金科股份：多線城市差異化布局 花園洋房引領(lǐng)中端市場

  報(bào)告摘要：

  重慶區(qū)域住宅龍頭，項(xiàng)目下沉至四線城市

  公司1998年成立，致力于重慶區(qū)域住宅開發(fā)，逐漸成為重慶市住宅開發(fā)龍頭企業(yè)，2007年公司開始對外擴(kuò)張的步伐，先后進(jìn)入四川，江蘇，湖南，北京等多個(gè)城市。與其他品牌開發(fā)商最大的不同是公司項(xiàng)目下沉至四線城市。四線城市是品牌開發(fā)商集體忽略的地區(qū)，公司“金科”品牌作為全國知名品牌，將受到住房升級需求下消費(fèi)者的青睞。

  產(chǎn)品線以中端花園洋房為主，輔以剛需產(chǎn)品提高周轉(zhuǎn)

  自2003年開發(fā)第一個(gè)花園洋房產(chǎn)品重慶天籟城以來，公司致力于花園洋房產(chǎn)品的創(chuàng)新與改良，獲得四項(xiàng)設(shè)計(jì)專利，被譽(yù)為“花園洋房之父”。公司多在一個(gè)項(xiàng)目中將花園洋房和高層以不同比例配合，花園洋房提升項(xiàng)目檔次，提高毛利率，配合高層剛需產(chǎn)品提高周轉(zhuǎn)。因此公司周轉(zhuǎn)率一直高于一般中高端住宅開發(fā)商。

  公司是重慶市老牌房企，差異化布局避開激烈競爭

  重慶是中西部地區(qū)唯一直轄市，未來房地產(chǎn)市場需求巨大。而重慶作為唯一未限購的二線城市，在房產(chǎn)稅影響有限的情況下，各大房企爭先進(jìn)入。公司作為重慶的老牌開發(fā)商，對當(dāng)?shù)鼐用竦奈幕捌糜懈羁痰牧私?，在競爭中有著天然?yōu)勢。公司近幾年項(xiàng)目布局更加偏向于遠(yuǎn)離市中心的郊縣地區(qū)，差異化布局占領(lǐng)市場，并獲得成功。

  異地?cái)U(kuò)張初具規(guī)模，模仿“重慶布局”進(jìn)入四線城市

  公司在重慶地區(qū)市場占有率逐漸提高，2007年開始異地?cái)U(kuò)張的步伐。目前已形成重慶地區(qū)為主，偏向中西部地區(qū)布局的全國化布局。近幾年不管是收入還是新增項(xiàng)目建面，重慶市均占60%左右。異地?cái)U(kuò)張是公司仍然參照“重慶布局”,先進(jìn)入經(jīng)濟(jì)較發(fā)達(dá)的二三線城市，一至兩年后向周邊四線城市拓展。

  投資建議：合理估值區(qū)間為19.74-22.56元，給予“強(qiáng)烈推薦”評級

  預(yù)計(jì)未來三年公司凈利潤分別為16.29億元，20.94億元和24.56億元，EPS分別為1.41元，1.81元和2.12元。NAV估值15.66元。目前股價(jià)對應(yīng)2013年和2014年P(guān)E分別為10倍和8倍。給予公司2013年14-16倍PE,則合理估值區(qū)間為19.74元至22.56元之間，給予“強(qiáng)烈推薦”評級。

  風(fēng)險(xiǎn)提示

  銷售情況低于預(yù)期；調(diào)控政策再次升級等。