[克而瑞]頻頻出手 上海能否成為濱江的千億跳板？

??2016年12月30日，濱江集團(tuán)公告稱(chēng)其旗下子公司中崇濱江將以人民幣 23.05 億元收購(gòu)上海金心置業(yè)有限公司49%的股權(quán)，從而獲得了一項(xiàng)位于上海市黃浦區(qū)的舊改項(xiàng)目。之后于12月31日，濱江又以7.89億元的價(jià)格收購(gòu)上海湘府房地產(chǎn)，從而獲得上海虹橋舊改項(xiàng)目10%的股權(quán)。濱江集團(tuán)選擇連日在年末頻頻出手，在發(fā)力上海的背后究竟所求為何？

??一年上海4項(xiàng)目，從無(wú)至有的華麗轉(zhuǎn)變

??此次收購(gòu)的上海市黃浦區(qū)的舊改項(xiàng)目，位于上海市黃浦區(qū)的大興街，占地面積為3.7萬(wàn)平方米，預(yù)估建筑面積為13.1萬(wàn)平方米。而于31日收購(gòu)的虹橋的舊改項(xiàng)目，占地面積為7.5萬(wàn)平方米，其中地上可售住宅建筑面積約9萬(wàn)平方米，商業(yè)辦公約3萬(wàn)平方米，該項(xiàng)目也是先前濱江集團(tuán)于16年7月接手的代建項(xiàng)目。

??事實(shí)上從2015年9月開(kāi)始，濱江就聯(lián)手平安以34.65億元、溢價(jià)91.7%的代價(jià)首入了上海，從而成功將上海納入了其版圖范圍。此后陸續(xù)通過(guò)代建或收購(gòu)的方式，成功在一年的時(shí)間中再添三個(gè)項(xiàng)目。在寸土寸金的上海，濱江集團(tuán)從無(wú)到有華麗轉(zhuǎn)變的背后，也是堅(jiān)定實(shí)施其戰(zhàn)略目標(biāo)的結(jié)果。

??三點(diǎn)一面，濱江的戰(zhàn)略宏圖

??此前濱江集團(tuán)董事長(zhǎng)戚金興曾于16年8月表示：“上海將成為主戰(zhàn)場(chǎng)，杭州是根據(jù)地，其他城市打游擊戰(zhàn)。”而后于11月戚金興又提出了“三點(diǎn)一面”，所謂的三點(diǎn)指的是杭州、上海、深圳三個(gè)點(diǎn)；一面中的小面指的是浙江富?？h市，大面指的則是長(zhǎng)三角的富裕城市。

??在三點(diǎn)一面的戰(zhàn)略下，濱江于近兩年通過(guò)收購(gòu)、合作、代建等多元化的拿地方式，積極布局除杭州外的熱點(diǎn)城市。如上海的四個(gè)項(xiàng)目，分別是以合作招拍掛、代建、收購(gòu)方式獲取。除了上海，濱江還以合作的方式成功進(jìn)入了深圳。2016年8月9日，濱江集團(tuán)以合作開(kāi)發(fā)的形式，與安遠(yuǎn)控股共同開(kāi)發(fā)位于深圳的龍華區(qū)安豐工業(yè)區(qū)地塊，該地塊占地面積約為10萬(wàn)平米，并由濱江操盤(pán)并持有控股70%。輕資產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)方式為濱江加快戰(zhàn)略布局，形成品牌輸出提供了有力的保障。

??一個(gè)遠(yuǎn)大的戰(zhàn)略也需要有雄厚的資金實(shí)力作為基礎(chǔ)，據(jù)濱江2016半年報(bào)數(shù)據(jù)顯示，截止2016年6月30日濱江共擁有貨幣資金70.99億，而其短期負(fù)債僅為6.96億元，現(xiàn)金短債比為10.20。此外濱江集團(tuán)還于后半年進(jìn)行了三次融資，共獲得了33.5的融資金額，可謂“糧草”充足。預(yù)計(jì)未來(lái)在資金充足的情況之下，濱江將會(huì)更加積極地布局杭，滬，深這三大城市。

??5年內(nèi)進(jìn)軍千億，前路仍有荊棘

??此前戚金興曾表示，希望在未來(lái)的3至5年濱江能夠繼續(xù)保持杭州前三的銷(xiāo)售位置，而上海、深圳則向杭州看齊，爭(zhēng)取達(dá)到200億多的銷(xiāo)售規(guī)模，再外加上其他“游擊”城市的加成，預(yù)計(jì)到2021年濱江能夠?qū)崿F(xiàn)“千億目標(biāo)”。目前來(lái)看，2016年濱江的合約銷(xiāo)售已達(dá)到了330億，其中220億左右來(lái)自杭州，企業(yè)在杭州地區(qū)的項(xiàng)目?jī)?chǔ)備充足，持續(xù)保持市場(chǎng)地位不成問(wèn)題。上海作為企業(yè)千億目標(biāo)的重要組成部分，濱江已經(jīng)布局了四個(gè)項(xiàng)目，預(yù)計(jì)貨值達(dá)到400億左右，其中寶山濱江公園壹號(hào)項(xiàng)目預(yù)計(jì)2017年一季度推出市場(chǎng)，為企業(yè)銷(xiāo)售業(yè)績(jī)添磚加瓦。

??然而濱江的未來(lái)之路也并非一馬平川，對(duì)于寸土寸金的上海和深圳，其土地儲(chǔ)備仍相對(duì)較為匱乏。上海雖然目前有400億貨值，但是后期如何持續(xù)增加儲(chǔ)備更為關(guān)鍵。此外濱江在這兩個(gè)城市的擴(kuò)儲(chǔ)主要為合作和舊改，而舊改項(xiàng)目的成本高，開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)對(duì)于濱江而言也是一大挑戰(zhàn)。總體而言，對(duì)于濱江而言，要在五年內(nèi)達(dá)到千億的目標(biāo)，仍有較長(zhǎng)的一段路需要走。