[中房研協(xié)]涉恒大謠言風波背后映射當前高負債房企艱難處境

2020-09-30 09:26:40

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  • 城市:全國
  • 發(fā)布時間:2020-09-30
  • 報告類型:企業(yè)監(jiān)測分析
  • 發(fā)布機構:中房研協(xié)

??【熱點聚焦】

??近日,一份《恒大集團關于懇請支持重大資產重組項目的情況報告》紅頭文件在網絡廣泛流傳。恒大集團于24日晚發(fā)布聲明稱,重組項目情況報告系謠言,且已經報警。但根據(jù)公開信息,“造謠”報告中所提資產重組事宜卻是真實存在。

??文章對恒大地產重組基本情況作出了說明,并列舉了一系列恒大地產堅定落實國家“房住不炒”“穩(wěn)地價穩(wěn)房價穩(wěn)預期”調控政策的措施和成效。同時,重點強調了“如果重組未能如期完成,可能引發(fā)一系列系統(tǒng)風險,包括現(xiàn)金流斷裂引發(fā)金融系統(tǒng)性風險、嚴重影響上下游企業(yè)正常經營、嚴重影響就業(yè)和社會穩(wěn)定、嚴重影響資本市場穩(wěn)定等”。文章列出了恒大有息負債總額,融資機構名單及金額等關鍵信息,雖然真實性還有待進一步證實或證偽,但對市場的負面影響已然引爆,資本市場率先做出明確反饋,地產板塊近幾天連續(xù)下挫。

??【熱點評析】

??融資強監(jiān)管下,全面踩線的恒大“重組求生”訴求強烈

??2016年10月3日,恒大地產與深深房簽署《關于重組上市的合作協(xié)議》,深深房發(fā)行A股股份購買恒大地產100%股權,恒大集團將成為深深房的控股股東。2017年6月20日,香港聯(lián)交所正式同意恒大集團分拆恒大地產在A股重組上市申請。

??從出發(fā)點來看,重組于恒大來說,實際上相當于“借殼上市”,將推動公司龐大的地產業(yè)務回歸A股,促使公司市值大增,同時拓寬公司融資渠道,進一步提升公司規(guī)模;于深圳來說,一方面有利于國有資產保值增值,為國企改革樹立典范,另一方面引入恒大這一世界500強企業(yè),將為深圳市提供更多的就業(yè)保障和稅收支持,進一步發(fā)揮資源集聚效應。

??但由于重組涉及多方權益,工作量較大且較為復雜,重組方案需要不斷協(xié)商、確定和完善,再加上近幾年國家對房地產調控趨嚴,不支持房地產企業(yè)上市幾乎成為證監(jiān)會潛在規(guī)則,恒大地產與深深房重組上市計劃至今未能落地。在房地產金融監(jiān)管不斷加強尤其是“三道紅線”融資規(guī)則出臺后,促回款、降負債成為眾多房企當前首要任務,恒大也不例外。根據(jù)恒大2020年中報數(shù)據(jù),三條融資監(jiān)管紅線全中。按照規(guī)定,如果三道紅線均超出閾值,有息負債規(guī)模以2019年6月底為上限,不得再增加,這無疑給恒大資金運作帶來巨大壓力。另一方面,根據(jù)對賭協(xié)議,如果重組未能按時完成,恒大需在2021年1月31日前償還戰(zhàn)略投資者1300億元本金并支付137億元分紅,這對于此時的恒大來說無疑是雪上加霜。此外,6月23日,穆迪即因對公司償債能力表示擔憂,將恒大及其附屬公司評級展望由穩(wěn)定調整至負面;9月24日,標普將恒大集團評級從穩(wěn)定下調至負面。在融資強監(jiān)管下,全面踩線的恒大經營風險進一步加劇,期望通過重組緩解壓力的訴求也更加強烈。

??行業(yè)發(fā)展邏輯轉變,高負債企業(yè)應積極“自救”

??根據(jù)企業(yè)2019年報數(shù)據(jù),恒大集團總資產達2.1萬億元,員工超過14萬人,在全國280多個城市擁有870多個項目,與網絡上流傳的資產重組項目情況報告數(shù)據(jù)較為接近。從行業(yè)地位來看,近幾年恒大銷售業(yè)績穩(wěn)居前三,是行業(yè)中的“領頭羊”,且企業(yè)已連續(xù)5年蟬聯(lián)世界500強,2020年榮登第152位,在我國房企中僅次于碧桂園。這樣一個行業(yè)中的“巨無霸”企業(yè),一旦真的出現(xiàn)資金鏈斷裂甚至全面坍塌,其影響不容忽視。

??事實上,面臨巨大債務壓力的企業(yè)又何止恒大一家?在過往的十幾年里,很多房企都選擇了“高杠桿、高負債、高周轉”的發(fā)展模式,隨著近幾年國家對房地產調控政策的轉變,“三高”發(fā)展模式已然不適合時代潮流,未能及時轉型的企業(yè)也相繼為此付出了代價。恒大亦是如此,將企業(yè)生存發(fā)展希望寄托在政府援助顯然并不現(xiàn)實,尤其在中央層面再三強調堅持“房住不炒”、嚴控房地產領域金融風險背景下,恒大能否“借殼”深深房重返A股仍存在較大不確定性。再者,這1300億元的戰(zhàn)略投資是否真的能成為壓垮恒大的最后一根稻草?對于一個總資產規(guī)模超過2萬億的企業(yè)集團來說,未必,企業(yè)仍有望憑借其深厚底蘊和良好的銷售業(yè)績引入新一輪戰(zhàn)略投資,或者與債權人達成新的償還方案,延期償還或者分期償還。并且恒大自2017年已將發(fā)展模式由“規(guī)?!毙驼{整為“規(guī)模+效益”型,強調低負債、低杠桿、低成本、高周轉。從2020年負債情況來看,截至6月底,恒大有息負債比3月底減少約400億元,預計全年會減少1000億元左右,降負債已取得一定成效。再退一步說,實在不行,企業(yè)可通過變賣土地、項目等進行瘦身自救,一如萬達、福晟、泰禾等房企,對社會經濟金融的影響有限。

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