眾安集團(tuán):投拓聚焦浙江,盈利水平仍有提升空間

企業(yè)監(jiān)測(cè)分析克而瑞研究中心 2023-04-06 09:45:04 來源:克而瑞地產(chǎn)研究

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  • 城市:全國(guó)
  • 發(fā)布時(shí)間:2023-04-06
  • 報(bào)告類型:企業(yè)監(jiān)測(cè)分析
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??拿地銷售比0.34較為積極,投拓聚焦浙江;融資成本優(yōu)化,但仍需關(guān)注短期流動(dòng)性。

??◎  作者 /沈曉玲、羊代紅

??核心觀點(diǎn)

??【銷售目標(biāo)完成率未到一半,93%銷售額來自浙江省內(nèi)】2022年眾安集團(tuán)實(shí)現(xiàn)全口徑銷售金額142.7億元,銷售面積75.1億元,分別同比下降48.9%和36.1%。全年來看,銷售業(yè)績(jī)完成不到年初制定的約300億元目標(biāo)的一半。大本營(yíng)杭州銷售金額同比下降了58.5%到50.5億元,銷售占比則下降了8.2個(gè)百分點(diǎn)至35.4%,使得眾安的銷售均價(jià)同比下降20.0%至19006元/平方米。2023年眾安的銷售目標(biāo)為215億元,是截至2022年底已推可售貨值365億元的60%,企業(yè)還需時(shí)刻關(guān)注市場(chǎng)積極調(diào)整新盤上市節(jié)奏以完成業(yè)績(jī)目標(biāo)。

??【拿地銷售比0.34,聚焦深耕浙江省內(nèi)】2022年眾安集團(tuán)共新增7個(gè)項(xiàng)目,新增土儲(chǔ)總建面52.4萬平方米,新增土儲(chǔ)總價(jià)48.9億元,分別同比減少72.9%和56.0%,拿地強(qiáng)度來看,拿地銷售金額比約0.34,高于百?gòu)?qiáng)平均的0.18,投拓的態(tài)度較為積極。新增的7塊地均位于浙江省內(nèi),其中杭州6宗,麗水1宗,眾安近兩年拿地聚焦浙江省內(nèi),特別是對(duì)大本營(yíng)杭州拿地的補(bǔ)貨力度增強(qiáng),強(qiáng)調(diào)對(duì)深耕區(qū)域的精細(xì)化管理,可以抵御外拓風(fēng)險(xiǎn)。拿地城市能級(jí)的上升以及聚焦也使得成本上升,新增土儲(chǔ)樓板價(jià)同比上升62.5%至9323元/平方米。

??【歸母凈利增長(zhǎng)155%,但盈利水平仍有提升空間】2022年眾安集團(tuán)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入92.5億元,同比上升86.2%,其中地產(chǎn)銷售收入為85.19億元,同比上升99.1%,主要是由于2022年的結(jié)轉(zhuǎn)項(xiàng)目增多,其交付面積同比增長(zhǎng)了60.7%至36.58萬平方米。毛利率約為26.7%,同比下降3.0個(gè)百分點(diǎn),高于行業(yè)平均水平。企業(yè)歸母凈利潤(rùn)實(shí)現(xiàn)1.87億,同比增長(zhǎng)155%,但歸母凈利率仍有提升空間。且凈利潤(rùn)率僅達(dá)到0.2%,主要是三方面的原因:一是營(yíng)銷及管理費(fèi)用規(guī)模下降,但整體費(fèi)率仍較高;二是,投資物業(yè)的公允價(jià)值虧損同比增加91%;三是2022年度除稅前利潤(rùn)及土地增值稅撥備增加所致。

??【負(fù)債率下降債務(wù)結(jié)構(gòu)優(yōu)化,仍需關(guān)注短期流動(dòng)性】截止至2022年末眾安集團(tuán)凈負(fù)債率同比下降10.5個(gè)百分點(diǎn)至65.8%,剔除預(yù)收賬款資產(chǎn)負(fù)債率同樣降低1.7個(gè)百分點(diǎn)至65.2%,杠桿率有所下降。長(zhǎng)短債比1.68,企業(yè)2年內(nèi)的債務(wù)占比由2021年的66.1%改善了16.5個(gè)百分點(diǎn)至49.5%,債務(wù)結(jié)構(gòu)有所優(yōu)化。年末持有現(xiàn)金66.3億元,現(xiàn)金短債比有所下滑至1.20,屬于“三條紅線”的綠檔,但若剔除受限制現(xiàn)金,非受限現(xiàn)金短債比為0.54,未能全面覆蓋短債,仍需關(guān)注資金流動(dòng)性問題保證安全性。

??01 銷售

??銷售目標(biāo)完成率不足50%
超九成銷售來自浙江省內(nèi)

??2022年眾安集團(tuán)實(shí)現(xiàn)銷售金額142.7億元,業(yè)績(jī)降幅高于同規(guī)模企業(yè)。根據(jù)企業(yè)公告數(shù)據(jù),2022年眾安集團(tuán)實(shí)現(xiàn)全口徑銷售金額142.7億元,銷售面積75.1億元,分別同比下降48.9%和36.1%。相較于百?gòu)?qiáng)約房企約-42.3%的負(fù)增速來看,眾安集團(tuán)的整體銷售降幅相對(duì)較大。全年來看,銷售業(yè)績(jī)完成不到年初制定的約300億元目標(biāo)的一半,銷售目標(biāo)完成度相對(duì)較低。

??2023年眾安的銷售目標(biāo)為215億元,銷售回款225億元。目標(biāo)銷售金額預(yù)計(jì)同比增長(zhǎng)50.7%,是截至2022年底已推可售貨值365億元的60%,企業(yè)還需時(shí)刻關(guān)注市場(chǎng)積極調(diào)整新盤上市節(jié)奏以完成業(yè)績(jī)目標(biāo)。

3

??大本營(yíng)杭州的銷售金額同比下滑58.5%,超9成來自浙江省內(nèi)。從銷售區(qū)域表現(xiàn)來看,浙江省的銷售貢獻(xiàn)達(dá)到93.2%,同比減少3.7個(gè)百分點(diǎn),安徽和江蘇排名其后,分別占比有3.5%和1.8%。從城市表現(xiàn)來看,杭州、紹興、義務(wù)、溫州為銷售前四的城市,也是唯4個(gè)銷售金額超過10億元的城市。大本營(yíng)杭州銷售金額同比下降了58.5%到50.5億元,銷售占比則下降了8.2個(gè)百分點(diǎn)至35.4%,紹興是少有的實(shí)現(xiàn)增長(zhǎng)的城市,同比增長(zhǎng)87.0%至22.6億元。此消彼長(zhǎng)之下,使得眾安的銷售均價(jià)同比下降20.0%至19006元/平方米。

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??02 投資

??拿地銷售比0.34
聚焦深耕浙江省內(nèi)

??拿地銷售比0.34,高于行業(yè)平均。2022年眾安集團(tuán)共新增7個(gè)項(xiàng)目,均為上半年所得,新增土儲(chǔ)總建面52.4萬平方米,新增土儲(chǔ)總價(jià)48.9億元,分別同比減少72.9%和56.0%,拿地強(qiáng)度來看,拿地銷售金額比約0.34,高于百?gòu)?qiáng)平均的0.18,投拓的態(tài)度較為積極。

??投拓策略聚焦浙江,對(duì)大本營(yíng)加大布局力度。2022年新增的7塊地均位于浙江省內(nèi),其中杭州6宗,麗水1宗,而上一年年度新增的12宗地中有11宗位于浙江省內(nèi),杭州3宗。可以看到眾安近兩年拿地聚焦浙江省內(nèi),特別是對(duì)大本營(yíng)杭州的補(bǔ)貨力度增強(qiáng),企業(yè)聚焦深耕熟悉的區(qū)域可以抵御外拓風(fēng)險(xiǎn)。拿地城市能級(jí)的上升以及聚焦也使得成本上升,新增土儲(chǔ)樓板價(jià)同比上升62.5%至9323元/平方米。

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??土儲(chǔ)總量充裕,二級(jí)土地儲(chǔ)備可滿足企業(yè)2-3年左右開發(fā)所需。截止2022年年底,眾安集團(tuán)共擁有總土儲(chǔ)建面1011萬平方米,同比下降3.5%,對(duì)應(yīng)總貨值542億元,按當(dāng)前企業(yè)銷售表現(xiàn),可以滿足企業(yè)未來2-3年左右的發(fā)展所需??傌浿导s42.8 %位于杭州,能進(jìn)一步保證企業(yè)未來的銷售收入增長(zhǎng)。

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??03 營(yíng)收

??歸母凈利增長(zhǎng)155%
但盈利水平仍有提升空間

??結(jié)轉(zhuǎn)項(xiàng)目增多,營(yíng)收同比上升156.2%。2022年眾安集團(tuán)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入92.5億元,同比上升86.2%,其中地產(chǎn)銷售收入為85.19億元,同比上升99.1%,主要是由于2022年的結(jié)轉(zhuǎn)項(xiàng)目增多,其交付面積同比增長(zhǎng)了60.7%至36.58萬平方米。2022年末預(yù)收賬款為236.36億元,覆蓋預(yù)計(jì)全年?duì)I業(yè)收入2.56倍,可以保證未來的營(yíng)收穩(wěn)定增長(zhǎng)。

??物業(yè)開發(fā)毛利率27%,增收不增利凈利率水平有待提升。2022年眾安集團(tuán)實(shí)現(xiàn)整體毛利潤(rùn)約24.71億元,同比增長(zhǎng)60.7%,毛利率約為26.7%,同比下降3.0個(gè)百分點(diǎn),高于行業(yè)平均水平。凈利潤(rùn)表現(xiàn)方面,歸母凈利潤(rùn)實(shí)現(xiàn)1.87億,同比增長(zhǎng)155%,但歸母凈利率2.02%,仍有提升空間。2022年凈利潤(rùn)0.21億元,同比下降44.4%,凈利潤(rùn)率僅達(dá)到0.2%,已經(jīng)連續(xù)2年凈利率低于1%,主要是三方面的原因:一是由于營(yíng)銷及管理費(fèi)用率((銷售費(fèi)用+管理費(fèi)用)/全口徑銷售金額)同比增長(zhǎng)了2.2個(gè)百分點(diǎn)至6.5%,雖2022年降費(fèi)有所成效但整體費(fèi)率較高,仍需持續(xù)關(guān)注控制費(fèi)率;二是,投資物業(yè)的公允價(jià)值虧損1.15億元,虧損同比增加91%;三是,2022年眾安集團(tuán)所得稅開支同比大幅上升了591.7%至12.97億元,主要原因?yàn)?022年度除稅前利潤(rùn)及土地增值稅撥備增加所致。

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??04 償債

??負(fù)債率下降債務(wù)結(jié)構(gòu)優(yōu)化
仍需關(guān)注短期流動(dòng)性

??“三條紅線”指標(biāo)均滿足監(jiān)管要求,居綠檔企業(yè)。截止至2022年末,眾安集團(tuán)共持有現(xiàn)金66.3億元,同比減少16.0%,現(xiàn)金短債比有所下滑至1.20,主要由于2022年末短債同比增加了52.3%,不過現(xiàn)金短債比仍滿足監(jiān)管要求的 “>1”的水平;凈負(fù)債率同比下降10.5個(gè)百分點(diǎn)至65.8%,剔除預(yù)收賬款資產(chǎn)負(fù)債率同樣降低1.7個(gè)百分點(diǎn)至65.2%,整體來看,企業(yè)屬于“三條紅線”的綠檔。值得注意的是,若剔除受限制現(xiàn)金,非受限現(xiàn)金短債比為0.54,未能全面覆蓋短債,應(yīng)注重資金流動(dòng)性問題保證安全性。

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??從債務(wù)結(jié)構(gòu)表現(xiàn)來看,截止至2022年底企業(yè)長(zhǎng)短債比為1.68。具體而言,企業(yè)借款總額約為人民幣147.48億元,其中一年以內(nèi)債務(wù)占比37.4%,1-2年債務(wù)占比12.1%,2年到5年債務(wù)占比47.5%,5年以上債務(wù)占比3.0%。企業(yè)2年內(nèi)的債務(wù)占比由2021年的66.1%改善了16.5個(gè)百分點(diǎn)至49.5%,債務(wù)結(jié)構(gòu)有所優(yōu)化。 

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眾安集團(tuán)有限公司

統(tǒng)一社會(huì)信用代碼:91330000704201329P    經(jīng)營(yíng)狀況:存續(xù)    注冊(cè)資本:200000(萬元)

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風(fēng)險(xiǎn)情況:  自身風(fēng)險(xiǎn)  3    變更提醒  34    關(guān)聯(lián)風(fēng)險(xiǎn)  5

中國(guó)城市住房?jī)r(jià)格288指數(shù)

(2023-02)

1571.9點(diǎn)

  • 0.13%
  • -0.91%
日期指數(shù)環(huán)比同比
2023.011569.9-0.97%-0.14%
2022.121572.1-0.92%-0.11%
2022.111573.9-0.12%-1.08%
2022.101575.8-0.20%-1.01%
2022.091579.0-0.02%-0.87%
2022.081579.3-0.04%-0.62%
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