[克而瑞]中海：最“有錢”房企 2020年目標(biāo)僅4000億港元

??8月22日，中海發(fā)布上半年業(yè)績報(bào)告，上半年合約銷售同比增長11.48%至952.6億元，銷售規(guī)模增長相對緩慢。備受行業(yè)關(guān)注的中信業(yè)務(wù)整合即將完成，給中海帶來新的增長動力，企業(yè)宣布上調(diào)全年目標(biāo)至2100億港元。從各項(xiàng)財(cái)務(wù)指標(biāo)來看，中海依然保持其穩(wěn)健的風(fēng)格，最值得關(guān)注的當(dāng)屬其資金狀況，2016年上半年末中海地產(chǎn)呈現(xiàn)凈現(xiàn)金狀態(tài)，成為“最有錢”的房企。

??銷售：增長相對緩慢，2020年4000億港元目標(biāo)保守

??2016年上半年中海實(shí)現(xiàn)合約銷售金額港幣952.6億港元，同比上漲11.48%。相對于同等規(guī)模的企業(yè)，中海的銷售增幅相對較為緩慢，上半年已經(jīng)跌出TOP5。且TOP5房企上半年銷售均超千億，差距越拉越大。這一方面是因?yàn)橹泻５禺a(chǎn)一直以穩(wěn)健著稱，更加追求利潤質(zhì)量，另一方面也可能是因?yàn)槠髽I(yè)整合動作較多所致。

??從目標(biāo)完成率來看，中海于1-7月已累計(jì)完成銷售額1080億港幣，完成年初制定的全年銷售1850億元目標(biāo)的58%。在上半年房企銷售業(yè)績普遍大幅增長的情況下，這一目標(biāo)完成率并不算高。但是由于收購中信的地產(chǎn)業(yè)務(wù)即將完成，中海獲得了大量的土地，全年可售資源提升到了3000億港幣，中海將全年銷售目標(biāo)提升至2100港元。這一目標(biāo)與2015年中海實(shí)際銷售相比，同比增長16%，增幅并不高，在充足的貨源支撐下，目標(biāo)完成壓力不大。

??此外，中海計(jì)劃十三五規(guī)劃內(nèi)(到2020年)合約銷售達(dá)4000億港元(按照0.85的匯率算約合3400億元人民幣)，如果按照2016年2100億港元的合約銷售算，未來四年保持17.5%的年均增長速度就能實(shí)現(xiàn)目標(biāo)。但是與其他超大規(guī)模房企相比，差距可能會進(jìn)一步加大。按照目前的銷售速度，2016年上半年銷售TOP5的房企到全年皆有望超過2000億元，萬科、恒大甚至都能超過3000億元。

??拿地：整合獲取大量土地儲備，企業(yè)仍需伺機(jī)而動

??2016年上半年，中海拿地較少，只拿了四幅地塊，分別位于濟(jì)南，香港，南昌和長春，建筑面積共228萬平方米，總計(jì)拿地金額99億港元。

??拿地較少一方面是因?yàn)槠髽I(yè)發(fā)展比較穩(wěn)健，不搶高價(jià)地，而核心一二線城市土地市場競爭激烈，拿地難度和成本都在加大。另一方面，也是因?yàn)橹泻Ｍㄟ^增發(fā)配股的方式收購了中信樓面面積3155萬平米的土地資源，這些項(xiàng)目主要分布在一二線城市，合計(jì)權(quán)益建筑面積2352萬平米，折合地價(jià)3,550元每平米。上半年末中?？偼恋貎錇?600萬平米，中信整合完成后土地儲備將進(jìn)一步大幅增加。

??從拿地金額來看，收購中信項(xiàng)目主要以股權(quán)增發(fā)方式支付，中海上半年拿地金額支出不多。企業(yè)持有資金相當(dāng)充足，可以在下半年伺機(jī)搶購一二線城市的優(yōu)質(zhì)地塊。

　　財(cái)務(wù)：最穩(wěn)房企現(xiàn)凈現(xiàn)金狀態(tài)，資金使用效率待提高

　　2016年上半年中海地產(chǎn)持有現(xiàn)金達(dá)1179.73億港元，現(xiàn)金短債比7.11，現(xiàn)金總額甚至超過了企業(yè)的總有息負(fù)債額，呈現(xiàn)“凈現(xiàn)金狀態(tài)”。

　　中海擁有如此多的現(xiàn)金，主要是企業(yè)拿地較少，上半年拿地需現(xiàn)金支付金額僅99億港元，且企業(yè)銷售增長緩慢，建設(shè)規(guī)模等相應(yīng)增加也比較緩慢。此外中海上半年還通過公司債發(fā)行融資80億元，企業(yè)資金自然更加充裕。

　　在資金如此充裕的情況下，中海完全可以考慮充分利用資金，進(jìn)一步增加優(yōu)質(zhì)土地儲備、增加企業(yè)建設(shè)規(guī)模，以進(jìn)一步促進(jìn)企業(yè)銷售的快速增長。且中海融資能力較強(qiáng)，融資成本較低，擴(kuò)張資本更加雄厚。8月中海又發(fā)行了60億的公司債，其利率下降到了3.10%。

　　利潤：業(yè)務(wù)調(diào)整利潤率出現(xiàn)波動，但仍處于行業(yè)領(lǐng)先水平

　　2016年上半年，中海的毛利率為28.2%，雖然同比下跌了4個(gè)百分點(diǎn)，但還是保持在行業(yè)的較高水平，毛利率的下跌一方面是行業(yè)大勢所趨，另一方面也可能是因?yàn)橹泻Ｗ陨順I(yè)務(wù)的調(diào)整所致。近兩年中海業(yè)務(wù)整合方面動作較多，企業(yè)于去年10月拆分物業(yè)管理業(yè)務(wù)上市，造成企業(yè)今年上半年其他業(yè)務(wù)收入大幅降低，為2.7億港元，相比去年上半年13.8億港元，同比下滑了80.4%。

　　上半年企業(yè)凈利率為25.87%，上升了0.1個(gè)百分點(diǎn)，企業(yè)凈利潤增加主要是因?yàn)橹泻３鍪哿讼嚓P(guān)的投資物業(yè)以及附屬公司，例如今年5月11日中海以48億港元出售的怡茂環(huán)球有限公司，在與中信整合的過程中中海也剝離了部分商業(yè)地產(chǎn)。除去公允值變動收益、投資物業(yè)以及附屬公司出售收益，中海的核心凈利潤為17.75%，同比下滑了3.27個(gè)百分點(diǎn)。