[克而瑞]行業(yè)銷售投資增速回落 市場拐點已現(xiàn)？

??今日，國家統(tǒng)計局公布了1-5月份房地產(chǎn)開發(fā)投資及銷售數(shù)據(jù)，總體來看，房地產(chǎn)投資增速、商品房銷售面積及金額增速均開始回落，是否預(yù)示著房地產(chǎn)市場拐點已現(xiàn)？

??商品房銷售金額、面積增速持續(xù)走低，三、四線城市銷售仍不容樂觀

??5月份全國商品房銷售面積11942萬平方米，環(huán)比增長2.0%，同比增長24.2%，增速較上月回落19.8個百分點；商品房銷售金額9119億元，環(huán)比下跌0.1%，同比增長36.7%，增速較上月回落23個百分點。

??雖然本月商品房銷售面積、金額絕對數(shù)值仍保持在較高水平，但受前期較高基數(shù)影響，同比增速逐漸步入下行通道，且有加快的趨勢。鑒于去年6月份商品房銷售面積、金額基數(shù)較高，僅次于11、12月份，為年內(nèi)第三高點。更為重要的是，今年一季度為了積極響應(yīng)中央“去庫存”的號召，多部委下發(fā)了多款重磅新政，商品房銷售面積、金額持續(xù)高位運行，或多或少都存在著提前透支的跡象，預(yù)計今年6月商品房銷售面積、金額同比增速將持續(xù)走低。

??值得一提的是，商品房銷售金額增速明顯高于銷售面積增速，預(yù)示著當(dāng)前房地產(chǎn)市場熱度主要集中在熱門一、二線城市，三、四線城市囿于市場需求有限，在前期集中釋放之后，后續(xù)置業(yè)需求難以為繼，成交量難以再上一個新的臺階。

??5月開發(fā)投資增速環(huán)比大漲19.3%，但仍維持近一年月均水平，同比增速回落

??5月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資額9188億元，環(huán)比上漲19.3%，同比增長6.6%，增速較上月回落3.1個百分點。其中，住宅投資額6231億元，同比增長7.9%，增速較上月回落2.8個百分點，環(huán)比上漲19.4%，漲幅較上月增加26.9個百分點。

??隨著市場成交轉(zhuǎn)暖，企業(yè)投資態(tài)度逐漸趨于積極，房地產(chǎn)投資也擺脫下行步入上行軌道，但本月房地產(chǎn)投資增速再次掉頭向下，顯示在庫存高企大背景下，房地產(chǎn)投資仍難復(fù)制前期高增長之路。預(yù)計年內(nèi)房地產(chǎn)投資增速將維持在0%-10%的區(qū)間范圍內(nèi)波動，10%以上的高增長已難再現(xiàn)。

??雖受基數(shù)影響，新開工面積同比增速有所回落，但總量創(chuàng)近三個季度新高

??5月份全國房屋新開工面積16097萬平方米，環(huán)比上升6.3%，漲幅較上月回落13.3個百分點，同比增長10.6%，增速較上月回落15.2個百分點。其中，住宅新開工面積11161萬平方米，環(huán)比上漲8.0%，漲幅較上月回落14.2個百分點，同比增長11.5%，增速較上月回落13.2個百分點。

??今年以來房屋新開工面積持續(xù)走高，本月更是創(chuàng)下自去年10月份以來的月度新高。得益于樓市成交量持續(xù)向好，熱門一、二線城市已然面臨“無房可售”的窘境，企業(yè)對于后市信心有所恢復(fù)，投資態(tài)度也將逐漸趨于積極。盡管如此，但總量依然沒有顯著突破，僅比最低月份增加30%或3800萬平方米，我們認為受去年同期可比基數(shù)逐漸趨于正常，新開工面積同比增速逐月回落將是常態(tài)，預(yù)期年內(nèi)新開工面積不會有顯著提升。

??土地購置面積、金額分別環(huán)比激增36%和80%，集中熱點一、二線城市致地價飚升

??5月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積2082萬平方米，環(huán)比上漲35.5%，漲幅較上月擴大20.9個百分點。土地成交價款727億元，環(huán)比大漲80.2%，漲幅較上月大增92.4個百分點，同比逆勢大漲17.0%，增速較上月增加26.9個百分點。

??在土地成交量有所縮減的同時，地價顯著抬升，說明各線城市土地市場明顯分化，企業(yè)投資方向逐漸開始趨同，致使熱門一、二線城市土地市場持續(xù)高熱，“三高”(高總價、高單價、高溢價率)地塊頻出。反觀，由于絕大多數(shù)三、四線城市庫存量長期維持在較高水平，致使土地市場乏人問津，底價成交已成常態(tài)，土地市場比重顯著下降。

??待售面積總量連續(xù)三個月高位回落，商業(yè)、辦公庫存緩步上行

??5月末，商品房待售面積72169萬平方米，比4月末減少521萬平方米。其中，住宅待售面積減少721萬平方米，辦公樓待售面積增加7萬平方米，商業(yè)營業(yè)用房待售面積增加105萬平方米。

??雖然待售面積已連續(xù)3個月回落，但整體仍處高位，相較而言，住宅待售面積持續(xù)走低，高庫存風(fēng)險主要集中在三、四線城市，市場需求不足乃是主因；商業(yè)、辦公待售面積緩步上行，地方政府仍需在土地供應(yīng)端加以節(jié)制，高風(fēng)險城市宜逐漸減少甚至?xí)和Ｉ虡I(yè)、辦公供地，以求更快地實現(xiàn)項目去化。

??綜上所述，5月房地產(chǎn)行業(yè)開發(fā)投資額、銷售面積及金額、新開工面積、土地購置面積及金額等一些列指標(biāo)數(shù)據(jù)都處于年內(nèi)較高水平，但無論是環(huán)比增速還是同比增速，都在顯著下滑卻是不爭的事實，房地產(chǎn)市場已現(xiàn)疲態(tài)。更為重要的是，城市分化現(xiàn)象愈演愈烈，熱門一、二線城市樓市對土地市場的傳導(dǎo)效應(yīng)仍在繼續(xù)，恐將再次落入“地王起、市場衰”的周期循環(huán)的窠臼。