[貝殼研究院]中梁控股中報(bào)：土儲(chǔ)升級(jí)，財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)優(yōu)化，發(fā)展整體向好

【貝殼研究院上半年TOP20房企中報(bào)點(diǎn)評(píng)】

??業(yè)績(jī)表現(xiàn)：重點(diǎn)城市拉動(dòng)整體業(yè)績(jī)超預(yù)期

??2020年上半年中梁實(shí)現(xiàn)合同銷(xiāo)售金額677億元，同比增長(zhǎng)6.3%。按照全年銷(xiāo)售目標(biāo)1680億元計(jì)算，上半年完成40%，業(yè)績(jī)恢復(fù)平穩(wěn)，與去年同期基本持平。具體來(lái)看，今年上半年合約銷(xiāo)售面積為541萬(wàn)㎡，較去年同期下降10個(gè)百分點(diǎn)，但由于近年來(lái)中梁主力市場(chǎng)向二線及強(qiáng)三線城市轉(zhuǎn)移，銷(xiāo)售單價(jià)的結(jié)構(gòu)性提升拉動(dòng)銷(xiāo)售金額上漲。今年上半年二線城市合同銷(xiāo)售金額較去年同期相較提升了75％，其中溫州業(yè)績(jī)貢獻(xiàn)率最高超百億，高于去年同期九成。

??銷(xiāo)售單價(jià)方面，今年上半年中梁平均銷(xiāo)售單價(jià)約12513元/㎡，較去年同期提升了18%，如前文所述，近年來(lái)向二線及強(qiáng)三線城市轉(zhuǎn)移的戰(zhàn)略取得成效，拉動(dòng)銷(xiāo)售單價(jià)上漲。

??財(cái)務(wù)水平：負(fù)債結(jié)構(gòu)優(yōu)化，凈利潤(rùn)水平微降

??盈利：上半年中梁實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入237.7億元，同比增長(zhǎng)15.6%；實(shí)現(xiàn)核心凈利潤(rùn)13.1億元，同比上漲6.2%。凈利潤(rùn)率微降了0.5個(gè)百分點(diǎn)至5.5%，低于2019年行業(yè)11.2%的平均凈利潤(rùn)率水平。企業(yè)土儲(chǔ)升級(jí)、成本上升，導(dǎo)致凈利潤(rùn)率小幅下降。

??償債：受規(guī)模擴(kuò)張發(fā)展影響，中梁上半年資產(chǎn)負(fù)債率為90.11%，高于行業(yè)平均水平。平均融資成本下降至8.9%，屬于行業(yè)中等水平。截至上半年，中梁持有現(xiàn)金為350.2億元，其短債比為1.62，為去年同期的2.7倍，短期償債能力大幅提升，結(jié)合前文較高的資產(chǎn)負(fù)債率來(lái)看，中梁為了降低企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，將短期債務(wù)長(zhǎng)期化，使得流動(dòng)資金占比提升，負(fù)債結(jié)構(gòu)優(yōu)化。

??土地策略：土儲(chǔ)升級(jí)，長(zhǎng)三角核心大本營(yíng)的地位進(jìn)一步凸顯

??上半年中梁新增土儲(chǔ)56宗，新增土儲(chǔ)面積740萬(wàn)平方米，新增權(quán)益拿地銷(xiāo)售比58%，高于去年18個(gè)百分點(diǎn)，取地?zé)崆檩^高，這主要由于中梁2019年上市后，目前處于規(guī)模擴(kuò)張階段。在上半年取地投資中，中梁投資策略在于提升土地儲(chǔ)備城市能級(jí)，拉動(dòng)二線城市取地金額占比提升17.2個(gè)百分點(diǎn)至43.9%。從都市圈角度來(lái)看，今年上半年長(zhǎng)三角核心大本營(yíng)的地位更加凸顯，長(zhǎng)三角合約銷(xiāo)售金額占比為63.5%，高于去年同期8.5個(gè)百分點(diǎn)。

??融資新規(guī)影響：網(wǎng)傳融資新規(guī)下，中梁一項(xiàng)超出閾值，但對(duì)其實(shí)際影響有限

??結(jié)合中梁2020年中期財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)，按照網(wǎng)傳行業(yè)融資新規(guī)方式統(tǒng)計(jì)，第一項(xiàng)剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率，中梁2020年中期數(shù)據(jù)約為90%，超過(guò)假定標(biāo)準(zhǔn)70%的閾值標(biāo)準(zhǔn)；第二項(xiàng)凈負(fù)債率約為84%，低于100%的閾值標(biāo)準(zhǔn)；第三項(xiàng)當(dāng)期短債比約為1.62倍，優(yōu)于1倍的標(biāo)準(zhǔn)。如果網(wǎng)傳規(guī)則為真，則中梁一項(xiàng)指標(biāo)超出閾值，有息負(fù)債規(guī)模年增速不得超過(guò)10%。對(duì)于處于擴(kuò)張階段的中梁在融資層面或?qū)⑹艿揭欢ㄏ拗啤?/p>