[克而瑞]萬科：住宅業(yè)務(wù)穩(wěn)中求進 探索可持續(xù)發(fā)展模式

??8月21日，萬科發(fā)布2016年半年度報告，截止6月底，公司完成實際銷售金額1900.8億元，實現(xiàn)全年3000億元目標(biāo)的63.36%。雖然萬科的正常運營受到自2015年7月至今的股權(quán)事件影響，但是2016上半年，得益于全國房地產(chǎn)市場銷售的火熱以及公司事業(yè)合伙人機制的積極影響，公司的業(yè)務(wù)發(fā)展仍然得到穩(wěn)步推進，銷售業(yè)績創(chuàng)歷史新高。

??一、業(yè)績：前6月銷售增速69.9%，業(yè)績創(chuàng)歷史新高

??2016年1-6月，萬科累計實現(xiàn)銷售金額1900.8億元，同比增長69.9%；銷售面積1409.0萬平方米，同比上升55.8%。實現(xiàn)結(jié)算收入724.8億元，同比增長49.7%；實現(xiàn)結(jié)算面積654.6萬平方米，同比增長43.6%。房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的結(jié)算均價為11,074元/平方米，較2015年同期上升4.2%。

??萬科自3月開始，一直保持著每月300億元以上的銷售額，同比增幅較大，且逐月增長，6月銷售額更是超過420億，前六月累計完成全年3000億元業(yè)績目標(biāo)的63.36%。從上半年萬科銷售金額分區(qū)域情況而言，長三角和珠三角區(qū)域是銷售主力。

??二、土地：致力于以合理價格來獲取足夠土地儲備

??截止到6月底，萬科新增項目70個，其中廣深項目7個，上海項目31個，北京項目19個，中西部項目13個。新增土地面積721.1萬平方米，同比增加138.44%，土地儲備總量達(dá)6092萬平方米，同比增長16.40%?？偨ㄖ娣e1260.1萬平方米，權(quán)益規(guī)劃建筑面積848.8萬平方米，權(quán)益地價總額約465.8億元，新增項目均價為5,488元/平方米。此外，萬科還參與了一批舊城改造項目，按當(dāng)前規(guī)劃條件，此類項目中萬科權(quán)益建筑面積在報告期末合計約294.4萬平方米。

??萬科的各類存貨中，擬開發(fā)產(chǎn)品為1,081.0億元，占比25.28%；在建開發(fā)產(chǎn)品2,777.0億元，占比64.96%；已完工開發(fā)產(chǎn)品(現(xiàn)房)398.2億元，占比9.31%。

??三、財務(wù)：堅持穩(wěn)健經(jīng)營原則，資金狀況良好

??營業(yè)收入實現(xiàn)高增長。上半年萬科實現(xiàn)營業(yè)收入748.0億元，同比增長48.8%，其中來自房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的結(jié)算收入比例為96.9%。；實現(xiàn)凈利潤70.9億元，同比增長4.49%，其中歸屬于上市公司股東的凈利潤53.5億元，同比增長10.4%。利潤增長慢于收入增長的主要原因，是當(dāng)期結(jié)算的相當(dāng)一部分項目為2014年房地產(chǎn)市場調(diào)整期內(nèi)售出的項目。少數(shù)股東損益為17.4億元，同比減少10.29%。少數(shù)股東損益主要來自合作項目，隨著國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)進入白銀時代，合作的優(yōu)勢日益凸顯，成為公司實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展、提升股東價值的重要途徑。企業(yè)通過合作創(chuàng)新，能夠有效拓展項目獲取渠道，獲得優(yōu)質(zhì)項目，并實現(xiàn)銷售快速增長，充分發(fā)揮規(guī)模優(yōu)勢，鞏固行業(yè)領(lǐng)先地位。近年來，盡管合作項目增加，但公司的凈資產(chǎn)收益率仍然保持在較高水平。

??銷售費用、管理費用占比降低。萬科上半年銷售費用占銷售金額的比例為1.08%，較2015年同期下降0.33個百分點；管理費用占銷售金額的比例為1.15%，較2015年同期下降0.14個百分點。這是基于萬科堅持積極銷售的策略，持續(xù)探索多元化銷售模式，隨著規(guī)模的不斷擴大，在提升客戶線上服務(wù)深度與質(zhì)量的同時，降低了銷售費用率。

??凈負(fù)債率遠(yuǎn)低于行業(yè)平均水平。截至上半年，萬科持有貨幣資金718.7億元，遠(yuǎn)高于短期借款和一年內(nèi)到期長期借款的總和292.9億元。公司有息負(fù)債合計人民幣914.6億元，有息負(fù)債占總資產(chǎn)的比例為12.8%。凈負(fù)債率為14.18%，繼續(xù)保持在行業(yè)較低水平。從負(fù)債類型上看，有息負(fù)債中銀行借款占比58.42%，應(yīng)付債券占比28.84%，其他借款占比12.74%。

??四、戰(zhàn)略：繼續(xù)多元化發(fā)展戰(zhàn)略

??物流地產(chǎn)：萬科物流地產(chǎn)堅持“聚焦大客戶、聚焦重點城市、主打高標(biāo)庫產(chǎn)品”的核心戰(zhàn)略，持續(xù)擴大布局，提升管理能力。上半年，公司物流地產(chǎn)完成了大型資產(chǎn)包的收購與整合，形成了土地招拍掛、戰(zhàn)略合作、單項目并購、資產(chǎn)包并購等多元綜合的投資方式。報告期內(nèi)，物流地產(chǎn)業(yè)務(wù)新獲取項目9個，按萬科權(quán)益計算的規(guī)劃建筑面積約37.4萬平方米。

??海外業(yè)務(wù)：萬科堅持國際化的長期發(fā)展方向，在學(xué)習(xí)海外成熟市場經(jīng)驗和多元化商業(yè)模式的基礎(chǔ)上，將海外成熟的產(chǎn)品、服務(wù)、戰(zhàn)略資源等引進國內(nèi)，同時逐步樹立公司海外品牌，打通國內(nèi)外客戶資源。上半年，萬科在美國新增3個項目，在香港新增1個項目。在美國，公司成立了地產(chǎn)資產(chǎn)管理平臺Brightstone，以推進海外地產(chǎn)金融化業(yè)務(wù)。在英國，公司與一家歐洲地產(chǎn)私募基金成立了聯(lián)合開發(fā)平臺。在香港，公司繼續(xù)專注于住宅與商業(yè)的開發(fā)、改造項目。