[貝殼研究院]房企融資月報(bào)丨4月利好政策密集輸出

??核心結(jié)論

??■ 2022年1-4月房企境內(nèi)外發(fā)債2350億元，同比下降41%。2020年后境內(nèi)債主導(dǎo)地位短期內(nèi)難以改變。

??■ 4月國內(nèi)政策不斷輸出利好，重新點(diǎn)燃房地產(chǎn)回暖希望，市場信心有望在此一輪積極政策中加速修復(fù)。

??■ 4月房企到期債務(wù)壓力重回400億缺口，關(guān)鍵時(shí)期考驗(yàn)房企“輸血”與“造血”的各項(xiàng)能力。

??年內(nèi)融資觀察

??1、2022年1-4月房企債券發(fā)債規(guī)模2350億，同比下降41%

??根據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計(jì)，2022年1-4月房企境內(nèi)、境外債券融資累計(jì)約2350億元，同比下降41%，降幅較今年一季度收窄2個(gè)百分點(diǎn)。2018年高位以來，前4月累計(jì)融資規(guī)模逐年下滑的趨勢顯著，且2022年下滑幅度出現(xiàn)明顯加速。

??今年以來，新冠肺炎疫情和烏克蘭危機(jī)導(dǎo)致的風(fēng)險(xiǎn)挑戰(zhàn)增多，我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展環(huán)境的復(fù)雜性、嚴(yán)峻性、不確定性上升，房地產(chǎn)行業(yè)深受影響。隨著國內(nèi)各級(jí)政府機(jī)關(guān)積極政策的釋放，國內(nèi)經(jīng)濟(jì)與房地產(chǎn)市場修復(fù)有望提速，而傳導(dǎo)至投資者信心回升的周期也將會(huì)縮短。

??2、2020年后境內(nèi)債券規(guī)模主導(dǎo)地位將長期保持

??2022年1-4月境外債券規(guī)模約442億元（人民幣），同比減少65%，其規(guī)模占比進(jìn)一步下滑至19%，較2021年同期下降13個(gè)百分點(diǎn)。境內(nèi)融資規(guī)模約1908億元，同比減少30%，其規(guī)模占比提升至81%。

??從境內(nèi)外融資結(jié)構(gòu)上看，2020年是一個(gè)明顯的分水嶺，預(yù)計(jì)未來長期我國房企的融資渠道都將會(huì)以境內(nèi)為主導(dǎo)。

??當(dāng)期融資觀察

??1、2022年4月房企債券發(fā)行規(guī)?；芈洌笃谡邔?dǎo)向?qū)⒂绊懛科笕谫Y渠道選擇

??2022年4月，房地產(chǎn)板塊境內(nèi)、境外債券融資共發(fā)行63筆，較上月減少23筆，發(fā)行規(guī)模折合人民幣約617億元，環(huán)比減少30%，同比減少34%。其中，4月境內(nèi)債券融資530億元，環(huán)比減少25.4%，同比減少32.7%。境外方面，境外融資折合人民幣約87億元，環(huán)比減少47.9%，同比減少41.2%，境外融資規(guī)模單月占比低于15%。

??4月，政府不斷出手穩(wěn)定市場。重點(diǎn)關(guān)注月中金融監(jiān)管部門向主要幾家AMC和18家銀行提供了12家房企的清單，將有助于防范化解房企債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，借此時(shí)機(jī)房企融資方向有可能向銀行貸款、借款方向偏移。另外，并購相關(guān)融資舉措仍是下一步關(guān)注重點(diǎn)。

??2、4月境內(nèi)、外債券利率均呈現(xiàn)下降趨勢

??4月境內(nèi)債券融資平均票面利率為3.46%，較上月下降43個(gè)基點(diǎn)。由央、國企領(lǐng)銜的境內(nèi)融資，票面利率穩(wěn)步下降。

??境外債券融資平均票面利率6.87%，較上月下降118個(gè)基點(diǎn)。主要是4月內(nèi)，遠(yuǎn)洋集團(tuán)與九龍倉置業(yè)分別發(fā)行了票面利率低于4%的多筆境外債券，由于發(fā)行量較少，典型的個(gè)體的影響力擴(kuò)大，將整體利率水平下拉。

??3、4月境內(nèi)、外債券發(fā)行期限分別增加0.4年

??4月境內(nèi)債券融資發(fā)行平均期限為4.3年，較上月增加約0.4年，受發(fā)行人主體性質(zhì)的影響，發(fā)行信用提升，3年及以上的境內(nèi)債占比提升至64%。境外方面，券融資發(fā)行平均期限為2.2年，較上月同樣增加約0.4年。

??4、4月房企償債缺口回升至400億規(guī)模，關(guān)鍵期考驗(yàn)房企“自我造血”能力

??2022年4月境內(nèi)外債券融資到期債務(wù)規(guī)模約1013億元，較上月減少5.8%，同比減少26.3%，到期債務(wù)凈額396億，償債缺口回升到400億規(guī)模，房企債務(wù)承壓。

??根據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計(jì)，4月29日至5月5日七天內(nèi)，全國主要城市公開發(fā)布鼓勵(lì)和放松類調(diào)控政策22次，與三月全月水平持平，城市調(diào)控積極調(diào)整，房地產(chǎn)市場銷售回暖的希望被點(diǎn)燃，2022年是房企關(guān)鍵的一年，房企“自我造血”的能力也將在一系列積極環(huán)境中加速修復(fù)。