[中房研協(xié)]涉恒大謠言風波背后映射當前高負債房企艱難處境

??【熱點聚焦】

??近日，一份《恒大集團關于懇請支持重大資產重組項目的情況報告》紅頭文件在網絡廣泛流傳。恒大集團于24日晚發(fā)布聲明稱，重組項目情況報告系謠言，且已經報警。但根據(jù)公開信息，“造謠”報告中所提資產重組事宜卻是真實存在。

??文章對恒大地產重組基本情況作出了說明，并列舉了一系列恒大地產堅定落實國家“房住不炒”“穩(wěn)地價穩(wěn)房價穩(wěn)預期”調控政策的措施和成效。同時，重點強調了“如果重組未能如期完成，可能引發(fā)一系列系統(tǒng)風險，包括現(xiàn)金流斷裂引發(fā)金融系統(tǒng)性風險、嚴重影響上下游企業(yè)正常經營、嚴重影響就業(yè)和社會穩(wěn)定、嚴重影響資本市場穩(wěn)定等”。文章列出了恒大有息負債總額，融資機構名單及金額等關鍵信息，雖然真實性還有待進一步證實或證偽，但對市場的負面影響已然引爆，資本市場率先做出明確反饋，地產板塊近幾天連續(xù)下挫。

??【熱點評析】

??融資強監(jiān)管下，全面踩線的恒大“重組求生”訴求強烈

??2016年10月3日，恒大地產與深深房簽署《關于重組上市的合作協(xié)議》，深深房發(fā)行A股股份購買恒大地產100%股權，恒大集團將成為深深房的控股股東。2017年6月20日，香港聯(lián)交所正式同意恒大集團分拆恒大地產在A股重組上市申請。

??從出發(fā)點來看，重組于恒大來說，實際上相當于“借殼上市”，將推動公司龐大的地產業(yè)務回歸A股，促使公司市值大增，同時拓寬公司融資渠道，進一步提升公司規(guī)模；于深圳來說，一方面有利于國有資產保值增值，為國企改革樹立典范，另一方面引入恒大這一世界500強企業(yè)，將為深圳市提供更多的就業(yè)保障和稅收支持，進一步發(fā)揮資源集聚效應。

??但由于重組涉及多方權益，工作量較大且較為復雜，重組方案需要不斷協(xié)商、確定和完善，再加上近幾年國家對房地產調控趨嚴，不支持房地產企業(yè)上市幾乎成為證監(jiān)會潛在規(guī)則，恒大地產與深深房重組上市計劃至今未能落地。在房地產金融監(jiān)管不斷加強尤其是“三道紅線”融資規(guī)則出臺后，促回款、降負債成為眾多房企當前首要任務，恒大也不例外。根據(jù)恒大2020年中報數(shù)據(jù)，三條融資監(jiān)管紅線全中。按照規(guī)定，如果三道紅線均超出閾值，有息負債規(guī)模以2019年6月底為上限，不得再增加，這無疑給恒大資金運作帶來巨大壓力。另一方面，根據(jù)對賭協(xié)議，如果重組未能按時完成，恒大需在2021年1月31日前償還戰(zhàn)略投資者1300億元本金并支付137億元分紅，這對于此時的恒大來說無疑是雪上加霜。此外，6月23日，穆迪即因對公司償債能力表示擔憂，將恒大及其附屬公司評級展望由穩(wěn)定調整至負面；9月24日，標普將恒大集團評級從穩(wěn)定下調至負面。在融資強監(jiān)管下，全面踩線的恒大經營風險進一步加劇，期望通過重組緩解壓力的訴求也更加強烈。

??行業(yè)發(fā)展邏輯轉變，高負債企業(yè)應積極“自救”

??根據(jù)企業(yè)2019年報數(shù)據(jù)，恒大集團總資產達2.1萬億元，員工超過14萬人，在全國280多個城市擁有870多個項目，與網絡上流傳的資產重組項目情況報告數(shù)據(jù)較為接近。從行業(yè)地位來看，近幾年恒大銷售業(yè)績穩(wěn)居前三，是行業(yè)中的“領頭羊”，且企業(yè)已連續(xù)5年蟬聯(lián)世界500強，2020年榮登第152位，在我國房企中僅次于碧桂園。這樣一個行業(yè)中的“巨無霸”企業(yè)，一旦真的出現(xiàn)資金鏈斷裂甚至全面坍塌，其影響不容忽視。

??事實上，面臨巨大債務壓力的企業(yè)又何止恒大一家？在過往的十幾年里，很多房企都選擇了“高杠桿、高負債、高周轉”的發(fā)展模式，隨著近幾年國家對房地產調控政策的轉變，“三高”發(fā)展模式已然不適合時代潮流，未能及時轉型的企業(yè)也相繼為此付出了代價。恒大亦是如此，將企業(yè)生存發(fā)展希望寄托在政府援助顯然并不現(xiàn)實，尤其在中央層面再三強調堅持“房住不炒”、嚴控房地產領域金融風險背景下，恒大能否“借殼”深深房重返A股仍存在較大不確定性。再者，這1300億元的戰(zhàn)略投資是否真的能成為壓垮恒大的最后一根稻草？對于一個總資產規(guī)模超過2萬億的企業(yè)集團來說，未必，企業(yè)仍有望憑借其深厚底蘊和良好的銷售業(yè)績引入新一輪戰(zhàn)略投資，或者與債權人達成新的償還方案，延期償還或者分期償還。并且恒大自2017年已將發(fā)展模式由“規(guī)?！毙驼{整為“規(guī)模+效益”型，強調低負債、低杠桿、低成本、高周轉。從2020年負債情況來看，截至6月底，恒大有息負債比3月底減少約400億元，預計全年會減少1000億元左右，降負債已取得一定成效。再退一步說，實在不行，企業(yè)可通過變賣土地、項目等進行瘦身自救，一如萬達、福晟、泰禾等房企，對社會經濟金融的影響有限。