仁恒置地：三道紅線保持綠檔，代建業(yè)務(wù)持續(xù)發(fā)力

??2022年仁恒置地扣除代建銷售規(guī)模上升，土儲規(guī)模保持穩(wěn)定，盈利水平小幅下降；三道紅線皆為綠檔具有融資優(yōu)勢。受商業(yè)廣場翻新、開業(yè)以及新加坡邊境放開的影響，自持物業(yè)租金及酒店運(yùn)營收入小幅上漲。

??◎  作者 /沈曉玲 張少賢

??核心觀點

??【全年銷售776.9億元，代建業(yè)績貢獻(xiàn)12.4%】2022年全年仁恒置地實現(xiàn)銷售金額776.9億元，與2021年基本持平?？鄢ê笕屎阒玫氐匿N售金額為680.9億元，同比上升14.3%。在百強(qiáng)房企銷售額同比下降42.3%的情況下，仁恒置地仍保持正增長。銷售均價為47498元/平方米，同比上升48.9%，主要由于長三角地區(qū)的一二線城市高品質(zhì)項目不斷拉升。仁恒代建品牌影響力持續(xù)，代建項目銷售業(yè)績貢獻(xiàn)12.4%。從2022年仁恒新增土儲情況看，項目股權(quán)最高占比也不足30%，初步判斷為小股操盤、品牌輸出形式獲取，代建業(yè)務(wù)業(yè)績貢獻(xiàn)將持續(xù)發(fā)力。

??【拿地銷售比0.3，小股操盤擴(kuò)充土儲】2022年全年仁恒置地新增土地儲備建筑面積157.1萬方（包含國外），同比上升26.4%，其中國內(nèi)新增土儲建筑面積153.1萬方，同比上升23.2%；國內(nèi)拿地金額為177.4億元，同比下降21.6%；新增權(quán)益土地金額為13億元，同比下降82.9%。綜合國內(nèi)外拿地金額計算拿地銷售比為0.3，較2021年的0.38小幅下降，但仍高于全年百強(qiáng)房企0.18的整體拿地水平。新增土儲超八成分布于江蘇，且均采取小股操盤模式，結(jié)合合約銷售分布情況看，長三角仍是仁恒未來關(guān)注區(qū)域。

??【境內(nèi)土儲913.1萬方，寧蘇兩城土儲超百萬方】截至2022年底，仁恒置地總土儲建面為946.2萬平方，其中新加坡土儲占比約3%，扣除后中國境內(nèi)土儲913.1萬平方米，較2021年年末下降5.3%。按照近四年平均年銷售面積推算，消化周期能達(dá)到5年左右，足夠支撐未來發(fā)展。從城市層面來看，南京和蘇州在補(bǔ)倉后總土儲面積居前二，土儲規(guī)模均超過100萬方，未來寧蘇錫滬等長三角城市銷售占比也將進(jìn)一步提升。

??【營收同比下降17.6%，盈利能力小幅下滑】仁恒置地2022年營業(yè)收入287.1億元，同比下降17.6%；地產(chǎn)營收247.2億元，同比下降20.3%。營業(yè)收入主要受交付規(guī)模收縮影響。毛利率為27.0%，較2021年同期上升1.4個百分點，凈利率10.0%，同比下降1.6個百分點，主要受到期內(nèi)投資性理財損失、深圳仁恒芯夢公園計提壞賬準(zhǔn)備以及深圳龍崗區(qū)坂田城市更新項目合資企業(yè)壞賬收回?fù)p失影響。

??【三道紅線保持綠檔水平，債務(wù)水平良好】截至2022年底，仁恒置地持有現(xiàn)金（含受限制存款）207.2億元，較去年同期下降5.1%?，F(xiàn)金短債比1.8，較2021年年末下降0.62，長短債務(wù)比2.0，較上年末下降1.61，但未來兩年內(nèi)到期有息債規(guī)模占比67.8%，依然要審慎安排現(xiàn)金流。2022年仁恒置地平均融資成本為5.0%，較2021年底小幅提升0.1個百分點，仁恒置地2022年凈負(fù)債率為48.9%，剔除預(yù)收賬款后資產(chǎn)負(fù)債率在66.0%，三道紅線仍保持綠檔。

??【自持物業(yè)租金及酒店收入小幅上漲】2022年仁恒自持物業(yè)及酒店運(yùn)營收入13.2億元，同比上升1.3%，營收小幅上漲主要來自于翻新后的天津仁恒海河廣場貢獻(xiàn)，另外新加坡邊境的重新放開也拉升了新加坡境內(nèi)商業(yè)和酒店的營收。同時，國內(nèi)新增開業(yè)3家商業(yè)廣場以及珠海仁恒洲際酒店、南京仁恒柏薇酒店公寓出租率的提升均在一定程度上助力自持物業(yè)租金及酒店運(yùn)營收入增長。

??01 銷售

??全年銷售776.9億元
代建業(yè)績貢獻(xiàn)12.4%

??仁恒置地2022年扣除代建銷售680.9億元，同比上升14.3%。2022年全年仁恒置地實現(xiàn)銷售金額776.9億元，與2021年基本持平。為保持?jǐn)?shù)據(jù)一致性，扣除代建后仁恒置地的銷售金額為680.9億元，同比上升14.3%。在百強(qiáng)房企累計銷售額同比下降42.3%的情況下，仁恒置地仍保持正增長；銷售面積143.4萬方，同比下降23.3%。銷售均價為47498元/平方米，同比上升48.9%。

??2022年仁恒置地扣除代建后銷售均價有了明顯的提升，主要由于長三角地區(qū)的一二線城市高品質(zhì)項目不斷拉升。從仁恒公布數(shù)據(jù)看上海單城銷售貢獻(xiàn)接近六成，根據(jù)CRIC監(jiān)測其年內(nèi)銷售額最高的上海仁恒· 海上源項目以200.5億元位列《2022 年中國房地產(chǎn)項目銷售排行榜TOP100》TOP2，均價為116235元/平方米；僅次于海上源項目的上海天悅雅園項目9月開盤年底售罄，銷售額超70億，其均價為72868元/平方米。蘇州單城銷售貢獻(xiàn)率也達(dá)到了了11.8%，據(jù)CRIC監(jiān)測蘇州瀾庭銷售均價超4萬元/平米，貢獻(xiàn)銷售額50億元。

??仁恒代建品牌影響力強(qiáng)，代建項目銷售業(yè)績貢獻(xiàn)率12.4%。2022年仁恒代建業(yè)務(wù)銷售金額96.0億元，較去年同期下降47.0%；代建銷售面積18.1萬平方米，同比下降52.0%；盡管代建業(yè)務(wù)規(guī)模同比收縮，仍支撐總銷售金額的12.4%。從企業(yè)公布的代建項目數(shù)據(jù)來看，代建業(yè)績的下降與主力代建項目進(jìn)入銷售末期有關(guān)，但在其代建品牌的加持下，上海珊瑚世紀(jì)、南京城市星光花園、上海浦發(fā)仁恒·有園加推當(dāng)日去化率均在85%以上。且從2022年仁恒新增土儲情況看，項目股權(quán)最高占比也不足30%，初步判斷為小股操盤、品牌輸出形式獲取，代建業(yè)務(wù)業(yè)績貢獻(xiàn)未來仍能夠持續(xù)發(fā)力。

??02 投資

??拿地銷售比0.3
小股操盤擴(kuò)充土儲

??拿地節(jié)奏保持穩(wěn)定，新增拿地金額銷售比0.3。2022年全年仁恒置地新增地塊10幅，9幅新增土地位于國內(nèi)。新增土地儲備建筑面積157.1萬方（包含國外），同比上升26.4%。如果統(tǒng)計國內(nèi)拿地情況，國內(nèi)新增土儲建筑面積153.1萬方，同比上升23.2%，拿地金額為177.4億元，同比下降21.6%。新增權(quán)益土地金額為13億元，同比下降82.9%。新增拿地樓板價11589元/平方米，較上年同期下降36.3%。綜合國內(nèi)外拿地金額計算拿地銷售比為0.3，較2021年的0.38小幅下降，但仍高于全年百強(qiáng)房企0.18的整體拿地水平。

??新增土儲多分布于江蘇，南京、蘇州新增建面占比超六成。2022年仁恒置地國內(nèi)新增土儲中除無錫新增地塊為招拍掛，其余均為收并購方式獲取，且下半年拿地更為頻繁。從區(qū)域分布上看，2022年新增土儲聚焦江蘇省，新增土儲建筑面積占比達(dá)到82.7%，其中南京和蘇州占比達(dá)到63.8%，結(jié)合合約銷售分布情況看，長三角仍是仁恒未來關(guān)注區(qū)域。

??國內(nèi)新增土儲多采取小股操盤模式。從2022年仁國內(nèi)恒新增土儲權(quán)益看，均以低比例權(quán)益與當(dāng)?shù)爻峭豆净蛐⌒头科蠛献?，如南通中?chuàng)CR22006號地塊、南京江北新區(qū)G03地塊都是在企業(yè)拿地后出于對仁恒品牌的信任，選擇與仁恒合作的項目。

??03 土儲

??境內(nèi)土儲913.1萬方
寧蘇兩城土儲超百萬方

??土地儲備充足，2022年中國境內(nèi)總土儲規(guī)模913.1萬平方米。截至2022年底，仁恒置地總土儲建面為946.2萬平方，其中新加坡土儲占比約3%，扣除后中國境內(nèi)土儲913.1萬平方米，較2021年年末下降5.3%。按照近四年平均年銷售面積推算，消化周期能達(dá)到5年左右，盡管總土儲規(guī)模小幅下降，足夠支撐未來發(fā)展。

??寧蘇錫滬土儲占比超四成。從國內(nèi)總土儲建面分布來看，長三角占比最高為59.2%，其次為珠三角占比21.1%，環(huán)渤海和中西部分別為14%、5.7%。從能級來看，土儲主要分布在二線城市，占比達(dá)到54.4%，其次為三四線城市占比30.7%，一線城市占比14.9%。從城市層面來看，南京和蘇州在補(bǔ)倉后總土儲面積居前二，土儲規(guī)模均超過100萬方，結(jié)合銷售數(shù)據(jù)看，寧蘇錫滬等長三角城市銷售占比也將進(jìn)一步提升。

??04 盈利

??營收同比下降17.6%
盈利能力小幅下滑

??受期內(nèi)交付面積下滑影響，營收規(guī)模同比下降17.6%。仁恒置地2022年營業(yè)收入287.1億元，同比下降17.6%；地產(chǎn)營收247.2億元，同比下降20.3%。營業(yè)收入主要受交付規(guī)模收縮影響，2022年交付面積172萬平方米，較去年同比下降16.5%，期內(nèi)交付的高均價項目也僅抵消部分負(fù)面影響。

??盈利水平下滑，凈利率下降1.6個百分點。期內(nèi)仁恒置地毛利潤為77.5億元，同比下降13.2%，毛利率為27.0%，較2021年同期上升1.4個百分點，主要由于期內(nèi)結(jié)轉(zhuǎn)多個高均價項目，如南京江灣世紀(jì)花園、蘇州耦前別墅均價分別達(dá)到51062元/平方米、100902元/平方米。凈利潤為28.7億元，同比下降28.9%，凈利率10.0%，同比下降1.6個百分點，主要受到期內(nèi)投資性理財損失、深圳仁恒芯夢公園計提壞賬準(zhǔn)備以及深圳龍崗區(qū)坂田城市更新項目合資企業(yè)壞賬收回?fù)p失影響。

??05 負(fù)債

??三道紅線保持綠檔水平
債務(wù)水平良好

??短期內(nèi)無償債壓力，2年內(nèi)有息債占比近7成。截至2022年底，仁恒置地持有現(xiàn)金（含受限制存款）207.2億元，較去年同期下降5.1%。短期有息負(fù)債141.2億元，較去年同期上升53.7%，長期有息負(fù)債287.9億元，較2021年年末下降14.0%。現(xiàn)金短債比1.8，較2021年年末下降0.62，長短債務(wù)比2.0，較上年末下降1.61。雖然現(xiàn)金短債比、長短債務(wù)比在安全閾值內(nèi)，但根據(jù)仁恒公布的債務(wù)到期情況看，未來兩年內(nèi)到期有息債務(wù)規(guī)模占總有息債比重67.8%，需要合理安排現(xiàn)金流避免資金承壓。

??融資成本5.0%，剔預(yù)后資產(chǎn)負(fù)債率66.0%。2022年仁恒置地平均融資成本為5.0%，較2021年底小幅提升0.1個百分點，在房企融資成本普遍上升的市場環(huán)境下，仁恒在融資方面仍保持一定優(yōu)勢。仁恒置地2022年凈負(fù)債率為48.9%，較2021年年末上升了1.4個百分點；剔除預(yù)收賬款后資產(chǎn)負(fù)債率在66.0%，較上年末下降0.5個百分點，三道紅線仍保持綠檔。

??06 商業(yè)

??自持物業(yè)租金及酒店收入小幅上漲

??自持商業(yè)及酒店運(yùn)營收入規(guī)模保持穩(wěn)定。2022年仁恒自持物業(yè)及酒店運(yùn)營收入13.2億元，同比上升1.3%，營收小幅上漲主要來自于翻新后的天津仁恒海河廣場的業(yè)績貢獻(xiàn)，另外新加坡邊境的重新放開也拉升了新加坡境內(nèi)商業(yè)和酒店的營收。同時，國內(nèi)新增開業(yè)深圳仁恒夢創(chuàng)廣場、蘇州倉街商業(yè)廣場和沈陽夏宮城市廣場等商業(yè)廣場以及珠海仁恒洲際酒店、南京仁恒柏薇酒店公寓出租率的提升均在一定程度上助力自持物業(yè)租金及酒店運(yùn)營收入增長。