??核心觀點(diǎn)

??【銷售降幅近六成，江蘇銷售占比超五成】2022年，弘陽地產(chǎn)合約銷售金額352.0億元，較去年同期相比下降59.6%，降幅高于百強(qiáng)房企42%的平均收縮。同期實(shí)現(xiàn)合約銷售面積259.8萬方，同比下降49.7%，銷售均價(jià)達(dá)13548元/平方米，同比下降19.8%。江蘇省內(nèi)銷售貢獻(xiàn)率提高6個(gè)百分點(diǎn)，但鹽城、常州、南京的競爭力出現(xiàn)了不同程度的下降，如南京2022年僅進(jìn)入全口徑銷售面積榜單，從2021年底的第9名降至14名。

??【全年無新增土儲，江蘇仍為土儲主要區(qū)域】根據(jù)CRIC監(jiān)測，2022年全年弘陽地產(chǎn)無新增土儲。截止2022年底，弘陽共擁有1498.4萬平方米土地儲備，總規(guī)模較2021年末下降20.2%，但按照近三年的銷售情況來看，足夠覆蓋弘陽未來3-4年的銷售。從土儲分布上看，與2021年年底格局變動(dòng)不大，長三角土儲建面占比66%，其中江蘇省土儲占總土儲比重達(dá)52%。從城市能級來看，一二線城市土儲占比為45.1%，三四線城市土儲占比為54.1%，三四線土儲占比小幅提升3個(gè)百分點(diǎn)。

??【營收規(guī)模同比下降25%，凈利出現(xiàn)大額虧損】2022年，弘陽營業(yè)收入為200.1億元，同比下降25%。其中物業(yè)銷售收入為193.4億元，占比96.6%。從合同負(fù)債儲備來看，合同負(fù)債覆蓋營收倍數(shù)（合同負(fù)債/2022年全年?duì)I收）為1.3，未來營收有一定保障。2022年，弘陽地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)毛利潤16.7億元，同比下降67.2%，毛利率下降10.8個(gè)百分點(diǎn)至8.3%，毛利和毛利率的下降主要是由于期內(nèi)結(jié)轉(zhuǎn)的高毛利項(xiàng)目占比下降。2022年企業(yè)凈利潤虧損39.4億元，歸母凈利潤虧損38.8億元，凈利潤出現(xiàn)虧損主要由于期內(nèi)毛利大幅下降且出現(xiàn)了非經(jīng)常性損益，一方面包含金融資產(chǎn)減值、出售附屬公司虧損、投資物業(yè)減值等的其他支出高達(dá)13.2億元，另一方面，受到匯率波動(dòng)導(dǎo)致融資活動(dòng)出現(xiàn)6.8億元匯兌損失。不僅如此，根據(jù)業(yè)績報(bào)數(shù)據(jù)顯示，弘陽2022年非控股股東利潤占凈利潤比例為1.4%，而非控股股東權(quán)益占總權(quán)益比重達(dá)49.9%，或存在“明股實(shí)債”的嫌疑。

??【流動(dòng)性告急，現(xiàn)金無法覆蓋短債】截止至2022年底，弘陽地產(chǎn)的凈負(fù)債率為81.7%，較去年年底上漲24.7個(gè)百分點(diǎn)。剔除預(yù)收款的資產(chǎn)負(fù)債率達(dá)66.5%，較去年年底提高0.4個(gè)百分點(diǎn)，維持在監(jiān)管閾值內(nèi)?，F(xiàn)金余額48.6億元，相比2021年末減少69.7%。短期債務(wù)165.6億元，相比2021年末規(guī)模增長45.5%，截止2022年底現(xiàn)金短債比僅為0.3，遠(yuǎn)低于監(jiān)管紅線要求，剔除受限制現(xiàn)金及已質(zhì)押存款的現(xiàn)金短債比僅為0.1，流動(dòng)性問題亟待解決。

01 銷售

??銷售降幅近六成，江蘇銷售占比超五成

??合約銷售規(guī)模同比下降59.6%，折扣促銷壓低均價(jià)。2022年，弘陽地產(chǎn)合約銷售金額352.0億元，較去年同期相比下降59.6%，降幅高于百強(qiáng)房企42%的平均收縮。同期實(shí)現(xiàn)合約銷售面積259.8萬方，同比下降49.7%，銷售均價(jià)達(dá)13548元/平方米，同比下降19.8%。弘陽年內(nèi)先后舉辦“五一好房超燃購”、“26周年慶”、“弘粉嗨購節(jié)”等集團(tuán)營銷活動(dòng)以及“金秋購房節(jié)”、“王牌雙十一”、“年末鉅惠”等區(qū)域營銷，但是對銷售的促進(jìn)作用比較有限。

??江蘇省內(nèi)銷售貢獻(xiàn)率提高6個(gè)百分點(diǎn)，徐淮蘇競爭力有所提高。從合約銷售額的區(qū)域分布來看，2022年弘陽65%的合約銷售額分布在長三角，江蘇省合約銷售貢獻(xiàn)度較去年年底提升6個(gè)百分點(diǎn)至55%。從江蘇省內(nèi)單城市的市場地位來看，弘陽在江蘇省13個(gè)城市中已布局111城，根據(jù)CRIC發(fā)布的《2022年企業(yè)銷售排行榜》2來看，弘陽在淮安、常州、徐州、蘇州、鹽城5個(gè)城市入圍該城市2022年度銷售排行榜，從入圍榜單類別和榜單排名上看，省內(nèi)本土市場有退有進(jìn)，徐州、蘇州、淮安競爭力有所提升，徐州全口徑銷售金額排名從2021年的18名提升至2022年的14名，蘇州、淮安分別入圍全口徑銷售金額榜單第44位、第11位。除此之外鹽城、常州、南京的競爭力出現(xiàn)了不同程度的下降，如南京2022年僅進(jìn)入全口徑銷售面積榜單，從2021年底的第9名降至14名。

??02 土儲

??全年無新增土儲，江蘇仍為土儲主要區(qū)域

??期內(nèi)未拿地，土儲可支撐未來三到四年銷售。根據(jù)CRIC監(jiān)測，2022年弘陽無新增土儲，截至2022年底，弘陽共擁有1498.4萬平方米土地儲備，總規(guī)模較2021年末下降20.2%，盡管土儲規(guī)模縮減，但按照近三年的銷售情況來看，足夠覆蓋弘陽未來3-4年的銷售。

??土儲分布保持穩(wěn)定，聚焦深耕江蘇省。從土儲分布上看，與2021年年底格局變動(dòng)不大，長三角土儲建面占比66%，其中江蘇省土儲占總土儲比重達(dá)52%。其次，中西部土儲建面占比為21%，較2021年底下降1個(gè)百分點(diǎn)，珠三角和環(huán)渤海占比較低，分別為為6%、7%。從城市能級來看，一二線城市土儲占比為45.1%，三四線城市土儲占比為54.1%，三四線土儲占比小幅提升3個(gè)百分點(diǎn)。

??03 營收

??營收規(guī)模同比下降25%，凈利出現(xiàn)大額虧損

??營收同比下降超兩成，物業(yè)銷售部分占比96.6%。2022年，弘陽營業(yè)收入為200.1億元，同比下降25%。營收主要由物業(yè)銷售、商業(yè)和酒店經(jīng)營三部分組成，其中物業(yè)銷售收入為193.4億元，占比96.6%，商業(yè)和酒店經(jīng)營收入分別為6.5億元和0.3億元，占比合計(jì)3.4%。從合同負(fù)債儲備來看，合同負(fù)債覆蓋營收倍數(shù)（合同負(fù)債/2022年全年?duì)I收）為1.3，未來營收有一定保障。

??毛利下滑近七成，凈利虧損近40億。2022年，弘陽地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)毛利潤16.7億元，同比下降67.2%，毛利率下降10.8個(gè)百分點(diǎn)至8.3%，毛利和毛利率的下降主要是由于期內(nèi)結(jié)轉(zhuǎn)的高毛利項(xiàng)目占比下降。2022年企業(yè)凈利潤虧損39.4億元，歸母凈利潤虧損38.8億元，凈利潤出現(xiàn)虧損主要由于期內(nèi)毛利大幅下降，同時(shí)還出現(xiàn)了非經(jīng)常性損益，一方面包含金融資產(chǎn)減值、出售附屬公司虧損、投資物業(yè)減值等的其他支出高達(dá)13.2億元，另一方面，受到匯率波動(dòng)導(dǎo)致融資活動(dòng)出現(xiàn)6.8億元匯兌損失。不僅如此，根據(jù)業(yè)績報(bào)數(shù)據(jù)顯示，弘陽2022年非控股股東利潤占凈利潤比例為1.4%，而非控股股東權(quán)益占總權(quán)益比重達(dá)49.9%，或存在“明股實(shí)債”的嫌疑。

??04 負(fù)債

??流動(dòng)性告急，現(xiàn)金無法負(fù)債短債

??包含受限制現(xiàn)金短債比僅為0.3，流動(dòng)性嚴(yán)重不足。截止至2022年底，弘陽地產(chǎn)的凈負(fù)債率為81.7%，較去年年底上漲24.7個(gè)百分點(diǎn)。剔除預(yù)收款的資產(chǎn)負(fù)債率達(dá)66.5%，較去年年底提高0.4個(gè)百分點(diǎn)，維持在監(jiān)管閾值內(nèi)。現(xiàn)金余額48.6億元，相比2021年末減少69.7%。短期債務(wù)165.6億元，相比2021年末規(guī)模增長45.5%，根據(jù)業(yè)績報(bào)，截止2022年底現(xiàn)金短債比僅為0.3，遠(yuǎn)低于監(jiān)管紅線要求，剔除受限制現(xiàn)金及已質(zhì)押存款的現(xiàn)金短債比僅為0.1，流動(dòng)性問題亟待解決。