[克而瑞]2017年度中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)銷售TOP200排行榜

??榜·單·解·讀

??2017年，“限售”等樓市調(diào)控政策不斷加碼，更多城市加入調(diào)控行列。而在這樣的市場(chǎng)環(huán)境下，規(guī)模房企憑借自身品牌、城市布局以及投資能力的優(yōu)勢(shì)，銷售業(yè)績(jī)繼續(xù)大幅增長(zhǎng)。截止2017年末，碧桂園以5500.1億元排在榜首，三家龍頭房企均破5000億，千億房企數(shù)量達(dá)17家。我們預(yù)計(jì)，2018年TOP4房企總規(guī)?；蚪?萬億，千億房企將繼續(xù)擴(kuò)容。未來各梯隊(duì)房企行業(yè)集中度將進(jìn)一步提升，TOP10房企集中度有望達(dá)35%。同時(shí)，房企分化格局將得以延續(xù)，未來百強(qiáng)房企之間發(fā)生收并購的概率將不斷增大。

??集中度：各梯隊(duì)集中度大幅提升，遠(yuǎn)超去年增幅

??2017年，隨著品牌房企業(yè)績(jī)規(guī)模的增長(zhǎng)，TOP200房企各梯隊(duì)集中度均有較大幅度的提升。其中，TOP10房企集中度達(dá)24.1%，TOP30房企集中度近40%，TOP50房企集中度提升幅度較大，提升近10.6個(gè)百分點(diǎn)至45.9%。而TOP100房企集中度達(dá)55.5%。

??從集中度變化的情況來看，2017年同比變化比2016年同比增幅明顯，其中TOP100集中度增幅達(dá)10.7個(gè)百分點(diǎn)，變化最大；而2016年僅增長(zhǎng)4.8個(gè)百分點(diǎn)。這表明，行業(yè)份額集中性更強(qiáng)，更向大型品牌房企靠攏。

??備注：金額集中度=入榜房企銷售金額/統(tǒng)計(jì)局公布的全國(guó)商品房銷售金額，其中，2017年度全國(guó)商品房銷售金額是根據(jù)前11月累計(jì)同比增幅推算12月同比增幅所得。

??門檻：TOP30門檻升幅最大、TOP50門檻381億元

??隨著今年房企銷售業(yè)績(jī)的增長(zhǎng)，各梯隊(duì)銷售門檻提升顯著。從金額門檻來看，TOP30梯隊(duì)房企門檻提升幅度最大達(dá)51%。TOP50房企門檻從2016年的310億元提升23%至381億元。從面積門檻來看，各梯隊(duì)中，TOP20和TOP30房企門檻提升幅度最大，分別增長(zhǎng)42%和59%。值得注意的是，TOP100和TOP200房企的金額、面積門檻都較2016年降低，表明TOP200、甚至百強(qiáng)房企內(nèi)部格局也開始分化。

??權(quán)益榜：反映房企投資實(shí)力，恒大仍穩(wěn)居榜首

??在今年銷售權(quán)益榜中，恒大仍以4880.2億元穩(wěn)居榜首。銷售權(quán)益榜反映了房企的投資能力，在一定程度上更能反映企業(yè)的資金實(shí)力。TOP200房企中，有部分房企權(quán)益榜排名顯著高于流量榜。這些房企可以分成兩類：一類是銷售權(quán)益占比較高，有較強(qiáng)項(xiàng)目獲取和獨(dú)立操盤能力的房企，如恒大、綠地、魯能、融僑等。另一類是股權(quán)合作項(xiàng)目較多、投資能力較強(qiáng)的房企，如禹洲、實(shí)地、中建東孚等。

??此外，代建、小股操盤業(yè)務(wù)較多的房企基于快速擴(kuò)張的需求，項(xiàng)目權(quán)益比例較低。雖然這些房企在權(quán)益榜中的名次有所下滑，但利用較強(qiáng)的操盤和項(xiàng)目管理能力，在項(xiàng)目拓展和品牌傳播上也獲取了深厚的積累，如綠城、建業(yè)、濱江、朗詩等。

??面積榜：區(qū)域深耕型房企排名相對(duì)靠前

??在面積榜中，碧桂園仍以6016.2萬平方米的銷售面積排在第一位?？傮w來說，面積榜較金額榜名次更高的房企，布局戰(zhàn)略大多都為區(qū)域深耕型企業(yè)。最典型的是建業(yè)，常年深耕河南，雖然由于房?jī)r(jià)因素在流量榜中排名不高，但在面積榜中則長(zhǎng)期盤踞前30。另外，中南近年來加大了在長(zhǎng)三角熱點(diǎn)城市的投入，布局環(huán)上海周邊經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)、人口吸附能力強(qiáng)的二、三、四線城市，在面積榜中排在第14位。藍(lán)光則深耕成都、合肥、無錫、昆明、西安等城市，2017年這些城市銷售業(yè)績(jī)占比較高。

??格局：龍頭三強(qiáng)拉開差距，千億房企達(dá)17家

??三家龍頭房企今年均突破5000億，其中碧桂園全年累計(jì)完成銷售金額5500.1億，同比增長(zhǎng)78%，幾個(gè)月前就基本鎖定了全年第一。萬科和恒大分別實(shí)現(xiàn)銷售金額5239億元和5131億元，分別排在二、三位。

??除了三家龍頭房企外，融創(chuàng)借助其收并購優(yōu)勢(shì)、充足的可售貨值以及良好的項(xiàng)目品質(zhì)，2017全年業(yè)績(jī)同比大幅增長(zhǎng)140.3%至3620億元，排在第四位，同時(shí)四季度業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)1573億元，高于碧桂園的1526億元，成為四季度冠軍。保利、綠地及中海則各自邁入3000億和2000億房企陣營(yíng)。除此之外，龍湖、華夏幸福、華潤(rùn)、綠城、金地、新城、招商、旭輝、世茂、泰禾這10家房企分列8至17位，今年全年的業(yè)績(jī)規(guī)模都突破千億。至此，今年千億房企數(shù)量達(dá)到17家。

??值得注意的是，2017年房企規(guī)模分化呈現(xiàn)出兩個(gè)趨勢(shì)。一方面，全年業(yè)績(jī)500億以上的房企數(shù)量較2016年增加了15家，強(qiáng)者愈強(qiáng)。另一方面，300至500億規(guī)模和100至300億規(guī)模的房企數(shù)量分別減少了4家和13家。這說明，對(duì)于這個(gè)區(qū)間內(nèi)的房企而言，規(guī)模增長(zhǎng)已經(jīng)遇到瓶頸，不進(jìn)則退。繼續(xù)擴(kuò)張的話，對(duì)自身的運(yùn)營(yíng)管控和資金運(yùn)作能力都有較強(qiáng)的要求。

??展望：明年TOP4房企總規(guī)模3萬億

??展望2018，龍頭房企將依靠出色的品牌、穩(wěn)健的運(yùn)營(yíng)能力繼續(xù)快速發(fā)展。我們預(yù)計(jì)，碧桂園、恒大、萬科、融創(chuàng)四家房企的業(yè)績(jī)總規(guī)?；?qū)⒔?萬億。此外，房企集中度將繼續(xù)大幅上升，并且更向排名靠前的房企靠攏。其中，TOP10房企的行業(yè)集中度有望達(dá)35%。同時(shí)，2018年2000億房企和1000億房企有望繼續(xù)擴(kuò)容，2020年至少產(chǎn)生30家千億房企。

??從長(zhǎng)期來看，未來TOP100房企的整體業(yè)績(jī)規(guī)模將繼續(xù)增長(zhǎng)，各梯隊(duì)房企的行業(yè)集中度也將進(jìn)一步上升。而隨著市場(chǎng)調(diào)控壓力持續(xù)和規(guī)模房企競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的體現(xiàn)，TOP100房企仍將保持規(guī)模分化的格局。我們預(yù)計(jì)到2020年，TOP10和TOP30房企的集中度將分別達(dá)到47%和70%。

??值得注意的是，目前房企規(guī)模的大幅擴(kuò)張仍將主要通過收并購的方式來實(shí)現(xiàn)。我們認(rèn)為，未來百強(qiáng)房企之間發(fā)生收并購的概率將不斷增大。而對(duì)于一些已經(jīng)發(fā)生的并購案，如果明年能實(shí)現(xiàn)并表，業(yè)績(jī)也將得到大幅提升。比如，保利地產(chǎn)11月30日公告以總價(jià)51.53億元間接收購保利置業(yè)股權(quán)，整合完成后保利地產(chǎn)2018年的業(yè)績(jī)規(guī)?；?qū)⑦_(dá)到4000億元。而中華企業(yè)在完成了對(duì)中星集團(tuán)的收購重組后，名次也將得到大幅提升。