[克而瑞]5家房企已過千億 華夏融創(chuàng)華潤繼續(xù)角逐

??〖企業(yè)分析〗

??【合約銷售：6月整體環(huán)比繼續(xù)上升，5家房企超千億】

　　核心觀點(diǎn)：

　　1、從40家典型房企的整體數(shù)據(jù)來看，6月份單月銷售業(yè)績環(huán)比由上個(gè)月的5%擴(kuò)大至29%，但同比增幅進(jìn)一步收窄至36%，累計(jì)同比進(jìn)一步收窄至59%。前10位房企上半年累計(jì)業(yè)績均超過500億，其中有5家已經(jīng)超過1000億。

　　2、從單企業(yè)來看，碧桂園雖然本月環(huán)比有所下降，但累計(jì)同比增長130%仍然為千億房企中增長最快的企業(yè)，而碧桂園近期已宣布將本年度國內(nèi)合同銷售目標(biāo)從1680億元上調(diào)至2200億元，預(yù)計(jì)可以完成這指標(biāo)。此外，今年底保利地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)2000億銷售額也將是大概率事件。

　　3、2016年已過半，從往年來看，下半年的銷售會(huì)比上半年要好。因此，預(yù)計(jì)今年1000億房企有望達(dá)到10家，而2000億房企有望達(dá)到5家。迎接過歷史上最好的上半年后，下半年的競爭也會(huì)更加激烈，房企應(yīng)在推盤節(jié)奏與營銷動(dòng)作方面更加積極，。

　　【企業(yè)拿地：拿地樓板價(jià)創(chuàng)新高，金茂、龍湖拿地表現(xiàn)積極】

　　核心觀點(diǎn)：

　　1、6月，40家房企拿地總量環(huán)比下滑27%，拿地投入較上月上升7%，平均樓板價(jià)創(chuàng)下近兩年來新高，高達(dá)9060元/平米。樓板價(jià)居高主要是仍然存在房企熱衷搶重點(diǎn)城市地塊，由此抬升了地價(jià)的溢價(jià)空間，溢價(jià)率超100%的地塊多達(dá)17宗，占總數(shù)近1/4。

　　2、從單企業(yè)來看，表現(xiàn)搶眼的的房企有金茂、龍光、龍湖，本月拿地投入均在100億元以上，其中，金茂拿地投入最大，分別以82.8億、64.1億拿下深圳龍華和杭州拱墅區(qū)商住用地，雙雙刷新區(qū)域單價(jià)地王紀(jì)錄；龍湖則是本月拿地面積最多的房企，以111.74億元獲得近200萬平米土儲(chǔ)，在北京、天津、濟(jì)南等重點(diǎn)城市布下7個(gè)項(xiàng)目。

　　3、總的來說，房企拿地較為積極，不惜高價(jià)奪重點(diǎn)城市優(yōu)質(zhì)地塊。這主要受土地供應(yīng)收緊的政策影響，以及房企資產(chǎn)配置、缺貨補(bǔ)倉等需求導(dǎo)致。隨著熱點(diǎn)城市市場“降溫”，我們預(yù)計(jì)下半年房企總體拿地也將會(huì)有所謹(jǐn)慎，可能會(huì)以合作、收購等方式獲取地塊。如融創(chuàng)近日表示已停止申請(qǐng)拿地，后期主要通過收購、一級(jí)土拍獲取土地。

　　【企業(yè)融資：總量與上月基本持平，資產(chǎn)證券化仍獲房企青睞】

　　核心觀點(diǎn)：

　　1、6月房企融資總量與上月基本持平，環(huán)比上升5%，比上年同期高出200%。本月增發(fā)配股的融資數(shù)額有較大幅度的上升，環(huán)比上升193%。這主要是大企業(yè)增發(fā)數(shù)額較大，如綠地定增高達(dá)157億元。

　　2、從融資結(jié)構(gòu)來看，本月房企融資仍以公司債為主，占融資總額的28%，但相對(duì)上月來說有較大程度的縮減，下滑了近4成。其次是配股增發(fā)，占融資總額的22%，綠地、保利等房企本月熱衷配股增發(fā)，借此在后續(xù)拿地和項(xiàng)目銷售方面獲得流動(dòng)資金。

　　3、值得一提的是，ABS繼續(xù)獲得房企青睞。碧桂園繼年初首次發(fā)行購房尾款后，本月再發(fā)62億購房尾款A(yù)BS大單。隨著房企對(duì)資產(chǎn)證券化工具的運(yùn)用不斷走向成熟，這對(duì)于規(guī)模性房企而言不失為一種具有資金成本優(yōu)勢的融資工具。

　　【營銷策略：跨界線上已成營銷必選動(dòng)作，集團(tuán)層面主導(dǎo)成主流】

　　核心觀點(diǎn)

　　1、本月最大優(yōu)惠項(xiàng)目為南寧龍光普羅旺斯與君悅?cè)A庭項(xiàng)目商鋪全線5折，住宅方面均以恒大全國多地8折為主。同時(shí)，房企集團(tuán)層面主導(dǎo)營銷動(dòng)作成為主流，而抱互聯(lián)網(wǎng)線上也成共識(shí)。

　　2、房企營銷拓闊逐漸向線上轉(zhuǎn)移。線上賣房方面，富力地產(chǎn)打造自建的線上銷售平臺(tái)富力好房APP，中海旗下全國33城超100個(gè)樓盤項(xiàng)目聯(lián)動(dòng)打造購房節(jié)，推線上經(jīng)紀(jì)人。線上推廣方面，如恒大攜手騰訊在沈陽7盤聯(lián)動(dòng)打造“強(qiáng)金節(jié)”，碧桂園全面入住企業(yè)媒體平臺(tái)。

　　3、集團(tuán)統(tǒng)一動(dòng)作有助于企業(yè)擴(kuò)大品牌影響力，在引起較高的關(guān)注度的同時(shí)從而促進(jìn)項(xiàng)目去化。而線上營銷，一方面有利于擴(kuò)大活動(dòng)影響力，提升企業(yè)品牌形象；另一方面有助于企業(yè)進(jìn)行更精準(zhǔn)的內(nèi)容推廣與曝光，以實(shí)現(xiàn)精準(zhǔn)拓客、精準(zhǔn)營銷。

　　【人事變動(dòng)：金茂投資總裁辦高管加盟上置集團(tuán)獨(dú)執(zhí)行董事】

　　核心觀點(diǎn)：

　　1、從108家監(jiān)測企業(yè)的人事變動(dòng)情況來看，本月變動(dòng)數(shù)量與上月基本持平，相比去年同期有所上升；今年1-6月累計(jì)變動(dòng)數(shù)量較去年同期數(shù)量相當(dāng)。

　　2、據(jù)悉，秦文英現(xiàn)為金茂(中國)投資控股有限公司總裁辦公室副主任、人力資源部總經(jīng)理、工會(huì)副主席、監(jiān)事。上置集團(tuán)此次委任秦文英為公司執(zhí)行董事，有可能將加強(qiáng)上置與金茂投資兩家企業(yè)在資本方面的合作。同時(shí)，委任陳東輝為公司執(zhí)行董事，根據(jù)其豐富的保險(xiǎn)行業(yè)經(jīng)歷，也體現(xiàn)了上置集團(tuán)對(duì)保險(xiǎn)資產(chǎn)方面的高度重視。

　　【戰(zhàn)略動(dòng)態(tài)：萬達(dá)私有化重組繼續(xù)，大中型房企多元化并行】

　　核心觀點(diǎn)：

　　1、 從本月重點(diǎn)的戰(zhàn)略動(dòng)態(tài)來看，企業(yè)戰(zhàn)略動(dòng)作主要表現(xiàn)為以下兩方面：一方面，萬科、萬達(dá)、綠城等企業(yè)紛紛在進(jìn)行重組，大股東利益之爭的萬科、以及私有化退市的萬達(dá)，重組遇阻；另一方面，包括保利等大型房企、以及旭輝、新城、榮盛、北辰中小型房企均在展開多元化業(yè)務(wù)。

　　2、 融創(chuàng)、招商、花樣年等企業(yè)在收并購中表現(xiàn)較為搶眼的企業(yè)，企業(yè)通過收購項(xiàng)目進(jìn)行業(yè)務(wù)擴(kuò)張。其中，融創(chuàng)繼上月萊蒙國際旗下7個(gè)項(xiàng)目后，本月又收購成都天合房產(chǎn)3個(gè)已成熟入市項(xiàng)目，為企業(yè)銷售再添籌碼；花樣年若能吞并萬達(dá)物業(yè)這塊肥肉，不得不說，企業(yè)的物管業(yè)務(wù)規(guī)模將為業(yè)內(nèi)數(shù)一數(shù)二。

　　3、 行業(yè)分化加劇，處于分散風(fēng)險(xiǎn)、擴(kuò)大收益渠道等目的，房企加碼布局多元化業(yè)務(wù)。大型房企以保利地產(chǎn)為代表，其在上月步入保險(xiǎn)基金業(yè)務(wù)之后，本月投資滴滴，欲開啟旗下基金業(yè)務(wù)的盈利模式；以旭輝、新城、榮盛、北辰等為代表的中小型房企，均紛紛展開多元化領(lǐng)域的“處女作”，如旭輝首次投入建筑產(chǎn)業(yè)，榮盛首次涉足海外旅游地產(chǎn)。