[克而瑞]融信集團(tuán)：重倉長(zhǎng)三角，財(cái)務(wù)指標(biāo)0踩線

??導(dǎo) 讀

??2021年銷售目標(biāo)1600億，營(yíng)收或超600億門檻，長(zhǎng)期計(jì)劃控制凈負(fù)債率70%-90%。

??【全年去化率達(dá)71%，2021年目標(biāo)1600億】2020年融信集團(tuán)累計(jì)實(shí)現(xiàn)銷售金額1551.73億元，同比增長(zhǎng)9.8%，目標(biāo)完成率100.76%；此外年內(nèi)實(shí)際回款率達(dá)80%，去化率達(dá)71%。2021年融信銷售目標(biāo)不低于1600億，預(yù)計(jì)全年供貨約2300億，去化率達(dá)70%，銷售目標(biāo)可期。從城市貢獻(xiàn)來看，銷售業(yè)績(jī)主要貢獻(xiàn)來自杭州、福州和南京，三個(gè)城市占到了總量的53%；其中杭州的銷售金額為482.47億元，占比達(dá)到了31%，堅(jiān)持區(qū)域深耕還是融信一貫的策略。 

??【合作開發(fā)下重倉長(zhǎng)三角，82%的土地儲(chǔ)備在一二線】2020年融信投資力度加大，全年共新增50塊地塊，新增土儲(chǔ)建面871.63萬平方米，同比增長(zhǎng)19%；拿地總價(jià)622.57億元，同比上升69%，平均土地成本 9596元/平方米。從拿地結(jié)構(gòu)來看，融信以深耕長(zhǎng)三角地區(qū)為主，新增建面占比達(dá)58%，相比2020年全年增加11個(gè)百分點(diǎn),其中杭州、阜陽拿地規(guī)模均超80萬。 

??【疫情影響營(yíng)業(yè)收入下滑6%，盈利水平未來將逐步回升】2020年融信中國實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入483.03億元，同比下降6%，主要由于疫情影響，工程上有兩到三月的延后性，預(yù)計(jì)2021年整體結(jié)轉(zhuǎn)規(guī)模會(huì)較2020年增長(zhǎng)20%以上，超過600億門檻。毛利率同比下降至11%，管理層稱，一方面是由于限價(jià)政策，政府批價(jià)低于預(yù)期，而期內(nèi)高價(jià)地項(xiàng)目集中結(jié)轉(zhuǎn)，導(dǎo)致部分項(xiàng)目毛利率偏低；另一方面是因?yàn)椴糠譃槭召忢?xiàng)目結(jié)轉(zhuǎn)，拉低了整體的毛利率水平。隨著高價(jià)地項(xiàng)目的結(jié)轉(zhuǎn)，2021年整體毛利率有望逐步回升，管理層預(yù)測(cè)大體上會(huì)到13%到15%之間。 

??【三條紅線全部達(dá)標(biāo)，未來回購美債降低融資成本】截止2020年，融信的借貸利率為6.55%，同比下降了0.3個(gè)百分點(diǎn)。融信表示未來會(huì)繼續(xù)關(guān)注融資結(jié)構(gòu)，通過回購高息美元債、發(fā)新債的方式，進(jìn)一步降低融資成本。從三條紅線指標(biāo)來看，融信全部過線，屬于綠檔企業(yè)；凈負(fù)債率為83%，同比上升約13個(gè)百分點(diǎn)；現(xiàn)金短債比下降至1.2，仍能覆蓋短債；剔除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負(fù)債率為69.9%。管理層表示未來長(zhǎng)期計(jì)劃將凈負(fù)債率控制在70%至90%間。

??01銷 售

??全年去化率達(dá)71%

??2021年目標(biāo)1600億

??2020年融信集團(tuán)累計(jì)實(shí)現(xiàn)銷售金額1551.73億元，同比增長(zhǎng)9.8%，目標(biāo)完成率100.76%；銷售面積725.09萬平米，同比增長(zhǎng)10.7%；銷售均價(jià)21401元/平米；此外2020年實(shí)際回款率達(dá)80%，實(shí)際去化率達(dá)71%。

??2021年融信銷售目標(biāo)不低于1600億，預(yù)計(jì)全年供貨約2300億，去化率達(dá)70%。由于2021年供貨結(jié)構(gòu)與2020年差距不大，仍以長(zhǎng)三角與海西地區(qū)為主，預(yù)計(jì)全年銷售目標(biāo)可期。從供貨節(jié)奏來看，2021年上半年預(yù)計(jì)將會(huì)完成全年50%-55%的銷售計(jì)劃作為目標(biāo)。據(jù)克而瑞排行榜，2021年一季度，融信中國總合約銷售額約為397.4億元，目標(biāo)完成率25%。

??從各城市的貢獻(xiàn)度來看，2020年融信集團(tuán)銷售業(yè)績(jī)的主要來源為杭州、福州和南京，三個(gè)城市占到了總量的53%；其中杭州的銷售金額為482.47億元，占比達(dá)到了31%。布局高能級(jí)核心城市，能夠保證項(xiàng)目去化，例如杭州沁瀾中簽率只有1.8%，35天做到三期推售全項(xiàng)目售謦；蘇州、杭州、鄭州等項(xiàng)目都在當(dāng)?shù)厝〉昧瞬凰椎某煽?jī)。

??02投 資

??合作開發(fā)下重倉長(zhǎng)三角

??新增土儲(chǔ)八成位于一二線

??2020年融信投資力度有所加大，全年共新增50塊地塊，新增土儲(chǔ)建面871.63萬平方米，同比增長(zhǎng)19%；拿地總價(jià)622.57億元，同比上升69%。從拿地方式來看，融信通過強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，積極采用合作拿地的方式，減少市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)及企業(yè)資金壓力。2020年新獲取的50幅地塊中，48幅均為合作開發(fā)，新增土儲(chǔ)權(quán)益建面占比為46.1%。

??從拿地均價(jià)來看，2020年融信的新增土儲(chǔ)均價(jià)為7143元/平米，同比增長(zhǎng)42%；主要在于年內(nèi)融信于杭州、上海獲取了多塊高價(jià)地塊，未來需關(guān)注當(dāng)?shù)氐南迌r(jià)政策以及項(xiàng)目的盈利空間。

??2020年融信集團(tuán)土地儲(chǔ)備的總建筑面積約為2870萬平方米（權(quán)益約1456萬平方米），其中約210萬平方米為持作出售已竣工物業(yè)，約2460萬平方米在建及約200萬平方米持作未來開發(fā)。此外土儲(chǔ)建面中超82%位于一二線城市，長(zhǎng)三角占比67%，一定程度上保障了企業(yè)項(xiàng)目去化。

??從拿地結(jié)構(gòu)來看，融信以深耕長(zhǎng)三角地區(qū)為主，新增建面占比達(dá)58%，相比2020年全年增加11個(gè)百分點(diǎn)；其中杭州、阜陽拿地規(guī)模均超80萬，杭州的新增土儲(chǔ)達(dá)到112萬平米，占比13%。此外二線城市拿地占比達(dá)49%，除杭州外，太原、福州、重慶均拿地較多，新增建面分別為89、78、53萬平米。

??值得注意的是，融信還擁有457萬平米的待確權(quán)舊改項(xiàng)目，主要集中鄭州、太原兩城共四個(gè)項(xiàng)目，未來融信可繼續(xù)加快舊改確權(quán)進(jìn)度，為企業(yè)注入利潤(rùn)可觀的優(yōu)質(zhì)土儲(chǔ)。

??03盈 利

??疫情影響營(yíng)業(yè)收入下滑6%

??盈利水平未來將改善

??2020年融信中國實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入483.03億元，同比下降6%。融信表示營(yíng)業(yè)收入規(guī)模下滑是由于疫情影響，工程上有兩到三月的延后性，而目前融信已售未結(jié)轉(zhuǎn)超過850億元，預(yù)計(jì)2021年整體結(jié)轉(zhuǎn)規(guī)模會(huì)較2020年增長(zhǎng)20%以上，超過600億門檻。從利潤(rùn)表現(xiàn)來看，毛利潤(rùn)下降為53.12億元，毛利率同比下降至11%；凈利潤(rùn)下降為34.94億元，凈利率同比下降至7.23%；歸母凈利潤(rùn)下降至24.28億元。

??對(duì)于毛利的短期下滑，管理層稱，一方面是由于限價(jià)政策，政府批價(jià)低于預(yù)期，而期內(nèi)高價(jià)地項(xiàng)目集中結(jié)轉(zhuǎn)，導(dǎo)致部分項(xiàng)目毛利率偏低；另一方面是因?yàn)椴糠譃槭召忢?xiàng)目結(jié)轉(zhuǎn)，拉低了整體的毛利率水平。隨著高價(jià)地項(xiàng)目的結(jié)轉(zhuǎn)，2021年整體毛利率有望逐步回升，管理層預(yù)測(cè)大體上會(huì)到13%到15%之間。

??04負(fù) 債

??三條紅線全部達(dá)標(biāo)

??未來回購美債降低融資成本

??2020年3月和4月，融信分別發(fā)行了12.90億及11.06億元資產(chǎn)支持證券，年利率為5.9%。此外境外債方面，2020年6月融信還發(fā)行了3年期7.35%利率的2.5億美元及1.6億美元的優(yōu)先票據(jù)，創(chuàng)融信長(zhǎng)年期債務(wù)最低利率水平。截止2020年，融信的借貸利率為6.55%，同比下降了0.3個(gè)百分點(diǎn)。融信表示未來會(huì)繼續(xù)關(guān)注融資結(jié)構(gòu)，通過回購高息美元債、發(fā)新債的方式，進(jìn)一步降低融資成本。

??從三條紅線指標(biāo)來看，融信全部過線，屬于綠檔企業(yè)。2020年融信凈負(fù)債率為83%，同比上升約13個(gè)百分點(diǎn)，主要是由于期內(nèi)現(xiàn)金持有減少，同比下降了13%至299.02億元；此外現(xiàn)金短債比相比2019年的1.83下降至1.2，仍能覆蓋短債；長(zhǎng)短期債務(wù)比1.88；剔除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負(fù)債率為69.9%。管理層表示未來長(zhǎng)期計(jì)劃將凈負(fù)債率控制在70%至90%間。