wù)。因此，推動(dòng)集團(tuán)內(nèi)部同類業(yè) 務(wù)進(jìn)行重組整合，以做大做強(qiáng)成為國(guó)企改革的另一大重要任務(wù)和重要方向。

??在具體的重組整合中，對(duì)于集團(tuán)內(nèi)部無(wú)房地產(chǎn)上市平臺(tái)的，可將內(nèi)部地產(chǎn)業(yè)務(wù)整合后借殼上市或進(jìn)行IPO，其中集團(tuán)主業(yè)屬于商業(yè)一類的可跟隨集團(tuán)公司(母公司)進(jìn)行整體上市，集團(tuán)主業(yè)屬于商業(yè)二類的可將地產(chǎn)板塊單獨(dú)上市或打包其他完全競(jìng)爭(zhēng)類業(yè)務(wù)一起上市。

??對(duì)于擁有房地產(chǎn)上市 平臺(tái)的企業(yè)集團(tuán)，可以以旗下上市房企為平臺(tái)將地產(chǎn)資源注入，實(shí)現(xiàn)集團(tuán)內(nèi)部地產(chǎn)業(yè)務(wù)的整合和板塊整體上市，保持上市房企地產(chǎn)主業(yè)的突出和競(jìng)爭(zhēng)力(保利集團(tuán)旗 下保利地產(chǎn)和保利置業(yè)屬于該類型的特殊情況)。也可以將地產(chǎn)業(yè)務(wù)和地產(chǎn)相關(guān)業(yè)務(wù)打包重組，進(jìn)行整體上市，如招商地產(chǎn)與母公司招商局蛇口控股的重組再上市。

??三、同一國(guó)有資本運(yùn)營(yíng)平臺(tái)下地產(chǎn)業(yè)務(wù)重組整合　　

??如上文所提及，改革 意見(jiàn)指出，要優(yōu)化國(guó)有資本重點(diǎn)投資方向和領(lǐng)域，向具有核心競(jìng)爭(zhēng)力的優(yōu)勢(shì)企業(yè)集中，并要求發(fā)揮國(guó)有資本投資、運(yùn)營(yíng)公司的作用，清理退出一批、重組整合一批、 創(chuàng)新發(fā)展一批國(guó)有企業(yè)。對(duì)于各地國(guó)資委而言，重組整合旗下同類業(yè)務(wù)，實(shí)現(xiàn)國(guó)有資本對(duì)優(yōu)勢(shì)企業(yè)的集中支持以做強(qiáng)做大，便是一大重要任務(wù)。

??從房地產(chǎn)行業(yè)的角度 來(lái)看，目前各地國(guó)資委下屬的地產(chǎn)業(yè)務(wù)較為分散，經(jīng)營(yíng)情況或業(yè)績(jī)平平，或良莠不齊。不少地方國(guó)資委存在旗下不同房企同一市場(chǎng)同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的問(wèn)題，資源浪費(fèi)情況較 為普遍。因此，重組整合分散的地產(chǎn)業(yè)務(wù)，實(shí)現(xiàn)資源向優(yōu)勢(shì)國(guó)企房企的集中，以發(fā)揮國(guó)有資本更大經(jīng)濟(jì)效益，成為地方國(guó)資房企改革的一大方向。比如深圳國(guó)資體系 的房地產(chǎn)平臺(tái)則較為分散，深圳國(guó)資委直接或間接控股的上市房企就有7家，包括深深房(000029)、深物業(yè)(000011)、沙河股份 (000014)、深圳控股(00604.HK)、深振業(yè)(000006)和深圳天健集團(tuán)(000090)，然而卻沒(méi)有一家能夠進(jìn)入主流房企行列，未來(lái)進(jìn) 一步重組整合，將資源、資本向如深振業(yè)的較優(yōu)房企集中，或?qū)⒊蔀榭赡??！　?/p>

??四、核作或重組整合民營(yíng)房企，進(jìn)行混合所有制改革

??改革意見(jiàn) 提出，鼓勵(lì)國(guó)有企業(yè)通過(guò)投資入股、聯(lián)合投資、重組等多種方式，與非國(guó)有企業(yè)進(jìn)行股權(quán)融合、戰(zhàn)略合作、資源整合。也鼓勵(lì)非國(guó)有資本投資主體通過(guò)出資入股、收 購(gòu)股權(quán)、認(rèn)購(gòu)可轉(zhuǎn)債、股權(quán)置換等多種方式，參與國(guó)有企業(yè)改制重組或國(guó)有控股上市公司增資擴(kuò)股以及企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理。雖然國(guó)企改革已經(jīng)進(jìn)行很長(zhǎng)一段時(shí)間，不少國(guó) 企尤其是競(jìng)爭(zhēng)業(yè)務(wù)領(lǐng)域的國(guó)企已經(jīng)逐步市場(chǎng)化，然而確實(shí)也存在不少國(guó)企的改革停滯，問(wèn)題仍然突出，機(jī)制依然不活，競(jìng)爭(zhēng)力依然不強(qiáng)。

??在此框架下，擁有一 定資金實(shí)力和政商關(guān)系資源的國(guó)資房企與擁有市場(chǎng)化運(yùn)作能力的民營(yíng)房企，完全有合作和重組整合的可能。具體來(lái)看，可以有以下幾種方式：其一，項(xiàng)目層面合作， 聯(lián)合拿地、聯(lián)合投資開(kāi)發(fā)地產(chǎn)項(xiàng)目，比如浙江交投就在浙江產(chǎn)權(quán)交易中心將旗下子公司臨安金基房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司(青山湖項(xiàng)目，即綠城?桃李春風(fēng))51%轉(zhuǎn)讓 項(xiàng)目給綠城。其二，參控股乃至重組整合民營(yíng)房企，比如中交入股綠城成為單一最大股東，不排除還有進(jìn)一步重組整合綠城的可能。其三，國(guó)資房企引入實(shí)力民營(yíng)房 企入股，乃至參與經(jīng)營(yíng)管理，這種情況目前較為少見(jiàn)，不過(guò)隨著國(guó)企改革的推進(jìn)，不排除將會(huì)越來(lái)越多。

??國(guó)資房企混合所有制改革可以有效激活國(guó)企的機(jī)制，更好推進(jìn)市場(chǎng)化管理和運(yùn)作，提升房企的競(jìng)爭(zhēng)力。總體而言，在上述幾種重組整合中，非國(guó)有資本均可參與，而最終能在重組整合后實(shí)現(xiàn)整體上市將是較優(yōu)的結(jié)果。